变化，并采取有效的营销手段，充分发 挥项目的优势，因势利导引导消费需求，是项目成功的关键。 主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表。 表项目主要经济技术指标表 序号项目单位指标备注 总占地面积 总建筑面积 住宅 商铺 车位个 公共配套设施 供电工程 供排水工程 道路及场地工程 绿化工程 建筑占地面积 建筑密度 建筑容积率 住宅总户数户 居住人口人 总投资万元 开发成本万元 销售收入万元 利润总额万元 借款偿还期年 内部收益率所得税前 内部收益率所得税后 财务净现值万元所得税前 财务净现值万元所得税后 投资回收期年所得税前 投资回收期年所得税后投资利税率 投资利润率 第二章项目概况 宗地位置 质量的要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是 产品档次上来看，都十分适合这个群体的居住要求，预计占目标客户 的。 外来客商 板桥的黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多的外地客商，这批人 有很强的购买力，而且都愿意在环境较好的地方居住，独排式住房无 疑是他们身份地位的象征。预计占目标客户的。 投资客户 第章总论 项目概况 项目名称 板桥镇新社区商住项目 建设地点 项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内 建设单位 项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司 建设性质 新建 经营范围 主营房地产开发经营 资质等级 企业概况 项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司成立于 年月日，公司现拥有员工人，其中专业工程师人，助理 工程师人。资产总额达万元，注册资本万元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目由来 深证市广森投资集团有限公司罗平分公司为进步城镇改造步 伐，加快城镇经济发展。公司作为投资方和开发商，开发乐岩新社区 科技路段国有土地地块，公司办理相关手续后进行的现状图和 规划图 深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供的其他工程 基础资料 国家发改委建设项目经济评价方法和参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法。 可行性研究报告研究范围 根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略， 项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能节水 环保安全卫生及消防投资进度项目组织及管理招投标投资 估算与资金筹措，项目经济效益评价社会评价等。 研究结论及建议 本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政 策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就 位，现场建设条件具备。 板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元， 税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益大 于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较 好，具备可行性。 经测算，项目按设定的售价，当销售率达时，项目可保本。 项目敏感性分析表开发。项目名称为 乐岩新区商住项目。 工程概况 项目用地，建筑占地面积，总建筑面积，其中住 宅，车位个，商铺。供电工程，供排水工程 ，道路及场地工程，绿化工程，经预算，项目总投资万元。 资金来源 本项目资金由深证市广森投资集团有限公司罗平分公司自筹 万元。 项目财务评价 据收益计算，项目可实现利润总额万元，所得税万元营业 税万元城镇维护建设税万元教育附加税万元，所得税后利润万 元，项目所得税前的财务内部收益率为，财务净现值万元，投资 回收期年。项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财 务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率 。财务分析结果表明，项目的经济效益较好。 可行性研究报告编制依据 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国城市规划法 罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要 板桥镇总体规划 深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供好充分的施工保证措施。 规划控制要点 总占地净用地面积 项目总占地面积。 建筑面积 项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面 积，其他建筑。 公共配套设施 项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场 地工程，绿化工程。 容积率 容积率为。 控高 项目有栋建筑，建筑高度为地上米。 土地价格土地价格为万元。 第三章项目分析 项目优势分析与评价 紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。 规划优势本项目占地。项目建成后将是集商贸住 宅为体的综合商住宅。 板桥镇政府支持招商引资工程的发展，政府的发展的高度 关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本 的最有利途径。 项目距农贸市场和拟建的新农贸市场很近，购物方便。 项目劣势分析与评价 开发商无相应类似的成功案例可以用做比较和参考，目标客户 群对价格的接受和认可需要较长的段时间。 项目面临的机会分析和评价 板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四响力，树立良好品牌形象。 通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金的价格水平，目前板 桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格 较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达 到较高水品。 市场研究分析 市场处于起步阶段，对专业的地产运作有良好的空间。 商业地产在当地的消费者认同度高。 销售与后期运营脱节，后期回报低。 商业形式较为单，联排式商业层的商业价值较高，然而二三层的商业价值和价格难以实现。 商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面组合性。 第五章项目定位 产品定位 先对品牌产品所生存的市场环境进行细分，以便在市场定位 时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力的利 益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。 目标客户群定位 旅游观光客 板桥镇位于罗平县旅游景点的必经之地，旅游者罗平县以外 的户籍人士预计占目标客户的。 公务员企业白领教师 政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高 文化素质，对生活通八达， 左接贵州，右接广西。板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇 的中心。板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡的美誉， 独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局的不断完善和形 成，项目的配套设施将得到进步完善。 云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未 来发展潜力较大。 项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。 第四章市场分析 板桥镇房地产发展及市场基本概况 板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要 集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商 业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低， 挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前的板桥镇的房地产发展成熟 度较低，开发水准不高。 房地产开发企业发展状况 板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二 线城市注册的房地产开发公司，开发企业的品牌效应没有显现，对于 本项目开发企业打造品牌实力奠定了定的条件，通过该项目的实 施。可扩大在板桥镇的 第二章项目概况 宗地位置 乐岩新社区商住项目用地位于乐岩新区内科技街路段。 宗地现状 四至范围 项目用地在科技街，北临，南临，东临，西临。 地势 整个场地地段平整，高差不大。 地面现状 宗地内未有建筑 地下情况 宗地内无管线底线电缆暗渠和受保护的历史文物古迹及可 利用的建筑物。 土地的完整性 宗地内无城镇绿化带名胜古迹江河湖泊等因素分割土地。 地质情况 勘察资料表明该宗地地下水位，据场内取水样分析结果， 地下水对混凝土和混凝土钢材无腐蚀性。勘察资料表明该宗地位于，在地震作用下无建筑 物安全稳定问题。场地地基土质条件较好，适宜该项目建设。 根据国家中国地震参数区划图和云南省烈 度区划图，罗平县板桥镇抗震设防烈度为度，设计地震加速度值为 项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 交通状况 项目紧临科技街东接大营路西距乐普街米北面消防 道宽六米。 教育 板桥镇中坐落在项目周围，拟建的板桥镇中心完小幼儿园距 该项目米。 医院等级和医疗水平 大型购物中心主要商业和菜市场 拟建的超市据项目米，拟建新区内的大型农贸市场在该项 目周围。 文化体育娱乐设施 拟建的文化广场距该项目米。 银行 邮局 板桥镇邮局距该项目米。 宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目所在地距板桥镇江索田火车站米，距板桥客运站米。 项目周边环境 治安情况 项目所在地治安良好民风淳朴。 空气噪声污染状况 项目所在地无工厂，空气质量优良。最大噪音分贝为分贝， 无污染。 危险源情况 项目所在地无高压线放射线易燃易爆物品生产和仓储基地。 项目建设条件 项目位于板桥镇市区内，与镇中心经济生活区相连，周边配套 设施齐全，对外交通道路已形成，保障。原材料状况 工程建设的基本原料当地基本能够