项目的改 造和提升，可实现丰都县现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力， 提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 丰都县投资宏观背景第页共页 丰都县城是个具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城 市。 从整个重庆的版图上看，丰都位于中心地带，临靠涪陵区垫江 忠县石柱县武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政 策，丰都年将融入四小时重庆，打破交通瓶颈，加快丰都的 经济发展。目前丰都渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来 丰都交通三峡水路航道高速公路铁路等条件将非常优越。 从年的经济情况看，丰都经济增长明显加快。全县生产总值 固定资产投资社会消费品零售总额地方财政收入分别实现 亿元亿元亿元亿元，同比分别增长 ，均高于全市平均水平。工业上以紫光天化为代表的 工业企业对经济拉动作用明显。 从年丰都的旅游产业看，旅游业持续活跃。克服自然灾害 金融危机等不利因素影响，全年接待海内外游客万人次，实现旅 游直接收入亿元。以名山双桂山防护大堤续建工程雪玉洞景区 配套设施工程等为主的景区景点开发建设全整个平都大道商业经营品种散乱，缺少专业市场，商 品档次以中低档为主且商品性价比较低。商业整体印象是粗犷型的， 而不是集约型的。 未来商圈滨江大道东西段商圈 滨江大道是条最靠向长江的人车行大道，全长近米，滨江 大道滨江堤岸的人行道与绿化景观长江等形成了丰都最具吸引人 气休闲赏景散步的滨江带。 从市场调查情况看，滨江带距离主干道平都大道和各商业街区 主要居住社区等都相对较近，大概为分钟步行路程，为市民茶余饭 后休闲娱乐散步等主要聚集地，人流旺盛时期集中在晴朗天周 目录 项目总论 项目背景 项目名称 项目实施单位 报告编制依据 项目建设和内容 投资估算和资金筹措 可行性研究结论 市场预测 项目建设进度 项目综合评价结论 二项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 丰都县投资宏观背景 区域发展及前景预测 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 宏观市场与本项目发展借鉴 县城区域市场分析 区域市场界定 丰都县宏观商业环境调研 商圈调研情况及分析 市场分析有关结论 三项目建设意义 提高丰都城市竞争力，助推丰都滨江商业中心的形成与发展 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台 扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台 增加税收，为丰都启动个新型重点性商贸企业 解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义页共页 市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装 类服饰饰品类皮具类等组成 规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅， 休闲区等组成。 投资估算和资金筹措 本项目的建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章 节，由开发商重庆日珥实业有限公司的自筹资金银行项目贷款 政策补助等三部分组成。 可行性研究结论 市场预测 各类物业收益 前年物业租赁总收益万元 前年物业管理费收益万元 前年休闲娱乐场所收益万元 上述项收益总计万元。 项目利润 前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为 万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金， 第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。 项目建设进度第页共页 本项目目前已完成自有物业的购进，基本完成步行街商业街铺的 回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在 今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目的试营业 或正式开业。 项目综合评价结论 丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程的立 足点上的，以项目的地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带 为丰都县城区域批发基地的政策优势，由公司投入充足的资金，通过 深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现 项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业 依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业的升级发展 四项目建设分析 项目情况 项目基本情况 项目周边环境 项目分析 项目评价 五项目经营业态定位及项目评估 项目经营业态定位第页共页 方案评估意见 六项目建设进度安排 有关项目进度计划说明 项目进度横道图 七项目运营及机构设置 项目运营 机构设置 八投资估算与资金筹措 项目总投资估算 资金筹措 九项目财务收益概算 各类物业收入估算 项目利润 十财务与敏感性分析 赢利能力分析 社会效益和影响分析 项目风险及防范建议 十结论 第页共页 项目总论 项目背景 项目名称 项目名称为丰都金港商贸城 项目实施单位 丰都金港商贸城将由重庆日珥实业有限公司独立开发。重庆市 日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体 的多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商 业地产投资开发领域丰富的成功实践经验。现由丰都县政府对外招商 引资而投资丰都。 报告编制依据 报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报 告，丰都县城商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范。 项目建设内容 项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段， 包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。 项目建设内容 规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸第 文化中心，具有历史传统文化和山水园林特色的旅游港口城市。县城 采用组团式规划布局结构，分为城二片区三区域四组团。 其中本项目所在地为王家渡组团，规划为全县政治经济文化旅第页共页 游服务中心，人口万人。 丰都县宏观商业环境调研 丰都县辖个乡镇个行政村，个居委会，全县人口万 人，从经济总量看，全县的经济产值总量亿元，人均值 元，规模比较小，第二三产业较少。城镇人均年收入元，城镇居 民自主创业能力不足，增收致富渠道不多。 从县城商业发展看，由年开始，老县城整体搬迁到新县城， 个多平方公里的老县城经移民，扩展到近平方公里的新县城，可以 说从城市规模上实现了数倍规模的扩大，这种大规模的扩张，导致物 业大量开发，底商面积过剩。 丰都县目前商业网点发展现状 区位条件优越，市场领域广泛丰都县地处三峡库区腹地和重 庆版图中心，区位条件非常优越，正在启动实施的沿江高速公路和渝 利铁路都经过丰都，未来丰都的水陆交通将更加便利。 产业基础夯实，市场联动发展近年来，丰都县商贸业快速发 展。年全县社会零售品消费总额亿元，比上年增长， 年全县社会零售品消费总额亿元，同比增长。其中， 批发零售贸易和餐饮业实现增加值亿元，增长，住宅消费 不断升温。 从政府规划情况看，项目所在区域王家渡组团是丰都县城政治 经济居家文化中心，规划人口近期在万人，远期年万第页共页 人。根据县两侧集中了丰都政府性办事机构各大银行服务 型酒店宾馆与休闲娱乐场所两大通信公司主要的商业卖场大型 商场等等，整个街区涵盖综合性的服务系统及较为丰富的商业设施， 也直接连通其他商业街道。 另据调查，平都大道商业街区整体经营面积约为，商铺沿 街分布，部分二三楼设置有休闲茶楼宾馆等服务设施。 平都大道中西段商圈以平都大道和名山大道的交汇点即四大银行 所在处为中心，内主要商业消费场所为名山大道的综合建材及酒 店市场平都大道的服装及鞋帽零售市场河北步行街的餐饮及娱乐 市场以及散乱的棋牌休闲中心等。 从租金的水平看，平都大道西段靠向朝华公园附近带的商铺主 力租金水平在元元，而后向两边逐步递减，主力租金水 平维持在元元。平都大道中段距离宏声商业广场带 的租金较高，主力租金水平在元元，最高的租金水平在 元元，如视力低眼睛店在行政服务中心带的主力租金 水平在元元。而平都大道东段靠向名山大道这侧主力 租金水平在元元左右，经消防大队阻隔，平都大道东侧沿东第页共页 方向的租金水平在元元，商业繁华程度明显低于平都大 道中段和西段。 经过对平都大道中西段商圈的调查发现，整条街的繁华程度和商 业层次在丰都县城属于较高层次，因整条街较长，商圈内的商业网都 布局在整条街上，给予市民购物满街走动，不方便也走得太累在商 业经营业态上，府经济要点规划，从滨江大道到名山大道所围合的汽车 站渡口丰都港等区域规划的是全县的商品贸易区，主要是全县商 品批发和零售集散地。 综合丰都宏观情况，可见丰都县城的经济水平人民生活水平及 人民的消费能力总体相对较低。目前丰都商贸流通存在的主要问题是 商业企业规模偏小，门店缺少特色。突出表现在商业店面投 入有限，无规模化无特色。 商业网点规划滞后，布局不合理，服务功能不全。突出表现在 商业基础设施简陋商业网点混乱商业服务不周全。 经营观念落后，经营方式单调。突出表现在逢场逢路为市 以街为市现象严重，商品种类不齐全，服务不完善，档次较低。 商品交易市场发展速度慢。突出表现在平米以上的商品 交易场所较少，农贸市场脏乱差现象突出，市场基础设施较差，假冒 伪劣变质商品经常出现。 商圈调研情况及分析 根据调研，对全县以县城为主的商业进行调查，对县城内重点商圈 做了基础性的调查，进行统计汇总分析，获得第手的商业资料。 通过调查，就重点商圈商业业态状况，以及专业市场小辐射型的 社区商业街三种商业结构进行汇总统计分析如下 商圈研究 重要商圈平都大道中西