先进 县，尤其是投资亿元，装机万千瓦的斗晏电站的建成发电， 成为寻乌的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。 需求分析和项目定位 市场分析 年寻乌县房地产市场供给现状分析 由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。 年寻乌县房地产市场需求现状分析 年寻乌县房地产市场需求总量大于年房地产市场依然 火爆，市场呈现片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响， 年下半年商品房销售将有所下降。 年住房二级市场日趋活跃，截止月，累计完成二手房交 易大大高于年，其增长速度远远高于级市场，成为房地产市 场新的增长点。 消费者购成情况 随着寻乌县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收， 大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。 商品房销售价格情况 年寻乌县商品销售平均价格为每平方米元，预计 年价格比上年增加元平方米，年价格比上年再增加元 平方米，达到元平方米。 项目定位 年寻乌房地产市场发展特点 房地产开发投资增幅略升。 房价稳中有升。 商品房销售上涨速度较快。 ④商业用房投资势头强劲。 二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。 果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。 年寻乌县房地家庭轿车的普及， 故在环绕小区道路两边设置米左右的停车带。住宅部分其客厅和主 卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。 小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单 现代休闲的风格为主。 建筑设计要点 住宅部分面积宜以建筑面积平方米左右的三室二厅 双卫住宅。住宅为主设计必须尽可能人性化。 为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足 小区停车。 建筑风格及外立面建议 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代 园林设计。 层考虑为外墙面砖饰面，层以上部分的外立面尽量采 第章项目总论 项目概况 项目名称寻乌县长安商城 建设单位抚州恒远房地产开发有限公司 建设性质新建 项目建设地点寻乌城长安大道旁 项目建设规模长安商城位于长安大道与寻乌河之间，占 地约亩，建筑面积约万平方米，容积率。计划分三期开发建 设，每期开发约万平方米。 项目总投资万元，其中征地费用万元，土建投 资万元，设计，办证费用万元，绿化小品道路等配套费 用万元，不可预见费万元。 项目编制依据 本项目可行性研究受项目承办单位的委。 江西省及赣州市有关建筑工程预算的文件。 建设单位提供的工程地形设计图纸等资料。 可行性研究的范围 项目建设规模的确定。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目场地的选择。 建筑方案总平面布置，功能布局建筑风格的确定。 与项目配套的供电给排水项目总投资为万元，其中征地 费用万元，土建投资万元，设计办证费用万元，配 套费用万元，不可预见费用万元。 资金来源根据公司实际情况，本项目采用分期滚动开发， 开发资金通过两种方式获得 自筹资金本项目投资商先筹取万元用于本项目前期报 建及土地征收等费用开支。 本项目销售资金在本项目预售开始后具体暗以县房管局核 准的预售许可证批准时间为准，部分销售款再回投入本项目开发中， 以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。 主要经济技术指标如表 表主要技术经济指标汇总表 序号项目单位主要技术备注 费用支出万元 二费用收入万元万平方米元 三毛利润万元 以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。 第二章需求分析与建设规模 县情概况 寻乌地处江西东南端，居闽粤赣三省交界处，全县总面程 平方公里，其中耕地万亩山地万亩人口近万， 辖个乡镇，个行政村。 寻乌是个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东朱德邓小 平等老辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东 同志在寻乌写下了寻乌调查反对本本主义等光辉篇章。 寻乌属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充 沛，无霜期长，年平均气温为度，年平均降水量为毫米， 无霜期平均为天，寻乌又是个资源富集，物产丰饶之乡，素有 稀土王国中国密桔之乡江南水电大县之称。境内矿产资源 品种繁多。果业生产已具规模，面以及其他附属的设施。 工程项目节能节水建筑消防及职业安全与环境保护措 施。 组织机构职工是员与人员培训计划。 项目实施进度计划。 项目投资估算与资金筹措。 财务分析经济评价与社会评价。 结论及建议。 拟建地点 县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间地段。 建设规模 项目占地约亩，建筑面积约万平方米，容积率，建筑层 数为层商住楼。 主要建设条件 建设用地本项目建设用地是县政府招商引资项目，场地 位于寻乌城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建 设三星级宾馆也在附近，临近还有县中，用地区位良好，用地范围 场地平整。 公用设施本项目施工所需的水电均由该县现有公用设 施提供，因自来水高压电低压生产工作用电均还覆盖寻乌 县城城北开发区范围，能满足本项目施工需求。 交通长安商城面临长安大道，大道为双向六车道二级 路面建筑材料运输十分方便。 地质条件根据地矿赣州地质工程勘察院岩土工程勘察 报告建设场地内无滑坡坍塌地表塌陷，断层等不良地质现象， 场地所在地区地震设防烈度为度，地震动峰值加速度值为， 场地土地的类型为中软土中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌 简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度 大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程 重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。 项目总投资估算 项目所需总投资额该。 全风化变质粉细砂岩 分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄灰黄色， 稍密中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚 米，平均厚度米。层顶面埋深米，层顶面 高程米。推荐承载力特征值。 强风化变质粉细砂岩板岩 分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄灰黄黄 色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状半岩半土状，岩芯 手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角度 左右。层厚大于米，平均厚度大于米。层顶面埋深 米，层顶面高程。推荐承载力特征值。 中风化变质粉细砂岩板岩 分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状块状， 坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为类，岩体完整程度属 较破碎破碎岩体。岩层产状倾角约度，厚度巨大，大于米未 揭穿，层顶面埋深米，层顶面高程米。推荐承载力特征 值。 地下水特征 场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土 中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗 透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源 主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位 埋深在米之间，地下水位标高在之间。据周边 地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。 因抽水影响，地下水变化幅度米。 场地岩土工程条件分析评价 场地稳定料运输十分方便。该地段地处新老城区结合部， 为寻乌县城城市规划中心商业区，项目建成后较方便于广大群众咨询 就诊。 公共设施条件供水供电道路等 项目场地水高压电生产生活用低压电等公共设施均已到达， 平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。 第四章工程技术方案 第节设计依据 设计依据 寻乌县长安商城可行性研究委托书 寻乌县规划部门下发的规划定点通知书 设计规范标准 建筑制图标准 建筑设计防火规范年版 民用建筑设计通知 居住区规划设计规范 第二节项目市场定位 市场定位 本项目拟建设成为寻乌县少有的精品多层大型楼盘。 区域定位 在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商 住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的 精品商住小区。 主力客户群定位 中低收入市民包括临时居民，白领阶层，二次置业者以及 果业丰收后进城置业的农民。 功能定位 临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。 建筑风格定位 本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设 计。并配合小区道路两边设置米左右的停车带。 第三节项目规划发展建议 规划设计要点 小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可 考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。根据居民收入和 生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑性与建筑物适宜性。场地所在地抗震设防烈度为度， 地震动峰值加速度值为，场地土地的类型为中软土中硬土，场 地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承 载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往 中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。场地地基等级为二级， 建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑 物的建设。 岩土体工程性质评价及工程利用选择。第层耕植土，厚度小， 松散，工程强度低，不能作基础持力层第层砾砂卵质圆砾， 分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作 浅基础持力层第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内 基底岩石之全风化层，稍密中密。工程程度较高。楞作基础持力层 第层强风化变质细砂岩板岩分布广，厚度大，密实