，我国在 过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造万平方米棚 户区，近万住房困难家庭的住房条件得到了改善。 年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规 模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工 程，计划利用至年时间，让多万居民全部迁入新居。 地区的经济社会状况及政策 地理位置 市区位于哈大高速公路侧，地处黑龙江省经济发展最活跃的 哈大齐经济带中心，南距省城哈尔滨公里北离鹤乡齐齐哈 尔公里，与石油名城大庆仅相距公里。 项目所处区域在市区的位置 棚户区改造项目位于市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子 牛路牛街与南横街之间。以牛街为中心，向南北辐射的地区是市 区商业金融业最发达经济最活跃的地区，沿牛街分布着隆美百汇 海达商城万达购物中心，百货大楼，中国银行建设银行交通银 行等多家大型商业金融业机构。而本项目建设地点就在这个商贸经济 圈的中心地带，距火车站距离不足公里，距牛街米，区域位置 非常优越。市改建设工程可行性研究报告 政府政策支持 市委市政府已经出台了相应的优惠政策。 房地产市场供求分析 建筑的基调以浅色系为主，结合周边环境加以活泼的色彩点缀， 烘托出小区多姿多彩的生活氛围。 外墙面材料低层以面砖为主，高层采用高级外墙涂料，屋面采用 坡屋面的处理手法，其活泼的造型使得建筑形式浪漫多姿。 住宅的剖面设计和群体布置考虑建筑的采光和体形变化，充分利 用坡屋面做文章。 商业及公共建筑 配建居住区级的商服及公共设施，在为小区居民服务的同时，为 周边地区服务。 小区配套工程规划 给排水设计 ◇给水系统设计 初步考虑从北横街市政管线上接入，供小区生活消防用水。小区 总论 项目背景与概况 项目名称 市棚户区改造建设项目 承办单位概况 开发商黑龙江省房地产开发有限公司 可行性研究报告编制依据 市年城市总体规划 市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划 市小区规划方案 项目提出的理由 市位于黑龙江省西南部松嫩平原腹地，地处黑龙江省经济发 展最活跃的哈大齐经济带上，南距哈尔滨公里，北距齐齐哈尔 公里，毗邻石油名城大庆，两市相距仅公里。 市是东北地区座拥有大量优势资源的城市拥有世界三大 优质草原之，畜牧业发达，是中国唯的奶牛之乡地下同样 拥有大量石油天然气及地热资源作为老工业基地，拥有良好的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,市改建设工程可行性研究报告业的三赢。 主要技术经济指标 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 其中住宅建筑面积万平方米 商服综合市场及公建配套建筑面积万平方米 绿地率 容积率 市改建设工程可行性研究报告 二项目投资环境与市场研究 国家宏观投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 进入九十年代后，中国经济始终保持快速稳定的增长，中国的 综合国力得到了很大增强，房地产业也在经济快速发展过程中得到迅 猛发展。年起中央为规范房地产市场，进步推动我国的房地产 业的健康发展，颁布了系列政策法规。为我国国民住房条件向小康 型快速发展，有了个持续发展不断完善的政策保证。 振兴东北老工业基地 年年底，党的十六大明确提出支持东北地区等老工业基地加 快调整和改造，支持以资源开采为主的城市发展接续产业。这是党中 央从全面建设小康社会着眼作出的重大战略决策。振兴老工业基地既 是东北等地自身改革发展的迫切要求，也是实现国家经济社会协调发 展的重要战略举措。 中央政府支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，意在使之 成为继长江三角洲珠江三角洲地区之后的又经济增长区域。在具 体措施上，除启动批东北老工业基地调整改造项目和高科技项目， 更将加紧研究制定能源交通等基础设施规划，以及加强对东北三省 城市规划的指导。 振兴东北老工业基地为 工业基础。 项目拟建地点 棚户区改造项目位于市铁东旧城区中部，荷斯坦牛路与孺子 牛路牛街与南横街之间。市牛街横贯市区铁东区东西，全长公 里，西起市火车站，东至哈大高速公路入口处，牛街是市最早 形成的主要道路，在牛街的南部有南横街南环路南郊路北部有 北横街北环路北引路等城市道路。以牛街为中心，向南北辐射的 地区是市区商业金融业最发达经济最活跃的地区，沿牛街分布着 隆美百汇海达商城万达购物中心，百货大楼，中国银行建设银 行交通银行等多家大型商业金融业机构。而本项目建设地点就在这 个商贸经济圈的中心地带，距火车站距离不足公里，距牛街米， 区域位置非常优越。 该项目的用地属于市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划 的地段。 项目预期目标 棚户区改造项目将按照高起点规划高水平设计高质量建 设高标准管理的四高标准进行运行，建成后将成为市铁东 区中部商品集散中心，并彻底改造该地段居民居住生活现状，为居民 营造个卫生安全优美舒适的新型居住社区。 项目将以改善市的城市面貌提高人民的居住水平推动 经济发展为主要出发点，以改变城市中心区城市形象为具体目标，市改建设工程可行性研究报告 通过对这个地段的改造，使其旧貌换新颜。同时通过市场运营，使开 发商获得定的经济利润，实现政府人民，为人民提供结构合理，布局完整，功能完善， 价格适中的住宅商品。市改建设工程可行性研究报告 规划理念 总体规划理念统于三性主题，全方位的诠释设计思路。 文化性由于市本身的建筑历史不长，特色有限，所以方面 要深挖市的文化特色，同时也要多方面的结合国内外优秀的建筑文 脉特色，形成的建筑文化特色。 地域性建筑是不可复制的单产品，是凝固的音乐，所以在自古的 建筑都反映了其所在地域的特色，包括气候地理人文审美情趣等等都 在建筑的形式构造结构上体现，所以本设计也将体现这样的特性。 标志性树立住宅商品的品牌意识，精心规划设计，为县级城市 的住宅建设提供样板，给人民留下经得起时间考验得建筑群其标 志性方面是体现建筑形态和环境景观的效果，另方面则是建筑作 为种社会产品的种综合效益的标志性，即要使其成为市的样本 工程，示范工程。 健康住宅主题以人为本，生态健康的居住环境是本方案力图达 到的另种境界，希望建筑不单单是为居民提供个遮风避雨的安息 之所，更重要的是在满足住宅基本建设要素的前提下，提升健康要素， 满足居住者的生理心理道德和社会适应上的多层次的健康要素。 年健康住宅新版标准的个显著特点就是健康住宅标准的多 元化，强调了健康住宅不但要在居住环境居住空间空气环境声 光热水绿化环境等方面，而且扩展到住区综合商场，内部布置多层住宅。小区内部建筑之间设置组团 绿地，体现了居住环境的灵活和变化，从而丰富因为北方寒冷地区特 点造成的单体建筑造型缺少变化而导致的小区内部空间单调感。 道路系统 小区内部规划道路结合周围建筑物布置，确定了主入口次入口 和道路骨架。 绿化和景观系统 绿化和景观系统采取点线面相结合的方式，因地制宜，灵活 布置。 建筑平面选型及形态 住宅建筑 住宅设计要符合居住水平发展多元化多层次要求，户型具有灵 活性多样性前瞻性。单体设计讲究现代气息个性化构成虚实 对比高低错落生动有趣的建筑形式。 商住混合居住区的住宅以多层住宅搭配低层商铺为主，结合地形 和景观品质分别设计不同的住宅类型。 配建的廉租住房面积控制在平方米以内，经济适用房套型面积 控制在平方米左右，普通商品住房套型面积平方米以下的达到 开发面积的。市改建设工程可行性研究报告 建筑形态强调地区性，体现当地的气候特征，即北方地区的建筑特色。 住宅形式以条状变形为主，根据户型面积不同设计，建筑组合采 用以梯两户为主，布置少量梯三户户型的不同组合方式。结构体 系采用混合结构。 为充分体现住宅建筑的特征，整个小区外立面采用较为丰富的色 彩组合。 大体的构成为在小区的周边，建筑的色彩选用比较淡雅的色调， 并与周边原有保留建筑的色彩相协调，中心地段的建筑色彩适当丰富。 各单体的社会环境健康性， 包括住区社会功能住区心理环境公共卫生体系文化教育体系市改建设工程可行性研究报告 保健体系。 规划方案总体布局 市棚户区改造工程的布局应遵循城市整体的统控制，同时 在自己内部加以灵活设计，使城市旧城区改造完成后，既保留了城市 原有的风貌特色，成为城市历史文脉的延续，又成为联系新的生活方 式和新的居住理念的桥梁。 方案特点 其布局模式是在市旧城区改造南区Ⅷ地块控制性详细规划指 导下，结合市的社会，经济实际情况，以及住区开发的合理性，提出的 种符合居住模型。 由于该用地处于旧城区，其用地周边有保留建筑，用地呈不规则 形状，规划布局顺应其结构进行建筑布置，以取得和用地周边建筑相 同的城市肌理和空间意向同时考虑东北日照要求高，住宅朝向要有 利于居民的采光和节能需要而设计。在用地周边和沿城市道路部分布 置低层商业建筑，而内部布置了多层住宅，布局以最大限度的满足日 照要求的布局模式，并充分考虑和保留建筑及周边街坊建筑物的关系， 在建筑风格上强调古典与现代相结合，古为今用，洋为中用，美观与 实用并存。 功能分区 居住区商业服务区娱乐健身区等，其分区原则按照动静分离 的模式，着力为居民营造个良好的居住环境。市改建设工程可行性研究报告 功能结构 按建筑所处位置不同确定其不同的功能。在周边的商贸区布置商