项目建成以后，将增加直 接就业人口人，并可带动北京假日经济的发展。 金隅集团培育新的经济增长极的需要 通过本项目将打造金隅养生营的品牌，创建养老度假的个连锁机构的旗舰基地， 通过本项目的探索，为金隅集团构建养老产业的连锁服务机构，构建系列服务基地，形成 会员俱乐部的运作机制打下坚实的基础。依托于金隅集团雄厚的资金实力，以专业的服务 设计运营管理和风险控制能力，不断锤炼出色的企划和执行能力，致力于打造我国中老 年养生度假服务的领先品牌，为特定中老年人群提供基于度假养生和健康管理等集休闲 度假层面和养生保健层面于体的系统化服务，提出了金隅养生营，健康加油站的服 务宣言，帮助服务的顾客逐步建立起健康的生活行为习惯和持续的自我健康管理能力，提 升其幸福指数，将这项光荣而极富前景的事业做强做大做久。 可行性研究结论与建议 通过本项目的建设必要性建设方案投资估算经济效益社会效益分析后，可以 得出如下结论 本项目建设符合国家的产业政策，是项利国利民的集养生度假和休闲游乐于体 的旅游开发建设项目，意义重大影响深远。 项目具有较强的盈利能力和抗风险能力 敏感度分析表 序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数 基准数据， 营业收入 增加， 减少， 经营成本 增加， 减少牌室保健室垂钓园歌舞厅等娱乐健身设施更使顾客的旅游休闲生活更加丰富多彩。 拥有了得天独厚的自然环境，这为开展针对中老年人群的系统化保健养生和休闲度假 服务提供了良好的先决条件。项目地的资源具备明显的可开发性。 资源价值的提升 项目地位置优越，自然景观和气候条件良好，硬件设施完备，但是除现有资源的价值 需要放大之外，还需要从打造品牌的角度在保健养生层面进步开发独具特色的系统化 第章总论 项目基地概况 项目地坐落于昌平区十三陵朝凤庵村西坡，紧靠京通铁路，现有可建设面积余亩， 待征土地面积亩，为北京金隅集团所属北京市家具公司绿化用地。项目地西北侧为绿化 用地，山林资源较好，亩建设用地现已开发为北家山庄度假村，以会议度假接待为主要 经营内容。 北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院北京市定点会议单位。与著 名旅游胜地明十三陵九龙游乐园蟒山森林公园毗邻。周边山峦环抱苍松翠柏，环境 幽雅清净，空气清新怡人是旅游登山休闲养生的理想之地。 度假村现有豪华套房古色古香的庭院式客房及标准客房个床位，还有可容纳 人的大会议厅，和十个中小型会议室，有可供人同时就餐的大型餐厅和风格迥异的小 餐厅。 度假村还有经国家旅游局批准的北家龙山旅行社，可组团到全国各地旅游。 本项目研究的程序与方法 本公司受北京市家具公司委托，对龙山老年养生营项目进行可行性研究，并出具研究 成果。委托协议签订后，由北京中咨海外咨询有限公司和北京绿维创景规划研究院有限公 司组成龙山老年养生营项目专家工作组，编制了本报告。 根据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场资源社会同业 单位项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设 项目收益示意图 静态评价指标体系 从年第个经营期开始测算 年平均投资利润率年平均利润总额总投资 动态评价指标体系 财务净现值折现系数 税后净现值 财务内部收益率 所得税前内部收益率，税后内部收益率。 动态投资回收期含年建设期为年。 可行性研究结论与建议 项目的客观必要性和重要性 项目建设是适应加快旅游经济发展的需要 旅游产业在国际上被称为朝阳产业，经过多年的发展，目前旅游业已经成为我 国国民经济飞速发展的行业，也是具有明显国际竞争优势的产业之。进入新世纪，中国 旅游业发展迎来了更多的机遇首先，旅游业被列为国民经济新的增长点之，为旅游业 的发展奠定了良好的基础其次，各级地方政府都积极支持和重视旅游业的发展最后， 旅游市场规范化和法制化的进步加强，将为旅游业的发展创造更好的综合环境。 在世纪，全球经济将进入轮新的上升阶段，为旅游业的发展提供了极其广阔的市 场空间。世界旅游组织预测，在未来几年内全球旅游业仍将保持较高的增长速度，我国旅 游业也将呈现出跨越式发展的势头。到年，我国旅游入境人数将达万 人次，国际旅游外汇收入亿元人民币两项合计总产业值将达 亿元人民币，旅游总收入占的比例将达届时，中国旅游业将成为世界旅游业的重要 组成部分，并初步跻身世界旅游强国之列。 项目建设是推动北京市老年产业快速发展的需要 项目建设对迎合了北京市老年产业这朝阳产业快营等各方面所必需的信息 资料和数据。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观发展 创新的策划，并与北京市家具公司以下简称公司或企业进行多次沟通，对项目的建 设规模设计方案场址方案工程方案环境保护方案组织机构设置方案实施进 度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性研究。 在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。 对推荐方案进行环境评价财务评价社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性 经济可行性社会可行性和抗风险能力。 有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。 在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写报告，综合汇总，修改完善，形成报 告初稿，与委托方进行认真评测后，修改完善，形成本正式报告。 本项目研究的依据 建设项目环境保护管理条例国家环境保护委员会国家计委 二风景名胜区建设管理规定国家建设部 三北京市旅游业发展十五计划北京市旅游发展总体规划 四龙山老年养生营项目策划方案 五国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 六国家计划委员会建设部发布的建设项目，经济评价方法与参数第二版 七编制本报告的委托合同 八其他相关依据资料及实地调查资料 项目投资与财务预测 项目投资计划 项目财务评价 疗条件的完备，使人们比过去更加健康，平均寿命也不 断增长，也可使老年旅游者消除后顾之忧。再加上各地养老机构的数量及规模，服务水平 设施都有了显著的增加和改善。晚辈的大力支持和养老保险制度普遍实行使实现旅游养老 成为了现实。 很显然，目前国内的老年人，从人口数量消费能力需求与供给之间的缺口以及老 年人的消费观念上，从老龄产业市场获得巨大发展的机会已然到来。 北京养老市场的特点 北京空巢老人家庭已占全市家庭总数比例的 空巢家庭是指子女不在身边的老人家庭。随着计划生育政策的深入，家庭结构向四 二即对夫妇赡养四位老人个孩子方向发展，加上住房条件改善，老年人与 子女分住的增多，使得家庭规模日趋小型化。加之子女工作压力大闲暇时间少，外出经 商留学人员增加，使空巢家庭大量出现，因而要求社会提供全方位的养老设施和活动设 施等养老服务的需求十分迫切。 现有养老设施在数量和类型上还无法满足老年人的需要 根据调查，当前本市岁以上老年人有入住养老设施愿望的约有万人至 岁人群中，表示现在入住养老设施的为万人，表示将来入住养老设施的为万人。 异地养老具有较大市场需求潜力 据预测，到年北京市老年人口将超过万人，占到总人口的比重超过。北 京市老龄委办公室的项调查显示的老年人表示愿意异地养老。份关于养 老型住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入元以上的人群中，过半数愿意购买养 老型住宅。其中，万被访者希望购买郊区或周边城市的养老型房产。 旅游度假养老趋热 关于老年人休闲生活方式的调研显示参与各种休闲活动有的老年人是为了锻 炼身体，有的老年人是从事户外运动，休闲为了是学习，并的重视 教育水平及经济能力较高的高龄者日益 增加 重视退休生活的规划及养生概念的重视 面临来自北京郊区顺义昌平通 州怀柔平谷等地旅游度假项目开发 带来的竞争。 面临来自京津冀地区内同质化产品养 老产品温泉休闲产品等的竞争 北京未来三五年内将有为数不少的高 端项目出现 潜在竞争性产品。 老年市场整体消费水平偏低 许多企业开始关注养老市场，竞争威胁 加大 大众常将其于疗养院混为谈，予以刻 板不良的印象 第章项目基地资源条件评价 项目基地核心资源分析 项目基地依山而建，地形错杂。项目区内林地资源丰富，有果园农田林地和水池， 人文资源相对缺乏。但周边荟萃了丰富旅游资源，主要旅游景区点有十三陵风景区 蟒山国家森林公园龙山银山塔林虎峪风景区，燕山长城遗址，十三陵水库九龙乐 园等众多的自然景观资源，水量充沛，空气清新，四季分明，山峻林绿天蓝水清， 自然条件得天独厚。 项目地位于凤山南麓，属于典型的山地地貌类型。秀美的凤山阻挡了北来的寒流，紧 邻的十三陵水库又为空气增添了湿润的成分，形成了独特的冬暖夏凉的小环境气候。现有 地块背靠龙山，拥有天然的生态养吧，且地势较缓，适合老年人爬山。 项目地具备区位优势。去明十三陵九龙乐园蟒山森林公园八达岭长城雪世界 滑雪场野生动物园古崖居及龙庆峡等著名旅游景点观光旅游，本度假村均可提供有竞 争力的服务。 企业所属的获得政府许可的北家龙山旅行社，可进行旅游组织工作，将对本