规划 项目总建筑面积平方米地上 项目定位通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性， 符合高尚本质人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区休闲商 业精品。其优质的价值联想中产阶层社会精英理想生活天堂。 项目规划总平图附后 项目规划鸟瞰图附后 项目开发物业类型高层住宅多层住宅商业 会所物管及人防地下室 项目开发周期二年 第二章项目投资环境 宏观经济环境 全国房地产行业年季度总体运行情况分析 消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫自年月到年月底，从二手房营业税调整开始，系列的房 地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度 及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出 现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融税收政策，显示高层抑制 房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影 响深远。 特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响年季度明显的市场因 素，年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完 毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待个合理的价位再入市， 而另外部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心高位入市后被 市场套牢，开始观望房地产市场的后期资型需求其潜在需求转化为有支付能力的 需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在年的市场高峰期入 市，年季度预期投资回报落空，必将对季度后房地产价格趋向敏感。 年季度后的住宅郊区化将迎来定的挑战，郊区化的未来发 展趋势，在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大，因此此次年季度 出现的市场疲软状况，将在未来各城市郊区，特别是郊区盘开发商影响巨大。第章项目概况 建设条件 本项目位于市湾里区北路号，总用地面积平方米， 地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周 边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性 居住小区。 项目坚持自然生态化原则，体现以人为本的理念 强调人与自然的和谐统，营造小区居民具有十分强烈的认同感 与归宿感的居住空间场所。 自然生态原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自 然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废的产生。在基础 设施的配套与室外环境的营造过程中，也要注意施工方法与建设原 则，加强对基地原生条件的保护与利用。 以人为本理念是从人出发，对舒适性空间的需求打破 陈腐的条框，建设宜人的尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐 统。 力求打造欧式园林风格的精品 欧式园林是时尚的。它们是经过数百年的历史演变和推陈出新， 凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。本设计融合了周围欧式风格 和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的 欧式园林，从而提升小区整体的品质。打破传统的层次分明的小区组团院落的结构模式， 创造别具格的各类新颖的居住空间，体现小区整个社区的共融， 塑造小区和谐亲切的独特形象。 整体与均衡 新时代社会凝聚力的产开发经营，是市湾里区家 较有实力的企业。该公司主营业务为房地产开发与经营商品房销 售等。 江西金顺房地产开发有限公司自年涉足房地产行业以来， 在业界获得众多好评，在消费者心目中树立了诚实守信良好的对 外形象，取得了较好的社会效益和经济效益，公司也积累了丰富的 房地产开发经验，具备了较强的开发能力。 该公司主要管理及技术人员多年从事房地产开发工作，对市 房地产市场具有定的经营开发经验。在开发小区的过程中积累了 大量丰富经验，同时也取得了良好的社会效益与经济效益。公司狠 抓内部管理，对全员进行了房地产行业岗位培训。 该企业以诚实守信作为企业的发展信条，经营较为稳健。直 以高质量高水平高品质的开发理念要求自己，以求最大限度地 回报消费者回报社会。近年来多次受到行业主管部门的表彰和业 主的好评。该公司已在市房地产市场上形成了较好的影响，其商 誉良好，市场前景较为广阔。 该公司决策层及中层以上管理人员均有着丰富的从业经验和管 理水平，自从事商业行业以来，均积累着丰富的企业经营管理经验， 具有较好的企业管理水平，对房地产行业有着较深的认识和研究。该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储 备来看，具有定的可持续发展性。 四项目建设规模和建设内容 项目地理位置 本项目位于市湾里区北路号，总用地面积平方米， 地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周 边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性 居住小区。该地块周边生活配套设施较完善，政府部门学校医 院菜场银行邮局商场车站等近在咫尺。具备良好的居住 功能。在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。在 湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套社区文化等氛围的营 营造是全体良知社会成员的通力追求。在 小区建设撒很难过，我们也在追求社区整体认同感的追求。均衡 主要体现在绿色空间上。我们的社会日益关注于人本省，为体 现对每户每个住民的平等性体现，我们力求规划出每户都 可以亲切地感受该小区内新近自然地室外环境。 二项目研究依据 依据及相关资料 市规划建设局关于本地块建设项目规划设计条件通知书 用地红线图 技术标准规范 民用建筑设计通则 高层民用建筑设计防火规范版 建筑设计防火规范 城市居住区规划设计规范 住宅建筑规范 住宅设计规划版商店建筑设计规范 城市道路和建筑物无障碍设计规划 夏热东冷地区居住建筑节能设计标准 公共建筑节能设计标准 民用建筑热工设计规范 建筑内部装修设计防火规范 全国民用建筑工程设计技术措施建筑及其他现行国家规 范规程 技术准则 防火类别建筑耐火等级为二级 使用年限年 抗震设计本地区为六度抗震设防 防水等级屋面，Ⅲ级 三项目开发公司状况 项目全称半山枫景 本项目法人单位名称江西金顺房地产开发有限责任公司 公司地址市湾里区南路号 公司经营范围房地产开发经营房地产中介服务 物业管理金属构件及水泥预制加工 注册资金为人民币万元。法定代表高涛 江西金顺房地产开发有限公司是自然人投资或控股的有限责任 公司下。年成立。从事房地态势。 我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。 二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。 资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。 商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城线城市， 这势必引发政策的超预期调控。 年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年的有价 无市状态预期的可能更加明显。 年加息预期强烈。年月份以来，澳大利亚以色列挪 威印度等外围国家改变年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多 位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行 与美元挂钩的联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事 件。 加息的个目的是抑制通胀。年以来，中国经济增速逐步加快，经 济社会加息的另个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其 中的重要部分。从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力 和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。 四对未来房地产发展建议与对策 目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总 体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是个行业信心恢复的过程。 全国各中心城市年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投 资开发量也未出现大幅下滑，年季度后房地产供需在现阶段供小于求的 情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供大于求，市 场将迎来新轮的变革。 成交量疲软行情短期内能否持续需进步观察。 年压抑的刚性需求在年中后期释放后