比银行存款利息好。当折现率为时，财务 净现值万元，说明项目在整个运行期年内获得 基准收益外，尚可获得万元的经济收益，说明自有资 金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为年， 虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。 第二章市场分析 第节老年公寓发展的社会基础 根据国际惯例，世界上将岁以上人口占总人口比例大 于，或岁以上人口比例超过总人口的国家称为老年 型国家。我国在年就成为老年型国家，年岁以 上老年人口就达到了亿，是世界上老年人口最多增长最 快的国家之。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执 行城市独生子女政策十多年，各城市中对夫妇要赡养四位 老人的社会问题逐渐增多。另方面子女工作则面对日以急 剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养 老的问题已逐渐得到重视。据预测，到世纪中叶，我国 岁以上的老人将超过亿，占全国总人口的，即每四 个人中就有位老年人，而岁以上老人数将从亿增 加到亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是 城市基础设施改善的重要内容之，也是我国建设和谐社会 的需要。 第二节全国老年公寓现状 老年公寓是依据老年人的特点和需利。 环境预选场址周围为行政开发区文体开发区及居民 住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘有害 气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友 空气新鲜交通方便环境优美的条件。 城市基础设施条件场址属城区自来水网及城市供 电网的覆盖区内，供水供电条件统由城市规划解决。场址 排水可归入市区排水管网系统。公寓离市第人民 医院距离约公里，离最近的医院仅公里，方便老年人急 病后的送治及抢救。 工程地质场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于，第章总论 第节项目背景 项目名称市区老年公寓建设项目 二承办单位概况 承办主管部门市区民政局 承办人简况 法人代表。女现年岁，原锅炉厂工会主 席。本人是位有责任心工作积极的退休企业管理干部， 对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有定筹集 老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年 人公寓。 合资人。男，为建筑公司项目经理。本人长期 以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。 曾以优良工程完成了市民政侨务局综合楼市农业银 行营业部职工宿舍地区公安局警官培训中心综合楼等十 余项工程。目前还进行着师专保八中等处工程的施工。 自己筹资多万元建了二星级酒店，由自家经营，在 宾馆行完 成区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政 府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核 后，决定让原锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓 前期工作后列项建设。 第二节项目概况 拟建地点市区城区北五环路中段北侧 二建设规模与目标 建设规模占地亩。能长年入住位老年人， 可平均日接待位老年人休闲娱乐的老年公寓。 建设目标为适应市隆阳城区人口老龄化，确保 本区社会和谐进步，依靠国家社会力量建设所符合本 区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美老 有所养老有所学老有所乐的场所。 三主要建设条件 区委区政府对区老年公寓的建设十分重视，已将老 年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级 有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设 适合老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有定经济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因 此市区老年人公寓建设的条件已成熟。 四项目投入总资金及效益情况 项目建设需投入总资金万元，其中建设投资 万元，流动资金万元。建设投资中工程费用为 万元，是该项目建设投资的。土地费用万元， 占建设投资的。其它费用万元，占建设投资的 。预备费用万元，占建设投资的。 在总投资万元中，业主筹万元，业主自有资 金比例占。申请国家各级政府补助万业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设 老年公寓。三可行性研究报告编制依据 中华人民共和国老年人权益保障法。 中办发„‟号关于积极推进企业退休人员社会 化管理服务工作的意见的通知。 中共中央国务院中发„‟号加强老龄工作的 决定。 市区各届人大及政协代表大会关于加强区老 年工作的提案。 市区区委及政府关于加强区老年公寓建设的指 示。 市区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表 对区老年公寓建设项目进行前期工作的要求。 四项目提出的理由与过程 中共中央国务院加强老龄工作的决定指出老龄问题 涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计 民生和国家长治久安的个重大社会问题。全党全社会必须 从改革发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工 作。市区截至年底城区内老年人就达人， 占城区人口的，人口结构已进入老年化。同时城市独生 子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社 会问题已逐渐突现。另方面子女在工作上则面对日以急剧 的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养 老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在区人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多， 区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建区老年 公寓。区民政局于年年初委托市工程咨询中心败的原因分析 取费平均在元月不含医药费以上，超出了市区现有老年人的经济承受能力。 本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入 康复中心可能会被误认为有精神病。 老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴 暗采阳及透风差。 ④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业 单位，运行成本高，工作人员除人为临时护理人员外其它 为医务工作人员，月工资在元以上。 因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下 的少。 区镇疗养院本疗养院创办于年月， 至今仍在运行中。属个体私营，占地约亩，设有约多个 床位，原有绿地约平方米后部分改建为食品加工晒场， 进住老人最多为人全部为城区老年人，最少为人。 半自立老人收费元，全护理老人收费在元以上。经 过调查老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙 食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原 因分析如下。 离城区较远离城区约公里，家属看望十分不方便。 环境不十分理想环境般，难以让老年人感到舒服。 居住设施较差床卫生间等均属较低档次。 ④服务护理挡次低护理人员没培训过，老年人对护理 的满意度较低。因没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老 年公寓的家属不送没有别的办法，只好较远的将老人送于 此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。 其它老年养的速度 递增，预计到年区岁以上的老年人将达到万 千多人。在城区内年底，岁以上的老年人人， 占城区人口的，说明我区人口结构已进入老年化。区 老年公寓建设的社会基础条件已具备。 二市区社会经济条件已基本具备。 市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较 大改观。私有经济在教育医疗旅游等社会事业方面投资 运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济 看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。 另方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济 收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家 庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。 说明城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消 费要求。 三市区政府高度重视老年公寓建设。从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。 区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快 区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支 持，表态在开发政策上给予优惠。 第二节场址建设条件评价 按市区城市规划布局，老年公寓场址选择在区 城区北五环路中段北侧。 交通北五环路从预选场址旁经过，北五环路是市区 道路开发规格最好的条城市干道，有五个绿化带八车道 个机动车道及个非机动车道个人行车道。交通通 过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便老机构此外区在上巷街象山路 东门等地由个体办过托老院养老院等，但均属不规范纯 营利性低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停 办。 二区老年公寓市场分析预测 入住老年公寓人数预测 市区属地级市所在地。市在经济上处于云南省 个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人 进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级 市以下的小城市入住比例在以下，而市区老年人 入住率只能预测在左右。按市城区老人数人， 则入住人数预测在人左右。 入住老年公寓老人类型预测 进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对 失去支付能力的五保户老人需国家代支付费用后才可能 进入。 根据社会经济分析及试办经验分析在近期以 家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人子女在外 地工作难以照料的老年人，退休费在元左右的退休公务 员及效益较好单位的退休人员。退休费在元以上的健康老人也可进住基本自理区。 在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓 具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。 第三章建设条件评价 第节项目建设社会条件评价 市区人口年龄结构已进入老年型。 市区年底，岁以上的老年人已达到 人，占全区总人口万人的，并且按市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早， 年开办的浦东老年公寓，是全国