求也为数不少。 停车位需求在被调查的客户群中，对停车需求者占，其中对地上车位有需求者占， 对地下停车位有需求者，对地上地下停位都有需求者占，认为有无停车位无所用者占 。由此可以看出，停车位己成为多数购房者考虑的重要因素之。 购房价格希望购房小高层住宅单价在至元之间的居多，约占。其次为 至或至元之间的单价。中档价位的商品住宅是客户群的首选。客户群能承担的 购房总价主要集中在万至万元之间，其次是万至万元之间的客户群占，这与住 宅户型面积的选择是相致的，中端的客户群应该是本项目的定位基点，同时可以适当兼顾高端 的客户群。希望购买商铺的单价在至元之间的居多，约占，能承担购买商铺的总 价主要集中在万至万元之间。 分析结论及建议 分析结论 根据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个 机会点体现在本项目可以通过系统专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象， 从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。 建议 规划现代化以前瞻现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划 户型合理化户型设计更科学更适用更合理更人性化，充分满足业主需求 建筑艺术化要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的风尚建 筑坐标形象 质量标准化质量为本，责重如山，工程质量力求创优良工程 环境生活化在小区内部环境营造上下工夫，创立清新自然的社区氛围，创造居家生活的 社区概念载。住宅办公室会议室楼面均布荷载，商场楼面均布荷载 ，贮藏室楼面均布荷载，走廊楼梯间卫生间楼面均布荷载， 仓库设备用房按设备实际重量取值。 第章总论 项目背景 拟建项目名称 正大花和院建设项目 项目建设单位及单位概况 焦作市正大置业有限公司成立于年月，注册资金万元人民币，法人代表王跃东，是 家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部工程部预算部经营部财务部人 事部销售部。现有工程技术人员和管理人员人，其中高中级职称人，具有较强的开发 建设实力和经营能力。 报告编制单位资格等级及编制依据 编制单位焦作市工程咨询公司 资格等级乙级 证书编号 发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会 项目申请报告编制依据 投资项目可行性研究指南 正大花和院小区规划 房地产开发经济评价方法 建设项目经济评价方法与参数第三版 收集的相关资料实地考察所得资料和数据 项目单位提供的有关资料 编制项目申请报告的委托书。 研究工作的范围 项目建设用地与建设条件 建设方案 节能措施 环境保护 劳动卫生安全消防 项目实施进度 投资估算与资金筹措 财务评价 社会评价。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,拟建项目概况 正大花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积亩。焦作市正 大置业有限公司年月日竞得该块土地的使用权。 项目占地面积，建筑物基底面积。总建筑面积，其中住宅 ，商业，公共配套面积。地下建筑面积，容积率，建 筑密度，的消费群体。 焦作市政府从去年年底开始严格禁止行政机关事业单位厂矿企业集资或变相集资建房，维 护了房地产市场的有序竞争，同时也减少了房地产市场的供给。 随着南水北调工程的开工，焦作市将有部分房屋被拆除，得到赔偿款的居民将成为新的购房群 体。 建材土地涨价带来建筑成本加大。同时住房档次品质的提升，品牌和品质的较量，新型建 材的大量采用以及智能化程度的逐步提高小区环境的改善等，都加大了开发成本。 年以来央行多次利率的提高，目标是对些大中城市的房地产泡沫进行控制，对于焦作市 目前平稳的房市不会造成大的冲击。 市政基础设施现状分析 交通项目周边临近建设路普济路，交通便捷，四通八达。 供电设有供电电缆可供接入。 供水设有市政供水管网，可供项目接入。 排水己敷设雨污管网，项目雨污水经处理达标后排入。 燃气设有天然气管道，项目用气可向焦作中燃城市燃气发展有限公司申请接入。 通讯可向网通焦作公司或其它通讯运营服务商申请接入。 有线电视焦作市有线电视网已覆盖该区域。诉求特征现状分析 为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，曾选择特定区域的人群进 行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本 项目定位提供有力市场支撑。 购房时间据调查，焦作市意在至年内购房居住的客户群比例居高，其次为至年和 至年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。欲在至年内购买商 铺的客户群比例居高，其次为至年内购买商铺的客户群。 购房目的有效客户群购买住宅的主要目的均为改善现有住房条件，其次为解决住房困难，购 买商铺的主要目的绝大部分为自己经商置业，用于购房投资或居家办公的比例较少。 购房区域受居住理念和居住习惯的影响，在所有客户群中以选择焦作老城区者比例居高，约 占以上，其次为新区，因为老城区的人文环境及设施配套等是其他地区不可比拟的。 户型选择从被调查人群对住宅户型选择的要求来看，中等户地率，居住户数户，居住人口人，停车位个。 该址地形规整地势平坦交通便利周围无污染源，符合项目建设要求。 建设工期 根据项目建设内容区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为个月。 建设投资和资金来源 本项目投资估算为万元。资金来源为项目建设单位自筹万元，申请银行贷款万 元，预售万元。第二章项目市场分析 焦作房地产市场分析 近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出快 高大的发展态势。 发展快随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现， 逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，年焦作市区人均居民面积 ，到年己达，增长倍。 价格高从年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米元元和 元进入年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在元，高层均价保持在 元，年受经济危机影响，房价平稳发展，年上半年由于受国家陆续出台房地产的利 好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近元关口。 项目大随着十五计划的实施和城乡体化的发展，焦作市房地产市场大盘迭起，品质楼盘不 断涌现，建筑面积在万以上的有西城美苑锦秀江南龙源世家锦祥花园锦江•现 代城等等。 根据市场调查，焦作市区近三年将有大量楼盘推出，不少项目资源定位相近，区域市场存在同 质化趋势，预计近几年的竞争将十分激烈。 焦作房地产市场发展态势分析 焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住 是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。 焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断 新增人口会形成进步 完善服务功能，以形成完善的服务体系。因此，按项目规划的功能定位，本次建设内容主要包括 住宅及商业用房等。 商业设计 商业用房主要安置品牌连锁百货连锁超市精品店饮食休闲等现代商业。 商业用房外部形象主要体现在沿街界面，外形是由两个高低错落矩形组合而成，裙楼外形完整， 虚实变化有致，整个裙房有较强的基座感。 住宅设计 住宅平面设计根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空 间的专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心的原则。平面设计同时满足良好的自然通风和空间 视觉效果要求。住宅采用梯二三户形式，客厅主卧室等主要功能空间南向采光。为满足 不同居住者的住房需求，项目各式住宅设计不同户型，户型分为室厅二室厅二室二厅 三室厅三室二厅四室二厅等，户型建筑面积分别为不等，总户数户。建筑形态的塑造采用现代建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，运用外 墙涂料，突出外墙效果，追求建筑形象的新颖现代和醒目，在整体建筑造型中，采用丰富的形 体简洁的立面，使精致的细部与环境融为体，同时注重细部处理和材料色彩统，巧妙运用 经过简化的垂直与水平线条组成的网格，将实的部分相互穿插，并且巧妙地把窗户嵌入适当的部 位所有窗户均采用高级塑钢淡蓝色中空破璃窗，浅色的外涂料墙面，使建筑显得轻巧而富有时 代感。适宜的尺度全方位的景观效果，努力创造个布局合理，富于个性，具有时代感建筑。 地下设施 为有效贯彻集约节地的开发原则，本项目将充分利用各建筑物的地下空间资源，结合人防工 程，建设地下车库地下仓库和半地下储存室等地下设施。小高层住宅楼般为地下层车库， 高层建设物般为地下层至层停车场，地下层按建筑技术规范要求设置防湖防水通风 徘气照明消防等。 配套基础设施 配套基础设施主要包括道路供排水供电通讯等管网系统及景观绿化工程。基础设施系统的 布局遵循服务半径均匀覆盖整个港区的原则，为不同类型组团提供相应的服务场所。 统设计 园林绿化是直接影响社区环境和城区空气质量好坏的主要工程。因此，本项目将遵循高标准的 要求，重视园林绿化工程的建设，给业主营造个花园式社区环境。其主要园林绿化工程包括花 园广场花卉苗圃，并配置假山喷泉雕塑亭阁流水小桥等园林小品和休闲设施，给入 住者创造舒适幽雅的室外环境。 项目绿化分为中心绿地道路绿化和居住组团绿化。中心绿地包括中心