求空间还很巨大。 随着城市化进程的加快城市扩容的步伐稳步前进地产市 场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整仍然处于相对繁荣 的阶段。 城市化对地产市场的影响 目前人口急剧增加住房消费结构的变动和升级为房地 产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因 素。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的 聚集能力。由于近年来经济的飞速发展人口的集中度高流动 人口多外来人口大量购房为房价的持续走高提供了有力的支 持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多对现有居 住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随 着住房制度的改革相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件相当程度上扩大了住房需求。 同时与国外情况有所不同的是传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同同时由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升进步强化了这种认识。再加上目 前市场的管理工作严重滞后买卖双方获取信息的渠道不对等因素 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。目前的房地产市场是稳定的繁荣的目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的有切实的有效需求自用型消费还 是市场中的主要力量。而且根据现在的即定发展战略目前的 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间此外从方向的房 地产建设日益繁荣。 三目前市场的开发结构 年鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米与包 头市基本持平是呼和浩特市的。其中普通商品房开发占总开发 量的左右经济适用房占左右廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的平方米的 住宅占住宅供应量的平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面平方米以下的住宅预售率为 平方米的住宅预售率达到平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看虽然市场对这类产品认可程度比较 高消化能力也比较强但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外也会留下市场的空白产生产品的真空地带。我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论但至少我们能从这类产品的预售效果看出这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同同时由于上述几方面原因造成的地产市 住房需求不断释放。目前的房地产市场是稳定的繁荣的目前的市场需求是 在多方面的因素促使下形成的有切实的有效需求自用型消费还 是市场中的主要力量。而且根据现在的即定发展战略目前的中普通商品房开发占总开发 量的左右经济适用房占左右廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的平方米的 住宅占住宅供应量的平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在类产品开发 比例失调住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看虽然市场对这类产品认可程度比虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论但至少我们能从这类产品的预售效果看出这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析多将产生大量的住宅需求。镇做为经济发展的重 要支点呈以下特点 镇人口增长率快发展潜力巨大。镇做为经济发展 的重要支点发展潜力巨大。近年来随着地区经济的迅速发展况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。镇交通便利基础设施建设力度的加大房地产业快速 发展将吸引人们前往臵业投资。 人口文化程度。调查显示目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文 及与提高成人教育较为普及这定程度地提高了镇从业人员 的文化教育水平。此外镇的文化水平总体上来说也在不断的提 高有助于消费市场的引导。 二居住结构分析 镇的居民在选施‚拉大补欠崛起‛战略镇已 形成比较合理的城镇发展体系提高了对经济发展的集聚辐射带 动力增强了对项目和资金的吸引力城市化使工业化水平不断提 升城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展第三产业的 发展城市环境的改善使镇就业消费水平和人民生活质量稳 步提高。 近几年伴随着神华集团的迅猛发展初步形成了以煤炭工业 为支柱建筑建材交通运输商业服务特色农牧业并举的经济 发展格局。年完成国内生产总值亿元财政收入亿元。 全镇有各类企业家个体工商户户。年原煤生产能力达 多万吨。神东煤炭分公司的补连塔煤矿和上湾煤矿均在该镇神华 煤液化项目也在该镇境内。 年镇城镇居民人均可支配收入达到元农民人 均纯收入达到元每百户家庭拥有轿车辆移动电话部家用电脑台。围绕‚市两区三个组团‛的全市整体城市 规划来规划镇城市建设近年来镇累计投资多万元用 于城市建设和环境改善重点要统筹新旧城区协调发展镇经 济建设实现了从‚城乡体化‛到‚依托城市发展‛到‚抓城市 建设就是抓经济建设‛的历史性跨越