的调整，根据市发改委对编制项目可行性研究报告资 质的要求，市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公 司重新编制项目可行性研究报告。 二项目建设必要性 有利于遵义路与街周边环境的整治和土地资源的优化 配臵 本项目地块南侧为期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦， 两栋楼高度都为层，只有本地块现为低矮平方与二层非 法建筑小楼，地块面临街，为城市主要干道，其低矮破旧 的环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东 侧为吉化医学院，严重影响区的整体形象，利用现有用地建 设商住楼，将大大改善本地区的环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益的。 本项目的建设可以使原地块土地得到有效合理的利用，实现 土地资源的优化配臵，相应商业设施的建设可以带动周围地区土 地增值，促进周围地区的发展，有利于区产业结构调整和配 套服务产业的发展。 二进步满足中低收入群体对本项目小户型住宅的需求 本项目地处化工医院西侧，交通十分便利，周边医院商 业医院商业配套服务设施齐全，十几万元套的小户型住宅为 中低住宅为中低收入群体带来能买得起的房屋，将为给中低收入 群体提供便利的生活条件。满足中低收入群体的购房需求。 三有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象 项目的出现调整了江北地区商务发展的框架，弥补了该区域 商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足的弱点提升了地区 整体商务环境，项目南北两侧各为层小高层建筑，本项目建 设为层高层建筑，它将为区城市建筑再增添个亮点。必 将成为市西北区域具有标志性意义的城市景观建筑。 综上所述，该项目的建设是非常必要的。第三章市场分析 市场供需分析 市场供给 年供地计 江畔，三面临水四周环山。东经， 北纬。地貌特征市有远迎长白， 近绕松花的形势。由于不同时期的大地构造运动，以及江河的 侵蚀剥蚀和堆积，形成了中山山区低山丘陵峡谷湖泊区河谷平 原区的地貌，地势由东南向西北逐渐降低的地理景观。本地块 区地势平整海拔米左右。 二水文地质 市资源丰富，物产丰饶。土地水利矿产森林野 生动植物资源均高于全国平均水平，特别是水利资源蕴藏量较 大，是全国平均水平的倍，是全国少有的不缺水城市之。 第章总论 项目概况 项目名称新居 性质新建 建设地址及范围 项目建设地点位于市区街号。其四至为东至 街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。 建设内容与规模 项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积 平方米。 项目总建筑面积平方米，其中，期工程现康 圣医院建筑面积平方米，住宅建筑面积为平方米， 工现已交付使用。，二期工程建筑总高度米，建筑面积 平方米本可研报告主要针对二期工程而言。 可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议国家计委计办投 资号审定的投资项目可行性研究指南试用版 国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方 法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,房地产项目经济评价方法。 编制范围 依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠 居住小区期号楼项目建设的目的必要性项目区 域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招 标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险 分析等方面进行全面论证和研究。 项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促 进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大期工程和施工图设计， 年月年月，完成项目土建装修设备工程等。 预期目标新居项目拟在占地面积平方米的土地上，建 设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为， 平方米的栋号楼高层电梯住宅房其中住宅面积 ，平方米，层商铺面积平方米，地下停车场 面积，平方米。 项目主要经济技术指标 表二期项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地上 地下 总建筑高度米 建筑密度 绿化覆盖率 停车数量辆 其中地上 地下 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利 息万元。项目建设资金中，项目单位自筹万元， 利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万 元。 二项目建设单位情况 单位名称北泰地产开发有限公司 成立时间年 注册地址市区 注册资本万元 执照注册号 企业类型有限公司 主营业务房地产开发业务等 经营范围房地产开发销售商品房信息咨询等。 北泰房地产开发有限公司现有中工具有本科以上学 历的员工占，具有中高级职称者多名。公司具有多年的房 地产发经历，拥有丰富的房地产开发经验和优秀的客户服务系统 及管理人员，具有创新务实的开发理念和不断进取的开拓意识 形成了高水准高品质的开发经营思路和市场品牌形象，建 立了套符合市场竞争需要结构扁平的管理体系以及支人员 简练经验丰富高效能干，具有团队合作精神的员工队伍。目 前，公司正以专业专注真诚高效的标准为广大客户提 供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 本项目期于年开始建设，完成了期工程开发建设， 后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收 不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素的影响，原有方案 无法实现，二期工程直没有建设。 经过对原有规划方案的调整，改变需，优化消费结构， 把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之。根据国家统 计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约个 百分点。房地产占的比重还将快速上升，对的贡献 率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民 住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到年，我国城 镇居民人均建筑面积将达到平方米，平均每户拥有套功能 基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到，城市 化水平将提高到左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均 套人均室，力争年达到人均建筑面积平方米，主 导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用 较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之。因此，本项目的建设是国民经济发展 的需要。 项目对城市建设将起到促进作用 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居 住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设 就是为了使城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升 城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要。 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下 岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业 问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国 民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继 续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关 权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供 多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增 长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建 设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本 项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加 市当地社会就业岗位作出定的贡献。 工程进度 本项目建设周期为年半，计划年底完工。其中，年月年月，完成项目前的大量进入，为消费者 提供了更丰富的选择，使得大盘不断涌进江城人民的视线，消费 者在此时拥有更多的自我选择权，同时产生的对物业的硬性需求 在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业的出 现。 商业地产大发展的结果是加速市城市化进程，拉近与 线城市的物业差距，推进城市国际人的步伐。整个年的江 城地产将延续年的迅猛态势，呈现平稳上升的趋势。 从年开始，万科绿地这些外地的地产业大品牌开发 公司纷纷进入市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧 参半。 年也将有不少大盘汇聚市，在这样的环境下，本土 企业将快速成长，江城楼市百花齐放的态势将展现在市民眼前。 大盘的进入和开发可以为区域的未来发展注入新的活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城 市运营和发展的角度出发，会全盘考虑服务设施。比如教育金 融公交商业甚至公园等休闲设施，因此，每个大盘的启动， 都将完善片区域的配套设施。而且从规模上看，这些大盘在建 成后还将起到辐射作用。居住人口的增加高档的配套设计，必 然会对周边产生辐射吸引力，对区域价值起到不可忽视的作用， 从而带动周边的企业共同发展。在业内，这些大品牌往往都有很 丰富的开发经验和先进理念，很多概念对江城来讲的全新的。比 如小区的景观配套户型设计等，大品牌中很多都有着自己的 风格和特色。 对本土地产行业来讲，也是个学习和交流的机会。借鉴外 来大品牌的理念和经验，再结合对城市对市场的了解，把握本 土企业优势，会使本土企业快速成长，进入个新的阶段。 另方面，本土企业当然也有忧虑，以目前来看，线大品 牌开发商进入市的趋势不会变，年会有更多的这些品牌 的影子，这对本土企业有很大的压力，这些大规模的项目，将会 以更加具有优势的条件抢夺部分客户，这也会使年市 的房地产市场竞争更激烈。 江北随着化工园区占有西北部土地，使区西北部失去土地的 农民，大量涌入江北，低价们房屋需求旺盛。 目所处位臵处于江北地区的商