量辆 其中地上 地下 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利 息万元。项目建设资金中，项目单位自筹万元， 利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万 元。 二项目建设单位情况 单位名称吉林北泰地产开发有限公司 成立时间年 注册地址吉林市龙潭区 注册资本万元 执照注册号 企业类型有限公司 主营业务房地产开发业务等 经营范围房地产开发销售商品房信息咨询等。 吉林北泰房地产开发有限公司现有中工具有本科以上 学历的员工占，具有中高级职称者多名。公司具有多年的 房地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系 统及管理人员，具有创新务实的开发理念和不断进取的开拓意 识形成了高水准高品质的开发经营思路和市场品牌形象， 建立了套符合市场竞争需要结构扁平的管理体系以及支人 员简练经验丰富高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。 目前，公司正以专业专注真诚高效的标准为广大客户 提供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 本项目期于年开始建设没有相应的景观环境，物业服务上没有优势。三个项目本 年度相续开工建设，存在相互间的竞争，要改变这种状况，只有 在产品上下工夫，开发不同类型的产品，以所处位臵，产品的独 特性，单套住宅购买压力小等优势同上述两项目竞争。 三区位优势 本项目所处位臵处于江北地区的商业中心区的副中心区 域，距江北百货大楼商业区域米左右，地块周边正在形成化 工医院为中心的新商业中心，这里去集各种商业设施，如医院 中小型超市农贸市场饭店宾馆银行邮政等设施，地 理位臵十分优越。 四交通优势 第章总论 项目概况 项目名称汉阳新居 性质新建 建设地址及范围 项目建设地点位于吉林市龙潭区汉阳街号。其四至为东至 汉阳街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。 建设内容与规模 项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积 平方米。 项目总建筑面积平方米，其中，期工程现康 圣医院建筑面积平方米，住宅建筑面积为平方米， 工现已交付使用。，二期工程建筑总高度米，建筑面积 平方米本可研报告主要针对二期工程而言。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议国家计委计办投 资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方 法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例 核准通过，吉林经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设 就是为了使吉林城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升 城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业 问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关 权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供 多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增 长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建 设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本 项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加吉林 市当地社会就业岗位作出定的贡献。 工程进度 本项目建设周期为年半，计划年底完工。其中，年月年月，完成项目前期工程和施工图设计， 年月年月，完成项目土建装修设备工程等。 预期目标汉阳新居项目拟在占地面积平方米的土地上， 建设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为 ，平方米的栋号楼高层电梯住宅房其中住宅 面积，平方米，层商铺面积平方米，地下停 车场面档资料。 未经允许，请勿外传,房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠 居住小区期号楼项目建设的目的必要性项目区 域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招 标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促 进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构， 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统 计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个 百分点。吉林房地产占的比重还将快速上升，对的贡献 率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民 住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城 镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市 化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均 套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主 导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用 较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展 的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 随着 态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展下阶段， 多元化的楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城商业纷战割据的新格局。 以东市商圈为例东市商圈是引领吉林市商业发展的核心商 圈，日客流量近万，此处已形成规模的物业形态，包括总建 筑面积万平方米的财富广场及总建筑面积万平方米左 右的吉林中京城。 系列元素丰富物业的出现让这产业领域呈现现百家争 鸣纷繁复杂的博弈状态。我们会发现，房地产市场在这区域 的新房投放量是整个地产史无前例的。 此外，众多商家的加盟外埠地产商的大量进入，为消费者 提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费 者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求 在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业的出 现。 商业地产大发展的结果是加速吉林市城市化进程，拉近与 线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个年的江 城地产将延续年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。 从年开始，万科绿地这些外地的地产业大品牌开发 公司纷纷进入吉林市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧 参半。 年也将有不少大盘汇聚吉林市，在这样的环境下，本 土企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼 前。大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，因 为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城 市运营和发业开的的楼盘的价格。 丰满区沿松花江线房屋售价大多在元平方 米左右，其精装房价格最高的达元平方米左右，其它地 区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍偏地区房价在 元平方米左右。 江北沿松花江线房屋售价大多在元平方米 左右，其它地区房屋价格在元平方米左右，市中心区稍 偏地区房价在元平方米左右。 与本项目相近的江北区域性房屋价格在元平方米左 右。 三销售预测 项目定位 项目的主要客户群将以低端客户群体为主体，充分考虑龙 潭区西北部失去土地的农民消费群体的需求。本项目商品住宅与 商业店铺以出售为主，商业店铺出租为辐的原则定位。 二竞争项目分析 目前与本项目存在有竞争趋势的楼盘主要有，遵义西路北 侧，江机石正门西侧项目，珠州街东侧地块项目。此两项目与本项目相距米左右，江机厂正门西侧 项目，由于其占地面积小，开发面积只有万平方米，其规 模没有优势，由于其地处遵义西路的西面，交通极其不便，周围 米范围商圈没有形成，生活不便。 地处珠州街东侧项目占地在平方米左右，可形成 个完整的社区环境，在小区品质与物业服务上有相当优势，在交 通方面，小区最近处距站点也有米远，其中区部位距站点有 近米的距离，项目周边配套服务设施，距离较远，周边有 米范围商圈。 本项目与上述两项目之间对比，本项目楼前就是交通站点， 周边米范围内配套服务设施齐全，有较大优势，本项目占地 较小的角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金 融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘的启动， 都将完善片区域的配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建 成后还将起到辐射作用。居住人口的增加高档的配套设计，必 然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用， 从而带动周边的企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很 丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。比 如小区的景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己的 风格和特色。 对本土地产行业来讲，也是个学习和交流的机会。借鉴外 来大品牌的理念和经验，再结合对城市对市场的了解，把握本 土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新的阶段。 另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品 牌开发商进入吉林市的趋势不会变，年会有更多的这些品 牌的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将 会以更加具有优势的条件抢夺部分客户，这也会使年吉 林市的房地产市场竞争更激烈。 江北随着化工园区占有西北部土地，使龙潭区西北部失去土地的 农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。 二市场价格根据近期对吉林市手楼盘信息统计数据分