化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义 上的中央生活区是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出的发展前景。 房地产与城市建设 房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数 下降。 年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发， 逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调 节手段。 第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长 ，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。 年青岛房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项 目的启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 青岛房地产持续升温 青岛市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后，青岛房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受青岛市场的发 展。至，二期今年月份动工，年交 房，规模最大，配套设施最完善。 汇海山庄东海路号 联体别墅 独栋别墅 万毛坯房 年入伙，全海景，带中央空调， 至五层带阁楼，二手房 海逸翠庭 姜村西 香港路北 复式双层 元 精装修 元 占地面积，容积率，共 户，三层加阁楼，年月交房。 阳明山庄 香港路北 沙子口镇 平层 原现 毛坯房年建成，共户左右 未名山庄香港路北少量三层平层复毛坯房 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划路以西，海水浴场与村之 间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位青岛兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。 第二章青岛市房地产宏观背景分析 第节宏观经济概况 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里， 其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两 侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科 研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游南区市北区四方区李沧区城阳区中心城区城阳流亭崂山区中心城区高科技工业园区和环崂山的沙子口 王哥庄惜福镇夏庄为主组成。规划建设用地面积平方公里，实际居住人口万人，人均建设用地。规划主体功能为全 市的行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。 从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城 北部副中心。在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为， 居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。 至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区 城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划有重点地 度假避暑文化娱乐中心。 年月，青岛被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之年月日， 被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级城市之。青岛城市发展目标是构 建有特色的现代化国际大城市。 青岛市宏观经济发展状况 年青岛实现国内生产总值亿元，增长其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元， 增长，第三产业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在个副省级城市中居第位，较上年前 移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值，到年达到亿元，年均增长以上。外贸出口年均增长，年力争达到亿美元以上。高新技术 产品产值占工业总产值的比重，年达到。城镇人口占总人口的比重，年达到。地方财政收入，年均增长。城市 居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失业率控制在左右。 到年，高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下，年总人口达到万。 青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消 费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋 势将继续保持若干年。 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济 直保持了两位数的增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节青岛城市规划及建设 城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环的发展态势。主城区和辅城规 划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结 构关系。 主城以市能与空间的布局与开放。片区规划 中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可 操作性创造条件。 加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美的自然景观，丰富住区内的空间环境和自然生态环境也是方向之 。 早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们的视野。瑞纳花园是该区域中较早开发的商品住宅小区之， 悦海豪庭项目的开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之的汇海山庄则越过了地段。 目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅 园等，正在筹备阶段的有山水名园丽海花园二期等。 从目前的情况看，该片区的开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路 线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。 从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近 辽阳路东路及附近区域。 位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了青岛房地 产市场。美林小镇的热销，方面验证了青岛房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也验证了青岛本土的购买力水平。 第五节已调查楼盘分区 分区情况 为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区 王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域 麦岛区 区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。 价格区间元 代表楼盘颐灏园海怡名都 雕塑园区 区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早的高档别墅区，近期此片区已没有土地储备，月交房，购买