，用于给拆迁农民购买社会保 险，包括失业保险医疗保险养老保险等。 第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。研究所 涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口 立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组 团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其 建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为个项目， 其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目 评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。 第章项目背景和发展概况 项目提出的背景 蔡家组团综述 第区位面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划 所确定的都市发达圈的十个外围组团之，在这个外围组团中， 蔡家组团是距主城最近区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区 北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗童家 溪施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中 梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝 区北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场 公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里， 规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期 年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。 第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属 川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西 靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔， 海拔高度大多在米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌， 地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展 的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩 为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质土地出让收益是组团经济发展的资金保证。 第章需求预测和拟建规模 市场调查 为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点 考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治 费用确定整治土地出让价格。 与蔡家组团江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为 万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区土地出让均价 为万亩沙坪坝区土地出让均价为万亩作用。 蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米 住宅用地为元平方米工业用地为元平方米。蔡家组团今 年拟出让土地的价格为万亩。 市场预测 第章总论 项目背景 项目名称 蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土 地整治建设项目。 项目的承办单位 重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委区人大 区政府和区政协的共同努力下，年底成立了蔡家组团管理委员 会，其性质为区委区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设 开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国 有独资公司，主要负责组团规划建设等工作。 项目的主管部门 重庆市北碚区人民政府。 项目拟建地区和地点 中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团标准分区，于中 环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展改建， 连接中环线与渝合高速公路区经济适用房工程位于蔡家组团标 准分区，规划地块面积亩，规划地块建设用地面积约亩，包 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,括和四个地块。在 邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的 观音岩公园，东南侧为行政办公区区土地整治项目位于蔡家组团 标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接国道和渝合 高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办 公区，包含童家溪的汪家坎镶石坝塘湾三个社。 承担可行性研究工作的单位和法人代表 承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表 杨文。西南大学，是年月经教育部区经济适用房和 区土地整治建设项目只是总项目中的部分。由于蔡家组团城市 建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给需求之 间存在不可分性，所以，蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥 区经济适用房和区土地整治建设项目，对于整个蔡家组团按规划 建设，对于重庆主城北扩战略的实施和主城半小时畅通工程的实 现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。 项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体 规划的要求项目的工程技术方案环境保护方案组织和人力资源 配置方案实施进度方案设计合理。经投资估算财务预测和社会经 济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税 金万元，利润万元，财务内部收益率，投 资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目的风险 小，抗市场干扰能力强。 主要技术经济指标表见表 主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标 占地面积亩 总投资万元 工程费万元 土地征用和整治费万元 基本预留费万元 管理招标服务费万元 财务费用万元总收入万元 总成本万元 利润万元 年平均投资利润率 投资回报率 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 贷款偿还期年 贷款偿还比 存在问题及建议 项目建设运营和管理中存在三个问题。 第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于 公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位 存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似 交钥匙的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设 开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是 个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。 建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企 业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。 第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理 委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民 比较满意。但是，以现批准，由原西南师范大学 原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家 工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙 云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄 蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有个省部市 级重点学科个省部市级重点实验室个教育部重点文科研 究基地个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片国家大学生 文化素质教育基地牵头单位。师资力量雄厚，主持承担 国家自然科学基金国家社科基金等各级各类科研项目 多项。学校与美英加法德日澳俄等近个国家或地 区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外多所 大学及科研机构建立了长期友好合作关系。 研究工作依据 重庆市蔡家组团分区规划重庆市规划设计院重庆市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图 三社汪家坎镶石坝塘湾用地面积带指标图 重庆市蔡家组团标准分区控制性详细规划土地利用 规划图 三溪口立交设计平面图 重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图 经济适用房总设计平面图 研究工作概况 年月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学 科技咨询公司编制蔡家组团三溪口立交区土地整治区经济 适用房建设项目可行性研究报告，西南大学科技咨询公司在接受委 托后，立即组织了研究小组研究小组在接受任务后，按照实地踏勘 会议交流查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情 况和国家以及重庆市政府的有关政策法规为依据，编制本报告。可 行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性需求预测和拟建 规模工程建设技术方案环境保护机构组织和人力资源配置实 施进度投资估算和资金筹措社会及经济效益评价等。 可行性研究结论 蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国 家有关部委审批立项的重点区域开发建设工程，是个已经完成 了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥 第四功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被 定义为个以科技生态环保都市休闲商务型产业为主要发展 方向，规模适中现代化的新城区，在众多组团中，蔡家组团的区位 用地条件交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的最好的西装料子。它是承接北部新区主城区 北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散部分公共服务 功能和交通功能调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围个组 团之，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快 车道。根据组团的功能的总体定位，重庆市蔡家组团总体规划将 组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区 域，主要承接主城区疏散的人口部分公共服务和交通功能，聚集以 高新技术高档次房产高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的 城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为三高，即 高品质的居住和都市休闲区高科技含量的机电仪器仪表微电 子产业区高规格的国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重 庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功 能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地， 产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流 业房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为 座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力