度系数较高。 在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相 关策略，并决心创建当地商业新典范。 市主城区投资业户的资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。 市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。 机会分析 城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。 城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。 当地商业设施般竞争力薄弱，商品品位及品质服务不能充分满足市场消费需求。 当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确的集时尚休闲 娱乐购物餐饮商务等能够为体的大型综合购物中心。 城市的改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市的新商圈。 威胁分析 市商业项目的开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场经营性资源构成竞争。 本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡，新 的商圈形成需要较长的市场培育和发展。 投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性， 需要高回报率和良好的经营保障措施来项目目标客层定位 目标客层定位 项目整体目标客层定位全客层 各楼层各业态功能区的目标客层定位 家庭主妇低收入普通消费者等 高级白领成功人士政府公务员和高收入高消费者等 时尚女性儿童等 休闲人士商务人士等 家庭消费青少年儿童休闲人士等。 二定位依据 购物中心是将所有的消费者作为自己的目标服务客层，本项目的业态定位为 主题定位为休闲，所以必须锁定所有的消费者作为目标客 市宏观经济概况 国民经济保持较快增长。据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。按 可比价格计算，比上年增长。二三产业分别增长和。全年粮 食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。规模以上 工业实现增加值亿元，增长。服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增 长和，旅游收入增长。 城市居民生活水平稳步提升。年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。 城市居民人均可支配收入元，增长。城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城 乡居民储蓄存款余额亿元，增长。消费预期回升，全年城市居民人均消费性支出 比上年增长。 基础设施建设投资力度加大。年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增 长，其中国有及其它投资亿元，增长。其中房地产开发投资亿元， 增长。总投资万元以上本区位交通便利，距济青高速国道潍莱高速均在分钟车程范围内，距火车 站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位 的有路三条公交车路线，本区位距公交车站范围内有 路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区公里， 寒亭区公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内的居民到达本项目都十分便 利。 人口状况 年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为 ，人口自然增长率。 本区域内集中了市大部分高收入的居民，消费能力很大，同时，本区域还有所 小学两所中学所大学，在校学生教职员工万多人。 人民公园的重新改造涨湎河的景观整治东风街和北海路景观大道建设，给本项目带 来旺盛的人气。 消费习性分析 目前市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华佳乐家 购物的现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商 圈将会逐步建立和发展完善，影响力逐步加大，最终形成市重要的商圈之。 四项目分析优势分析 投资商经济实力雄厚，拥有良好的社会资源。 投资商具有多年的资本投资资本运作经验，战略意识超前。 项目所在地交通便利，易达性好。 近临的人民广场作为城市最大的市民休闲聚散地，发展前景光明。 项目拥有政府支持，外围环境良好。 的项目个，其中过亿元的个，电厂二期 工程等批重点项目取得重大进展。 消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长， 居民消费价格上涨。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 二城市发展规划 年市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。按照贯 通轴线完善外环拓展出口提升干道的要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建 设。市区开展以三河整治绿化为重点的绿化工程建设，新增绿化面积公顷。深化城 建机制改革。进步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建 设融资力度，建立城市建设持续健康循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入 产出效益，确保政府土地收益突破亿元。引导支持房地产业重点进入旧城改造市场。 未来城市的发展重点是向东面扩张，形成城市的政治文化旅游物流中心和高档住宅区。 三本项目所在区位的交通人口状况 项目区位 本项目位于市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场南 靠涨湎河北接胜利东街，面对怡和星国际西临人民保险大楼东北与市政府紧 密相连本项目地块位于市的政治文化中心，为目前市奎文区位置最好，环境 最好，市政配套设施最完善的地块之。在整个城市向东移的发展趋势下，该区位有着极高 的发展潜力，将成为市的政治文化中心，并形成市第二商圈。 本区位交通状况及易达性分析个有品位的项目，创 造个知名的商业品牌。 二形象定位 商业新业态管理新典范。 定位依据 本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐 饮商务多种需求的新型商业业态。 市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。本项目地处 市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计 和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商 业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城 市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项 目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象。 四项目主题定位 背景分析 在经济迅猛发展的前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续 增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本 项目的定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。 二主题定位 项目整体主题定位休闲 各楼层主题定位 生活品位 流行精品 女人时尚 休闲空间 快乐时空 三定位依据 紧扣项目业态定位足感和受尊敬感，服务要充分体现对的个性化，顾客在个性化消 费中自我意识得到高提升。特色化是指项目总体的经营要体现出核心竞争力和特色优势。以品牌化体现经营 规范，时尚化体现前卫流行，个性化体现以人为本，使本项目在胶东半岛树立起区别于 其它传统商业态的大型购物中心的典范形象。 六项目功能定位 背景分析 紧扣项目的业态定位和主题定位，围绕大型综合性购物中心的特征确定本项目的功能定 位，满足消费者购物餐饮休闲娱乐商务的站式消费需求。 二功能定位 购物餐饮休闲娱乐商务。 三定位依据 购物功能作为本项目运营的核心功能，隐含在时尚感觉与休闲功能之后被隐性化。 在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的。 餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣。在项目 功能组合规划中，占本项目整体面积的。 休闲是指本项目的购物环境营销等各个方面，都为顾客营造个轻松愉悦的氛围， 让顾客身心放松，感觉随意，体会休闲。在项目功能组合规划中，休闲项目占本项目整体面 积的。娱乐功能作为本项目的配套功能之，与项目休闲功能有机结合，合理配置，充分 体现本项目室内主题公园的设计风格，使其成为项目的经营特色之。在项目功能组合规划 中，占本项目整体面积的。 商务功能为顾客和商务人士提供良好的交往活动平台此项功能主要在本项目二期 规划中设计。 七。 应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象 消费新理念的要求。 充分利用人民广场在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲聚会的功能。 与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争力。五项目经营定位 背景分析 经营是购物中心的核心功能，满足消费市场需求是购物中心的运营目标。本项目的整体 风格呈现大精雅，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计建设服务功 能以及经营商品的特点，雅代表了项目整体的空间环境和营销环境。整个项目的经营特色鲜 明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。 二经营定位 品牌化时尚化个性化特色化。 三定位依据 品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业 店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目的品牌经营特色。在项目功能组合设计 和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功 能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。 时尚化突出时尚消费的新颖性时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕 目标市场的消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化的规律，引 导消费的流行。 个性化体现出消费者在追赶潮流的同时更加强调与众不同，个性消费可以让 顾客获得高度的满研，掌握项目所在区域市场的现状发展趋势及发展规 律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位 准确与否，直接决定了项目未来的运