要性 项目背景 全国房地产市场发展状况 年住房体制改革标志着我国房地产市场开始形成，在这十 年间，房地产市场经历了培育启动发展和调整三个阶段。年 到年是房地产市场的启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民 接受。年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到 亿平方米，年翻了倍多，平均年增长年 是房地产市场持续发展的阶段，在这年里房地产开发投资商品住 宅投资施工面积竣工面积销售面积和房屋价格等各项指标都保 持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为。随着 房地产业的持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热的 现象。从年底开始，房地产业开始萎缩，年和年房 地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，年销售面积出现了较 大幅度的负增长。 表年全国房地产投资及销售情况表 年度投资额亿元增长率销售面积亿平方米增长率 相关理论研究表明，房地产市场的发展要和整个国民经济发展基 本相适应才能够理性运行与发展。按照国际标准，房地产开发投资占 的较为正常，而年我国房地产开发投资额占 的比成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发 展西部社会经济的报告中强调指出实施西部大开发和加快小城镇 建设，都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题，应该提上议事 日程，进行全面的调查研究，拿出方案，加紧实施。重庆市十 五计划明确指出实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合， 加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上 结合，积极稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇的重点放到县城和 部分基础条件好发展潜力大的建设镇，并将有条件的小城镇逐步发 第章总论 项目概况 项目名称县镇宜居小区开发项目 项目开发商重庆实业发展有限公司 项目地址重庆市县镇 项目性质新建 建设规模以及内容拟建项目占地平方米，总建筑面积 为平方米，绿地覆盖率为。 项目总投资及资金筹措 项目总投资 本项目总投资为万元，其中，工程建设投资万元， 其他费用万元，基本预备费万元。 资金筹措 本项目资金来源于企业自筹资金万元。 技术经济指标 表主要技术经济指标表 序 号项目名称单位数据备注 项目总投资万元 项目财务内部收益率 行业基准收 益率为 财务净现值万元 动态投资回收期年含建设期 销售收入万元利润总额万元 净利润万元 支付银行利息万元 贷款偿还期万元 上缴税金万元 总用地面积 其中建筑物占地 价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。 从项目的经济效益看内部收益率为，高于行业平均水平， 财务净现值为万元，大于，说明项目的盈利能力较强。 本项目拟于年月开工建设，预计年月拿到商 品房预售许可证。建设工期个月。项目总投资及资金筹措 项目总投资为万元，资金来源于自筹 第二章业主基本情况 企业概况 重庆实业发展有限公司成立于年月，注册地址是涪 陵区礁石镇场上，注册资金为万元。公司股权结构见表。 表重庆实业公司股权结构表单位万元 股东姓名或名称出资年月出资方式出资比例 货币资金 货币资金 货币资金 货币资金 合计 公司主要经营房地产开发。年月公司在县购买了 亩土地，拟开发县镇宜居小区商品房住宅项目 公司的组织机构 公司的组织机构图如下 董事会 总经理 副总经理 监事会 职能部门经营部门 融 资 部 市 场 拓 展 部 销 售 部 物 业 部 工 程 部 材 料 采 购 部 财 务 部 办 公 室 项目负责人情况 项目负责人先生，生于年，大专文化。秦先生长期 从事建筑材料生产管理工作，在建筑领域具有很高的专业水平面积 道路广场及其他占地 绿化占地 总建筑面积 其中居住建筑面积 绿地面积 绿地率 居住总户数户 总居住人数人 报告编制的依据 国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济 评价与参数第三版 重庆市统计局有关房地产市场的统计资料 地十五发展规划 中华人民共和国防震减灾法 重庆市相关工程造价概算定额国家颁发的有关建筑电气消防给排水等各专业设计 规程规范和设计标准 建筑工程抗震设防分类标准 业主提供的相关基础资料 业主对项目建设的主要意见及预期目标 县社会经济人口土地等基础资料。 编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性建设条件建设方案 环境保护建设进度建设投资等。可行性研究报告对项目的可 行性进行综合分析论证，得出合理正确的结论，为项目业主及审 批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 结论与建议 县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状 态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。年以前， 县商品房基本上是多层砖混结构，随着人们生活水平的提高，对住 房的品质提出了更高的要求。本项目为全封闭小区，环境优美安静， 生活方便，完全满足人们对高品质住宅的诉求。而且，本项目产品定国房景 气指数也开始显现止跌企稳的迹象。 综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金 融危机双重作用的结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性 增长的轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比 较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展的新阶段。 重庆市房地产市场状况 重庆房地产市场的走势是整个中国房地产市场的缩影，同样经历 了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。近 年重庆房地产市场各项指标见下表 表年重庆房地产各项指标表 项目 年度 房地产开发投资万 元 销售面积万平米 销售额万元 开工面积万平米 竣工面积万平米 可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面 积和销售额出现了近几年来的首次下降以外，其余各项指标都表示出 较快幅度的增长。 同全国房地产市场样，销售面积的下降并不意味着我市房地产 业进入衰退期。总体来看，我市房地产投资增长对增长的偏 离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。 年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历 史新高。 年年年年年 增长率 房地产离重庆主城区陆上。东依土家族自治 县，南接县县，西靠区，北邻县县。全县辖 个乡镇个行政村，总人口万人。全县属亚热带季风气候，具 有气候温和降水充沛四季分明季风明显及立体气候明显等特点。 地是著名的旅游名城，被誉为东方乡。境内有山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年 均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区 流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。 地紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利 用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长 的快车道。 亿元 年年年年年 近年来，地的城镇化进程很快。城镇化率已从年的 增长到年，新增城镇人口万人。 年年年年年年 人口数万元 城镇化率 城镇人口城镇化率 项目建设的必要性 有利于加快城镇化建设 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展的纲 领性文件，是经过全国人大批准的权威性文件。十五计划明确 提出随着农业生产力的提高和工业化进程的加快，我国推进城镇化 的条件已渐开发投资增长率增长率 进入年，重庆房地产市场出现回暖。来自中国指数研究院 西南分院的监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比 上涨。月累计成交万套，万平方米，同 比分别上涨，创下重庆历史新高。在价格方面，全 年呈现波动上扬的走势。 月 房屋均价元平米 由于我市经济总量和人均收入的持续增长，改善性购房需求还有 定容量。更重要的是，我市大城市带动大农村的格局决定了随着城镇化率的提高，城市房屋需求在未来相当长段时期内将保持持 续增长的态势。但是，也要清醒的看到，我市房地产开发投资占地区 的比例长期偏高见表，不利于房地产市场的持续健康发展必 须，否则，旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。 表重庆房地产开发投资占地区比重表 年度房地产开发投资亿 元 地区 亿元 比 例年 年 年 年 为防止房地产市场的过度繁荣，从年末开始，国家出台了 系列的政策进行调控。先后出台了国四条拿地首付不低于 ，营业税优惠政策终止开征物业税等，这些措施将在定程 度上遏制房地产市场的过快增长。 县社会经济状况 县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向 分布，南北长，东西宽，幅员面积。长江横穿县境 ，水上别是投机性购房门槛提高风险增大，这政策在年延 续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。同时， 随着美国次贷危机引发的全球金融危机的冲击经济下滑压力的加 大，年底房地产市场开始出现