筑密度 机动车停车数量辆 非机动车停车数量辆 八财务效益分析 在住宅项目定价为元平方米时，项目税后财务净现值为万 元，税后财务内部收益率为。 从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明 项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外，配套公建 商业部分和非配套公建均面对市场销售，项目投资存在定的市场风险。 二编制依据 北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建 设弘善家园小区项目的批复崇政批号 北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市 国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇 文区危改外迁安臵项目的通知京建开号 北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规 划问题的请示市规文号，带市领导批转文 北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征北京市工程咨询公司 求意见函的规划意见函复规函复字号 北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划 意见的函市规发号 北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划 北京保利达工程设计有限责任公司年月编制的弘善家园小区修 建性详细规划 北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点 实验室年月的弘善家园居住区项目交通影响评价报告 北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项 目交通影响评价评议意见的函京交规函号 国家有关可行性研究报告编制要求 委托单位提供的项目基础资料。北京市工程咨询公司 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 建设背景 前门地区。 二市场分析 项目市场供需 弘善家园小区建成后可解决户，人的居住问题，而前门地区有 户居民需要危改搬迁，所以供给仍然小于需求。 项目销售前景 根据经济适用住房价格管理办法，经济适用住房实行政府指导价，经济适 用住房价格制定时，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利 为原则，与同区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的 各项优惠政策。 综上所述，弘善家园小区位于东南二环和东南三环之间，区位优势良好，再 加上其作为经济适用住房的价格使其销售前景良好。目录 第章总论 项目概况 二编制依据 第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 建设背景 二建设必要性 第三章市场定位和市场分析 项目定位 二市场分析 第四章项目选址和建设条件 场址现状 二建设条件 第五章项目建设规模和建设方案 建设规模 二规划建设方案 三市政方案 第六章环境保护节能与消防 环境保护 二节能 三消防 第七章交通影响分析 第八章项目组织管理及进度计划 项目管理单位 二工程建设管理准则 三工程建设管理方式 四建设进度计划 第九章投资估算与资金筹措投资估算 二投资估算说明 三投资计划 四资金筹措方案 第十章经济效益分析 分析测算说明 二财务测算 三财务分析 第十章项目风险分析 风险定性分析 二风险定量分析 第十二章结论和建议 结论 二建议 附表 附表总投资估算表 附表征地拆迁费用估算表 附表征地拆迁分年投资估算表 附表市政设施费用汇总表 附表建安工程投资估算表 附表投资计划与资金筹措表 附表销售收入及税金估算表 附表成本估算表 附表长期借款还本付息计算表 附表利润表 附表现金流量表全部投资 附表资金来源与运用表 附件 北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于 建设弘善家园小区项目的批复南磨房小 区新世界合作项目红桥市场元隆大厦等项目，总共完成开发建设面积 万平方米，总投资亿元，创造利润亿多，上缴国家利税亿多元，公司连续 几年被评为首都精神文明单位和重合同，守信誉单位，为崇文区的危旧 房改造和城市开发建设做出了突出贡献。 四建设内容及建设规模 弘善家园小区规划总用地面积公顷，其中建设用地公顷，代征 绿化用地公顷，代征道路用地公顷。 项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面 积万平方米。项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积 万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。北京市工程咨询公司 五工程建设进度 项目计划从年月开始前期工作，年月工程全部竣工，建设周 期共五年，具体建设进度如下 第年开发建设地块，完成部分居民安臵和国营企业回迁。 第年开发建设地块，完成部分居民安臵。 第年开发建设地块，完成大部分居民安臵。 第年开发建设地块，完成绝大全部居民安臵。 第年开发建设地块，完成小部分居民安臵和配套设施建设。 六投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设 其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。 项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回 款万元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元， 占。 七项目主要经济技术指标 表项目主要经济技术指标表 编号项目指标单位数量 规划总用地公顷 居住区用地公顷 住宅用地公顷 公建用地公顷 道路用地公顷 公共绿地公顷 二非配套公建用地公顷 三代征道路用地公顷 四代征城市绿地公顷 总建筑面积万平方米 居住区用地内建筑总面积万平方米 住宅建筑面积万平方米 配套公建建筑面积万平方米 二非配套公建建筑面积万平方米 居住户数户北京市工程咨询公司 室户户 二室户户 三室户户 居住人数人 人口毛密度人公顷 人口净密度人公崇政批号 北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京 市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整 为崇文区危改外迁安臵项目的通知京建开号 北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园 规划问题的请示市规文号，带市领导批转文 北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点 征求意见函的规划意见函复规函复字号 北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规 划意见的函市规发号 北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划 北京保利达工程设计有限责任公司年月编制的弘善家园小区 修建性详细规划 北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重 点实验室年月的弘善家园居住区项目交通影响评价报告 北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园 项目交通影响评价评议意见的函京交规函号 项目法人营业执照 附图 项目地理位臵图 项目控制性详细规划用地编号图 项目控制性详细规划用地规划图 北京市工程咨询公司 第章总论 项目概况 项目名称 弘善家园小区建设工程 二项目地址 弘善家园小区隶属朝阳区，位于东南二环与东南三环之间，朝阳区十八里店 乡西北部，其四至为东至华辉苑西路，南至十里河南路，西至东二环，北至左 安东路，用地西南侧为楔形的城市绿化带。 三建设单位 项目建设单位北京市崇文区城市建设开发公司 北京市崇文区城市建设开发公司成立于年月，现位于崇文区东打磨厂 街三号，为国家资质级资信级的全民所有制房地产开发企业。公司现有职 工人，其中具有专业技术职称的近人，专业配套齐全。公司净资产 亿元，年开发建设规模多万平方米，年完成投资额亿元。该公司成立年 来开发建设了李村危改小区方庄芳古园区华威小区松榆里小区左安门 危改小区成寿寺小区忠实里危改小区和义小区南苑北里小区度的社会安全隐患 前门地区人口密度大，居民居住环境和生活条件恶劣，严重威胁其生命财产 安全。若这种状况长期得不到解决，将使群众不满情绪增长，上访事件不断发生， 群众工作困难重重。 弘善家园小区的建设是整个前门地区危改的前提和关键 危改始终是百姓最关心的大事。前门地区老百姓的基本愿望就是尽快改善生 活条件。弘善家园小区的建设目的就是安臵前门地区的户危改居民，解决 该地区老百姓恶劣的居住环境，提高前门地区居民的生活和居住条件，改善百姓 生活，使老百姓安居乐业，并确保前门地区修缮整治工作的顺利实施。弘善家园 小区的建设正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区的解 危排险道路建设就都迎刃而解。所以弘善家园小区的建设是整个前门地区危改 的前提和关键。 二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济 前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新 中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要的商业街之。目前地区经济 以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区， 居住建筑除部分挂牌四合院，多为大杂院建筑及环境质量均差。 改革开放以来，曾经兴旺繁荣的前门商业受到历史和现实环境的制约，其自 身的市场竞争能力严重下降。到九十年代初，前门王府井西单和隆福寺等老 商业街区在内的传统商业市场地位全部下滑。在应对市场竞争的过程中，前门商 业区经历了许多国有商业发展中所共有的效益下滑店铺出租管理不善 商业信誉受损购物者减少的经营窘境，且至今仍未完全走出发展困境，严 重影响了当地经济的发展。前门地区商业地位下降的主要原因之是区内基础设 施落后，整体商业旅游环境恶劣，这主要表现在以下方面北京市工程咨询公司 是区内现存历史建筑质量较差，危房比例大，三四五类建筑占以上， 新建或翻建的建筑多数风格杂乱尺度过大，与传统的风格和尺度不协调。传统 店铺少且破旧，七十年代简易红