业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定， 需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工 业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁 部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用 缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业含成 都空压机厂实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务 院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都空压机厂两户企业自年月 日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划 转，两户企业的债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定 将成都汽车配件总厂成都空压机厂两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成 都市人民政府决定对成都空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启 动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足 部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。 六有关破产清理情况预计 该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有楼底营业房间，现有小 食品化工等各类商家余户。另有茶楼个，面积，平方米，农贸市场个，面积平方米，娱乐城个，面积，平方米，旅馆个，面积，平方米，招待所 个，面积平方米，生资市场个，面积平方米，餐馆个，面积平方米。 在破产清理时，该市场主要情况如下 农贸市场 农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有间营业房及两条通道， 清理时无赔偿无纠纷。 旧家电区 旧家电区系市场独立管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。 化工交易区 化工交易区现有级别基准地价万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩 工业用地Ⅱ级 住宅用地Ⅲ级 商业用地Ⅳ级 实际出让地价预估 本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能 的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为。 土地出让金补差额估算 若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩 万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让 金补差额总预计万元亩亩万元。 地价估算 目录 第部分项目概况 项目名称 二项目地址 三土地产权状况及面积 四地上建筑物状况 五项目由来 六有关破产清理情况预计 第二部分成都房地产市场概况 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 二项目劣势 第四部分项目运作方案 项目运作主体 二项目运作方案 土地开发模式 二房产开发模式 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 二住宅户数及车位数量 第六部分项目开发方案 项目开发建设方案 对土地开发模式 二对房产开发模式 开发方案设想 建设进度计划 土地整理及前期开发进度 期开发进度 二期开发进度 二项目经营方案 租售比例 销售进度与价格 住宅销售进度 商业销售进度 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,车位销售进度 三项目投资方案 第七部分项目投资估算 土地开发模式总投资估算 开发成本测算 基准地价与出让金 实际出让地价预估 土地出让金补差额估算 地价估算 土地增值额估算 二开发费用测算 管理费用 其他费用 财务费用 二房产开发模式总投资估算 开发成本测算 土地成本 前期开发费 设计费 工程建安费 基础设施费 公建配净现值的影响 租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响 租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响 本项目预计实际收益分析 三项目风险分析空压厂破产清理风险 二土地出让政策风险 四项目评估结论 附表 土地开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二资金筹措表 二房产开发模式附表 表总投资与成本估算表 表二详细投资计划与资金筹措表按比例 表三详细投资计划与资金筹措表按金额 表四总销售收入预测表 表五销售费用估算表 表六商铺出租计划和出租收入估算表 表七车位出租计划和出租收入估算表 表八销售税金及附加表 表九租赁及转售税金及附加表 表十损益表 表十全部投资现金流量表年 表十二自有资金现金流量表年 表十三资金来源与运用表 表十四银行贷款还本付息结算表 表十五银行贷款还本付息计算表 表十六敏感性分析预测表 成本不变而租金售价变化对收益的影响 租金售价不变而成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 表十七工程成本核算分类表 商业部分工程成本核算表 住宅部分工程成本核算表 配套项目部分工程成本核算表 地下停车场部分工程成本核算表 第部分项目概况 项目名称 成都空压机厂地块建设项目 二项目地址 成都空压机厂地块位于成都市海椒市街号，即二环路东四段以西，得胜上街以南， 海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。 三土地产权状况及面积 成都空压机厂地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地余亩。其中工 业划拨用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米约亩， 租赁时间为年月日起至年月日止。后因成都空套费 运作期间费 不可预见费 二开发费用测算 管理费用 销售费用 财务费用 第八部分项目资金筹措 土地开发模式投资方案 二房产开发模式投资方案 投资组合方式 二资金运作方式 自有资金 银行贷款 销售收入再投入 第九部分经济与社会效益分析 地产开发模式经济效益分析 拍卖地价评估 二财务评价 三不确定分析 破产启动费用不纳入成本情况 土地出让金变动情况 二房产开发模式经济效益分析销售单价的估算 住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限 用成本法确定销售价格的下限 建议销售单价 商业销售单价的确定 车位销售单价的确定 二总销售收入的测算 三总租赁与转售收入的测算 商业租赁与转售收入测算 车位租赁与转售收入测算 四税金及附加 销售税金及附加 租赁及转售税金及附加 五成本费用估算 六财务分析 损益表与项目静态盈利能力分析 现金流量表与项目动态盈利能力分析 全部投资现金流量表 自有资金现金流量表 资金来源和运用与资金平衡能力分析 七不确定分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 单因数敏感性分析 成本不变而租金售价变化对收益的影响 租金售价变化对财务净现值的影响 租金售价变化对财务内部收益率的影响 租金售价不变而成本变化对收益的影响 成本变化对财务净现值的影响 成本变化对财务内部收益率的影响 多因数敏感性分析 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价上升时成本变化对收益的影响 租金售价上升时成本变化对财务净现值的影响 租金售价上升时成本变化对财务内部收益率的影响 租金售价下降时成本变化对收益的影响 租金售价下降时成本变化对财务开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内 的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。 由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。 项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。 二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为，万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万的成都空压机厂破产的 启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土 地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小， 能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而高层。考虑到本项