属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园 居民及住宅 居民主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主。住宅多为上世纪末 图宗地与周边高差剖面图南北向东侧 沪宁高速中山门外大街 宗地地面 紫金山山脚修建的小高层居民区，已不能满足现代社会的需要。 公园 下马坊公园位于宗地的西北方，占地余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨 练，散步的好去处。 医院 地块内有南京市钟山医院南京市中西医结合医院南京农业大学医院南京理工大学 医院二十八所职工医院，就医十分方便。 商场 宗地旁刚建成个大型苏果超市，面积约平方米，商品种类齐全，价格公道。 并新建成了条商业街。 地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场。 拆迁 拆迁土地总面积约亩，房屋总面积万平米，居民户，需安置人口人。拆 迁的难度相对较小。 三周边道路及出行方式 道路 对外联系道路主要有中山门外大街沪宁高速宁杭公路胜利村路和龙宫路条，其 中 中山门外大街是城市东西向主干道，是宗地与老城区联系的主 要通道。通过中山门外大街可联接沪宁高速中山东路苜蓿园大道等，是城东地区进入老 城区最便捷最快速的通道。 沪宁高速起于中山门，是连接南京与上海最重要的条通道，通过沪宁高速从南 京到上海只需两小时左右。 宁杭公路旧时连接江苏和浙江的条重要通道，经过拓宽后时速可达公里 小时，是联竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者 得报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。 签约 竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不 签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的切 损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武孝陵卫市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二结论与建议 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处紫金山山脚中山门外大街北侧龙宫路东侧沪宁高速南侧，紧靠地铁 二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 紫峰房地产公司聚宝山都市园林项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺部分项目概况 宗地位置 中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧中山 门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖 南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅 分钟车程。 紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。 二宗地现状 四至范围 宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。 南京农业大学南京理工大学 图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。 表宗地面积指标 指标总用地绿化用地配套学校用地净用地 长米 中山门 宁杭公路 宁栖公路 紫金山 宗地 宁栖公路宽米 面积平米 合亩 合亩 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。 按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上 区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。 宗地标高 东北部显著低于紫金山。 西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。 东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差米左右。 西北部低于沪宁高速大约米。 地块现状 地块现状以学校居民住宅公园医院为主，其中，学校和公园占总用地面积的半 以上。 学校 主要学校共计所，如下所示 大 约为亿元。本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元， 并可为紫峰房地产公司年提供主要利润来源。 南京市未来年内的重点发展方向为河西江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫 区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，紫峰房地产公司应在孝陵卫区域选择 合适的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。 聚宝山都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步 开发中高档项目创造了条件。 二外部环境 本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山 脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。 项目距老城区新街口公里，车程只需分钟左右考虑堵车因素。项目距地 铁二号线下马坊站只有米，坐地铁到新街口仅分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大 街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。 项目位于紫金山山脚，前有条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林， 空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。 项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学 震旦校区仅五百米。周围公里之内还有南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟 山花园城校区南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园等学校，教 育条件非常优越。 政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次 住宅小区群带，并带动个紫金山区域进步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积 亩，除实际出让的亩之外，其余近亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第 平均 平均 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。 以下噪声值的分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后 退龙宫路米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。虽地块地处山脚下，地 势低洼，但紫金山浮土层厚，加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强，因此，项目开发无需修建排 洪沟，就可解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好，因此不用担心遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东北向西南通过明沟排放到西南 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。自来水电话有线电视煤气由中山门外大街接入。 周边道路市政管线 中山门外大街规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，管线设施十分齐 全。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确，雨水排入西侧小溪 电力给水雨水可从中山门外大街接入或排出。 电信煤气也可从中山门外大街接入。 龙宫路 中山门 外大街 图周边市政管线分布图 七规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，建筑类型为单户 型双层别墅和多层住宅。 表主要规划设计要求 指标规划要求 规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅 建筑形态比例多层住宅用地的面积不得超过总用地面积的价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚 份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买的 实际竞买地块与报名申请竞买地块不致 其它按规定应属无效的。 出让程序 报名 工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有 关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐， 方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回 不计利息，竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑 书面答疑。竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提 交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者于年月日下午 到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自年月日起不在接 受任何形式的质疑。 报价 方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作的国有土地使用权挂牌出让 竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话邮寄口头等报价方式。 时间工作日年月日上午至年月日下午， 年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序 竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过 程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权 挂牌