办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国十条。 坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市 场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供 应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快 研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建 筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷 款利率不得低于基准利率的倍。 国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要严格限 制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第 三套及以上住房贷款，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 住建部发文进步规范二套房认定标准关于规范第二套住房认定标准的通知，各地商业性个几乎相当，而商业 的利润率显然高住宅物业，尽管投资风险相对更高，但在住宅市 场政策收紧的环境下运作空间更大，由此新政以来全国以及西安 的商业地产均呈风生水起之势，目前万科金地等大牌房企已有 加大商业物业市场运作的动向，作为西安市场在年也显露 这端倪。 价格表现方面，从商服用房成交均价及变动比率走势图上 看，年全市商服用房类物业成交均价元平方米，同 比上涨。 第章总论 项目概况 项项目目名名称称 华远海蓝城二期建设项目 建建设设单单位位 建设单位西安曲江唐瑞置业有限公司 西安曲江唐瑞置业有限公司成立于年月日，是 华远置业通过受让西安曲江大明宫投资集团有限公司持有的 唐瑞置业股权而组建的，注册资金万元。法人代表孙 秋艳。公司地址在西安市浐灞生态区东湖路浐灞半岛区 幢单元室，邮编。 西安曲江唐瑞置业有限公司注重以人为本的企业科学管理 办法，本着诚信服务于客户，服务于社会和大众，强化社会责任 感和历史使命感，竭尽所能为社会创造财富。 建建设设地地址址 项目建设地址位于西安市浐灞生态区，玄武东路以南，北郊 路以东，赵围万元。建设资金来源全部自筹解决。 财财务务结结论论 本项目全部投资内部收益率为税后，大于基准收 益率。项目累计所得税额为万元，项目的开发可为 国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。 研究结论 本项目房地产开发总用地面积平方米约亩， 本项目总建筑面积约为平方米，其中地上建筑面积约为 平方米，地下建筑面积约为平方米。项目开发建 设投资约为万元。项目全部投资内部收益率为 税后，项目累计所得税额为万元。 本项目作为华远集团进入西安市房地产市场的又大手笔， 项目的成功运营有助于扩大华远集团在西安房地产业的市场份 额，有助于扩大企业品牌的影响。 第二章市场分析 全国房地产市场分析 国国家家年年宏宏观观政政策策梳梳理理 房地产业是受宏观经济政策影响较大的行业之，国家宏观 经济政策的举动都会对房地产投资房地产市场造成不小的 波动。特别是年，房地产业再次成为社会关注的焦点，国 家也相继出台了针对房地产业的相关政策，使得房地产业的发展 趋势更加难以东路以西。东至中铁西岸国际花园恒大名都西 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 至陕西重型机械厂南至西安煤矿机械厂北至物流中心西北 方向为辛家庙立交桥东南方向为东方罗马花园项目。规划用地 面积。 建建设设内内容容 本项目房地产开发总用地面积平方米约亩， 本项目总建筑面积约为平方米，其中地上建筑面积约为 平方米，地下建筑面积约为平方米。 本项目建设内容主要为本项目住宅建筑面积平方 米，商业建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米， 社区管理用房平方米，地下车库面积平方米，设备间 平方米，人防工程平方米。 表主要技术经济指标表 序号技术指标名称单位指标数据 总用地面积约亩 总建筑面积 其中地上面积 地下面积 容积率 建筑密度 绿化率 总户数户 停车位个 其中地上停车位个 地下停车位个 投投资资估估算算及及资资金金来来源源 本项目总投资涨，高档住宅销售价格上涨经济 适用房销售价格上涨。与上月相比，新建住宅销售价格上 涨。其中，商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销 售价格上涨，高档住宅销售价格上涨经济适用房销 售价格上涨。二手住宅销售价格同比上涨，涨幅比 月份缩小个百分点环比上涨，比月份扩大个 百分点。 受国家调控政策的影响，年房地产市场总体上呈现出 逐步回落的态势，月份全国房地产开发景气指数简称国 房景气指数为，比月份回落点，比上年同期 回落点。 图全国房地产开发景气指数趋势图 西安市房地产市场分析 西西安安市市年年房房地地产产市市场场情情况况 普通住宅市场 受中央调控政策影响，普通住宅类物业成为年调控的 主要对象。在政策不断收紧下，住宅物业各项指标均出现较大缩 水。年西安市普通住宅市场投资额亿元，同比上年 下滑，占全部商品房投资额的，该比例较上年下 滑个百分点施工面积万平方米，同比下滑， 占全部商品房施工面积的，该比例较上年下滑个百 分点商服用房的投资 额为亿元，较去年同比增长，占同期商品房投资 总额的，该比例较上年增长个百分点。商服用房施 工面积为万平方米，较去年同比增长，占同期商 品房施工面积的商服用房竣工面积为万平方米， 与去年同比增长，占同期商品房竣工面积总量的 新开工面积为万平方米，与去年同期相比增长，占 同期商品房新开工面积的。 市场销售方面，年西安市商服用房得到较大发展，总 销售面积为万平方米，同比上涨，占本期商品房 销售总量的，该比例较上年上涨个百分点商服用 房全年销售额为亿元，较去年同比增幅达，占同 期商品房销售额的。 图年西安市商服用房各月成交走势图 从年各月商服用房成交走势来看，依然呈现出波动走 势，但销量整体上扬趋势明显。由于西安商业地产发展较为缓慢， 多数以住宅项目底商为主，因此各月商服用房类物业成交量变动 较为明显。随着住宅物业其投资价值在目前国家的政策影响下已 大打折扣，而作为本身就以投资功能为主的商业地产无论在银行 的资金支持包括国家的税收等政策方面与住宅竣工面积万平方米，同比下滑，占全部商 品房竣工面积的，该比例较上年下滑个百分点新 开工面积万平方米，同比下滑，占全部商品房新 开工面积的，该比例较上年下滑个百分点。 市场销售方面，年西安市普通住宅类物业销售面积 万平方米，同比上年上涨，销售金额为亿 元，同比上涨普通住宅销售面积在商品房中所占比例 为，该比例较上年下滑了个个百分点。 图年西安市普通住宅物业各月成交走势图 销售价格方面，年西安市普通住宅成交均价为元 平方米。从历年房价走势来看，近两年随着房地产市场的热销， 普通住宅成交均价也直线上扬。从年各月房价走势来看， 月新政影响下，季度全市普通住宅成交均价出现下滑走势，但 季度以后，在通胀预期影响下市场观望迅速结束，市场销量的 迅速好转也促使普通住宅成交均价持续上扬，年末伴随着开发企 业保业绩而采取的大规模促销活动下，住宅成交均价出现小幅回 落。 图年西安市普通住宅物业各月成交均价走势图 二商服用房市场 市场供应方面，年西安商品房中用女，实 际拥有的成套住房数量进行认定。 国土资源部发布通知，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 国家有关部委要求在房价过高上涨过快供应紧张的城市，要在 定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策， 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上各商业银行 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷 款的管理，禁止用于购买住房切实增加住房有效供给。 中国人民银行宣布，自月日起，金融机构年期存款基准利 率上调个百分点，由现行的提高到年期贷款 基准利率上调个百分点，由现行的提高到其他 各档次存贷款基准利率据此相应调整。 住房城乡建设部财政部中国人民银行银监会联合印发关于 规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政 强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房 公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于，严 禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第 三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 全全国国年年房房地地产产市市场场运运行行情情况况 房地产开发完成情况 根据国家统计局统计数据显示，年全国房地产开发投 资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资 亿元，增长，占房地产开发投资的比重为。 年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方 米，比上年增长房屋新开工面积亿平方米，增长 房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅 竣工面积亿平方米，增长。 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平 方米，比上年增长，土地购置费亿元，增长。 二商品房销售情况 根据国家统计局统计数据显示，年全国商品房销售面 积亿平方米，比上年增长，增幅比月提高 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办增长和。 销售价格方面年月，全国个大中城市房屋销 售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比 上涨。新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩 小个