和两层自建房为主。西南面厂 区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。 项目地块周边居民状况 项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业 职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。 项目地块周边市政工程实施情况 目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线段项，路面现已推平，正 在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。 项目地块周边配套设施状况 商业设施 地块周边的商业设施非常少，地块东南面村内有少量副食品商店杂货店和小 餐馆，在温双公路侧有在县较为知名养生园。地块周边缺少银行，邮局等配 套设施和娱乐场所。 生活设施 地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。 医疗教育设施 附近缺少医院和疗养院，村内有个别个体诊所，东面公路侧有市狮马 路小学教育实验基地，外国语学校及省商业学校等教育单位。 项目地块优劣势分析 优势分析 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。 项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出 了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。 紧临大道，距市区三环路仅公里，交通条件极为便利。大道的高 标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为 种享受。 项目地块位于镇未来规划的中高档居住区内，周边均为市知名开发企 业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整 体形象和竞争力。 便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免 重复投资带来富，县内河流十分发达。 境内有条大河河河河河以及其支流。 年以来，共投入建设资金亿元，自然生态得到了进步改善，生态 环境指标协调发展。片区个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林 木覆盖率，高出国家标准近个百分点。城镇大气环境质量城镇噪声状况 水环境质量等均达到国家规定标准。 县具有小幅员面积只有平方公里，二少总人口只有 万人，三近距市区只有公里，四平境内地势为无山无丘的平原 沃野等显著特点。 报告总体结论 报告说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用 市场比较法。计算时点为年月。 本报告所采用的计算方法分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点， 供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 总体评价 得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进步加强， 各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土 地资源建设单位雄厚的经济实力，以及花园优良的品牌资源，本项目具有良 好的市场前景。 根据本报告定性定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参 考 本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。 本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 技术经济指标 表经济技术指标 项目合计期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例 占地面积亩 总建筑面积 住宅 其中多层住宅 花园洋房 联体别墅 独体别墅 商业及公共配套 商业及公共配套包括售楼中心办公区奥运体育会馆幼儿园购 方米，按的安置比例计算，将带来万平方米的市场需求量。市内无法消化如 此巨大的市场需求，这必将带动市房地产市场郊区化的发展。 年月份，四川置业发展有限责任公司正式与县政府签定了征地 合同，其中期用地亩。年月日，公司在市艺术中心举办了 花园奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第次的形象宣传，为 项目的开发推广作了铺垫。 地块现状 项目地块位于县，总占地亩，以河为界，地跨县和两镇， 其主体部分位于镇境内。地块大道西延线，东西两侧与和房产的项目 地块为邻，北侧目前为区。 地块内部地势平坦土地肥沃，相对落差在米左右，现主要为农田，其中零星分 布着农房和竹林，西南临光华大道处有企业。地块内现有条东西向双车道的水泥公 路，路面高出两侧的田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。 项目地块综合开发环境 自然及人文历史景观条件 地块整体自然条件优越，河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹 团共同构成了道独特的风景。另外，地块内保存有条较为完整的河古河道，但 缺少独特的人文景观与历史古迹。 交通条件 项目地块与外界连接交通条件 地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙 石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。 项目地块周边交通状况 目前地块周边有路路公路，南侧的大道正处于施工阶段， 尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路，目前 尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。 水土地空气污染状况 项目地块整体污染状况小。河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农业 用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破 坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比市区为轻，似有心旷神 怡及有氧运物广场商业步行街生 活会所等非住宅建筑。 项目项目总占地面积亩 容积率 建筑覆盖面积平方米覆盖率 绿化率 高度限制米 车位比例 项目开发周期年 开发总成本亿元营业税及附加未计入 每平方米单位成本元平方米 项目销售收入 保守估计亿元 般估计亿元乐观估计亿元 总投资利润率 保守估计 般估计 乐观估计 权益资本利润率 保守估计 般估计 乐观估计 净现值单位万元 保守估计 般估计 乐观估计 内部收益率 保守估计 般估计 乐观估计 盈亏平衡点 保守估计 般估计 乐观估计 结论与建议 本项目用地区位理想有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏 观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在定的风险， 建设单位如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受 的程度，该项目具有相当的可行性。 建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度， 优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在年上半年 开工建设。第章项目介绍 项目背景及地块现状 项目背景 位于市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及市高新西 区的开发建设为房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单 已暗含借机带动跨越式发展之意。 县本地政府将房地产业作为带动经济和聚集区域人气的支柱产业，主持 召开了住在房地产高层论坛会。论坛会的后续效应以及置信芙蓉古城 项目在的成功，令房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际 森宇房产华润房产亚都房产等多家开发商在此圈地。 未来年随着市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到万平为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。 目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保 持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越 多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。 这种影响将在下半年显现。 国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后， 我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。 与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高 个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所 提高。 我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经 济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放 缓对内需增长的影响。 银行利息及金融政策对本项目的影响 从已发布的货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供 应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定灵活运 用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定，保持人 民币汇率基本稳定积极运用信贷政策，促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协 调发展。 据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国 银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于个较为宽松有利的 金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷 款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。 通货膨胀因素对本项目的影响 今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之 势。其中，城市上涨，农村上涨。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教 育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和额亿元，比上年同期增长。 今年月日开始从三个方面增加工资，是