期税前年 第二章区域房地产市场分析 当前地市房地产市场现状 房地产开发投资的基本情况 近年来，地房地产开发投资处在个高速增长的时期。 年地市房地产开发投资完成亿元，与上年同期相比增长 ，环比增长了，完成投资占本年度计划投资的。其 中，商品房建设投资额亿元，同比增长土地开发投资 额亿元，同比下降了。按用途分商品住宅开发投资 亿元，同比增长。其中别墅高档公寓投资亿，同比下降 办公楼投资亿元，同比增加了商业营业用房投 资亿元，同比增长了。 年房屋建筑施工面积万平方米，同比增长。 其中，住宅施工面积万平米，同比增长。住宅施工 面积中别墅高档公寓万平方米，同比增长办公楼 施工面积万平方米，同比下降，商业营业用房施工面积 为万平方米，同比增长，其他用房施工面积万 平方米，同比增长。 年月，地市房地产完成投资亿元，与上年同期 相比增长了占本年计划总投资额的。从投资构成增长 幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长，经济适用住房投资万元，同比增长了倍平方米以下投资 万元平方米以上万元别墅高档公寓投资万元， 同比城市生活。虽然近几年地市加大了两大开 发区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较 低。地市正处在城市建设的中期，民众对于城市化生活的追逐心理 仍居于高位，相对而言，城区的商业教育卫生医疗等服务设施较 之郊区对呼市民众有更大的吸引力。随着城市开发进度的加快，核心 城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因呼市各区商品房价格差 异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随 之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸 显出来。 第章总论 项目建设背景 随着自治区经济建设速度的加快，地作为自治区首府，发 展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在首 府经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高， 民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住 品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房 地产企业的社会责任之。 年月，地市房地产开发投资金额总计亿元， 与上年同期相比增长，环比增长了。巨大的居住与投资 需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为地现代大型都市化城 市建设做出了贡献。根据地房管局提供的数字表明房地产投资仍 高速增长，到年月房地产投资同比达到了。在宏观调控 的作用下，地市房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了 房地产投。 资金来源 以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。 可行性研究报告编制依据 项目投资方案 国家及地市颁布的相关法律法规政策 自治区和地市国民经济和社会发展十五规划纲要 地市城市总体规划年 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 地市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 其他有关依据资料及企业提供资料。 研究结论与建议 本项目建设符合国家产业政策和地市经济发展方向，适应地 城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政 策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰， 具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制 有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程 建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看 好。 项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业 基准投资回收期，项目具有定的抗风险能力等。 从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。 主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表。 表主要经济技术指标 序号项目名称单位指标 总用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其中住宅建筑面积 公建建筑面积 地下建筑面积资的因素，虽然房屋销售量呈继续下降的趋势，但部分投资 热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见房地产 价格稳中有升的态势不会改变。 本项目用地位于地市新城区城市规划中的核心地带。该宗地共 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,亩，其中需要通过征地拆迁的面积为亩，由于此部分建设缺 乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边 现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展新城区的发展 空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅， 营造新城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为新城区的房地产 旗帜，营造出与整个新城区发展相融合的国际化人文舒适而充满 活力的社区居住环境。 项目概况 项目名称 住宅小区建设项目。 建设地点及四至范围 项目位于地新城区的中心位置，具体四至范围为 建设单位 房地产开发有限责任公司 以下简称公司。 企业法人 企业性质有限责任公司。 经营范围 房地产开发销售商品房。 工程概况 本项目拟共建设栋楼，其中地块西侧为写字楼和商务酒店，其 上为栋商品房，楼层为层。建设工程计划于年月份开 工，年月入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，精致的高 层塔楼多样化的高层酒店式公源情况分析，国内贷款亿元，占到位资金的 利用外资万元，占到位资金的企业自筹资金 亿元，占到位资金的其他资金亿元，占到位资金的 。与上年同期比较分别增长和。年月，到位资金万元，其中上年节余 万元，本年到位万元。其中国内贷款万，占资金 总额的银行贷款万元，占资金总额的非金融 机构贷款万元，占资金总额的企业自筹资金元， 占资金总额的其他资金来源万元，占资金总额的 。与上年同期比较到位资金总额增长了，其中上年节 余增长，本年到位资金增长了。国内贷款增长 企业自筹资金增长其他资金增长。 图年资金来源构成 单位 国内贷款自筹资金上年末结余资金 年年年 地市商品房供需情况分析 市场供求分析年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然 存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需 进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅的建设力 度。地市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情 况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房 两年来首次增长，而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺 盛。 来自地房管局的统计数字表明年月办公楼与商业营业 用房的房屋竣工率分别为和而其两者的销价格稳中有 升的趋势不会改变。是房屋的土地成本建筑材料成本劳动力成 本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑 的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求 推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储 备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地 出让的透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，招 拍挂制度也存在定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是 新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加五是房地产供给结构 变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响 房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应 增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾 是吻合的六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外， 当前房地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有 相当比重投向呼市的房地产，推动了呼市房价的上升。除以上原因， 宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确 定的只是增长的幅度和频率而已。 城区住宅供需不均将日益凸显 地市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市 正在由个中型城市蜕变为特大型城市，城区住宅的连片开发使得老 百姓能够更加便捷地享受售分别下降 了和个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及 商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市 场仍缺少消费者需求的产品。 区位供需分析 年新开盘面世的项目以赛罕区和新城区为最多，此种局面 在年的呼市房地产市场仍将继续，新城区位于呼市东北部，地 理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他 区域较贵些。在今后的几年中，新城区以及回民区作为政策扶持的 重点发展区将成为地市场新盘的最大萌发地。 房地产市场发展情况预测 房产价格稳中有升的发展态势不会改变呼市年全年购置土地面积万平方米，同比下降了 完成开发土地面积万平方米，同比增长了 待开发土地面积万平方米，同比增长了。年市场 放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年的数据 上不难看出，年将是呼市房地产项目放量较大的年。 年月购置土地面积进步下降，为万平方米，同比 下降了完成开发土地面积平方米，同比增长了 待开发土地面积平方米，同比增长了。年月 住宅新开工面积为万平方米，同比增长了。截至月， 地市商品房买卖价格同比上涨，远远低于全国城市价格涨 幅。价格涨幅趋缓的原因之在于商品房供应量的增加，另个重要 原因则是宏观调控的作用，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列 的房地产增幅得到回落。 虽然有以上两方面原因制约着呼市的商