地产市场分析 房地产发展概况 滨海以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使滨海的房地产市场充满 了诱人的魅力。近年来，滨海的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地 产热点城市之。九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，滨海市委市政府做出市级 机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了 青岛行政商贸金融娱乐文化中心的东进序曲，也促进滨海房地产业进入了 个全面高涨的时期。从全市房地产发展情况看，年以滨海市城市建设综合开发公 司为代表的首批家公司的成立，使滨海房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主 要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。 年滨海市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地 产公司发展到家。年伴随着全国房地产业发展，滨海的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从年到年三年间，各年增长率分别为和 ，年达到顶峰，年开始增速减缓，年以来增速明显减慢，年增长率为 ，年则出现了负增长，分别为和，年开始回升达到 亿元，比年增长了，年增幅明显加大，全年累计完成投资亿元，比 年增长。目前滨海房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的个重要新 兴产业，年房地产的增加值为亿元，占全市国内生产总值的，占第三 产业增加值的。 滨海市房地产业的发展过程与全国情况基本致，在经历了年高速增长 期后，年增速明显减 第三章项目地址及外部配套条件 项目地址 本项目建设地点位于滨海市市南区中段，燕儿岛路以北，浮山西麓。本项目位 于东西快速路桥头，该地块总占地面积，距离市政府公里，距海滨不足 第章总论 项目概况 项目名称滨海市国际会议中心和综合办公楼建设工程 建设单位滨海市置业有限公司 项目地址滨海市滨海大道特号 项目用地面积 项目总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 项目总投资万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 滨海地处半岛东南部，位于东经度分度，北纬度分 度分。东南濒临黄海，东北与市毗邻，西与市相连，西南与市接壤。全市 总面积平方公里，其中市区平方公里。与上海广州天津大连并称 为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第批确定的沿 海开放城市与经济中心城市。滨海既是华北南部华东北部和西北地区进出口物资 的主要集散地，也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 作为省的重要经济中心和对外开放的窗口，年省人民政府把滨海确定 为省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势的需要，滨海市作出了行政中心 东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标 迈进。东部地区已成为滨海市房地产开发热点地区之。 滨海市号地块位于宁夏路北侧，新建占地面积。基地地势东高西 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块的开发建设，武警水电部队 青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。项目名称为滨海市国 际会议中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托滨海市民用建筑设计 院有限公司编制项目可行性研色突出的旅游大项目多。极地海洋世界海军博物馆改造工程 石老人休闲区天逸海湾度假城等批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建 设。五是高档次酒店项目多。在建拟建的四五星级酒店家，投资额约亿 元。引进万豪洲际凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前， 希尔顿喜达屋新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的 经营和管理。以建设现代化国际城市为目标，以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模 与水平为突破口，坚持城市化与工业化市场化国际化整体推进。进步提高中心 城区集聚辐射功能，加快新城区建设推进五市城区向中等城市目标发展使青岛成 为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。 符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。 综上所述，本项目的建设对于改善滨海市旅游商务及办公条件，完善东部城 区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。 建设单位基本情况 发起人情况 本项目由滨海市置业有限公司承担建设。 经营宗旨 通过项目各方真诚合作，加强企业间资金技术的横向联合，发挥各自的优势， 加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社 会各界提供方便合理舒适的旅游餐饮办公场所。从而达到促进滨海市城市 建设，改善旅游环境，促进滨海市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在 创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。 经营范围 在滨海市号地块建设宾馆商务办公楼，并进行销售出租房屋及物业 管理。 总投资 本项目总投资为万元。 可行性研究工作的结论 可行性研究结论 本项目建设符合城市建设规划，有利于加快滨海国际化城市建设的步伐。 通过市场预测分析，本项目拟建宾馆商务办公市场较好。 外部配套条件较好，供电供热通讯给排水煤制气和有线电视等基 础设施可以满足项目需求。项目经济效益良好，财务分析可行。 项目主究报告申请立项。 项目建设必要性 实现东部开发区规划，进步完善新的市中心区建设。 根据市总体规划，东部开发区将建成滨海市新的行政中心。经过几年的开发建 设，东部地区已基本形成市政基础设施配套城市建设颇具规模的新城区。本项目 的建设，将进步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新 的市中心区建设，树立滨海新的形象，促进滨海市现代化国际城市建设。 本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高滨海市城市化建设的 需要。 衣食住行对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不 断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。年，我市以度假旅游为 核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，批规模大投资高的 旅游码头游艇俱乐部高星级酒店和度假娱乐等项目相继建成或开工，项目建 设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目 建设投入资金亿元以上，比上年增长约，其中社会性投资占。个大项 目建设进展顺利，滨海啤酒街投入使用，成为极具滨海特色的旅游街区昌乐路文 化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。海景花园大酒店二期工程 银海国际游艇俱尔部天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发 展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键步。 年我市旅游大项目总体呈现出体量大数量多档次高项目精的特 点。 是数量多投资大。年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目 约有个，总投资额约亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。二是度 假区建设项目多。金沙滩度假酒店北京电影学院创意学院极地海洋世界石老 人浴场石老人休闲区天泰东海岸项目青岛运动旅游度假基地项目等体现了度 假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。三是高端旅游项 目多。在建拟建的游艇俱乐部体育健身园等高端旅游产品共个，投资额约 亿元。四是海洋 目多。在建拟建的游艇俱乐部体育健身园等高端旅游产品共个，投资额约 亿元。四是海洋特色突出的旅游大项目多。极地海洋世界海军博物馆改造工程 石老人休闲区天逸海湾度假城等批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建 设。五是高档次酒店项目多。在建拟建的四五星级酒店家，投资额约亿 元。引进万豪洲际凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。目前， 希尔顿喜达屋新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的 经营和管理。 目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的，休闲中心南区正进行 地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设中国海军博物馆扩建工程已完成工 程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的石老人休闲区已完成 拆迁及土地平整工作，月开工建设，计划年完工北京电影学院创意学院宿 舍楼已于月封顶，计划月底完成教学楼主体工程建设，月份投入使用唐岛 湾国际游艇俱乐部已与上海实业英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地 手续和规划设计等，计划下半年开工建设奥运酒店与洲际集团签署了管理协议 金沙滩度假酒店于今年月开工建设，计划年底完成主体工程。同时，些先行开 工的项目则相继开放。滨海步行道崂山段石老人浴场改造期工程银海游艇 俱乐部会展中心已于月份完工对游人开放灵山湾高尔夫洞球场于月份试营 业温泉主题公园唐岛湾滨海公园基本完工。 另外，各区市还在洽谈不少旅游项目唐岛湾游艇俱乐部海底宾馆泛美 酒店小珠山主题公园等投资超过亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议 室内滑雪场室内主题公园啤酒城改造等项目正与外商谈判中。 房地产市场走势分析 从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具 体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场发展提供了宏 观经济基础。政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国务院关于深化 城镇住房制度改革的决定 本项目拟建于滨海市燕儿岛路以北，距海滨不足米，周围居民区密集，商 业繁荣，为东部地区黄金地段。本项目建设以宾馆商务办公楼开发为主，全部对外租售。从周围地块办公楼 销售情况