了房地产供给与需求的脱节，具有定的盲目性和风险性。 房地产供给的区域性和程序性房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这使 得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。房地产作为大额不动产，其生产销售 转让都需要些法定的管理和登记程序 影响产品价格因素 交通便捷因素，地块靠近禅桂狮山，到广州只需三十分钟，到佛山西站仅需十分钟，并有多 辆公交车经过，交通便利 商业繁华因素，随着罗村城镇化进程的加快，地块周围将迅速发展为集经济，文化予身的 豪华地段，发展前景不可限量 竞争楼盘分析 尚观御园 佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖路，坐落规划建设的六纵六横环骨干路网枢纽， 北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅桂中心组团，东同广州，西连丹灶。交通非常便利。 项目占地万多平方米，总建筑面积万平方米的生态居住社区。以臻美欧式建筑为主体， 大方而不是厚重的设计风格，诉说个美丽的人居宝地。 佛山尚观御园除了完善的交通配套外，同时坐享罗村轴四点建设核心，城市状元公园 罗村休闲公园以及东华水库休闲公园四周环绕。在教育方面，罗村实验小学实验幼儿园规 划建设中紧邻项目，完善的教育配套让您的孩子赢在起跑线上。在加上海宜广场海宜市场 等应配套设，尚观御园将集工作购物娱乐休闲教育于体，打造罗村从未有过的生 态人居。 长信银湾 长信银湾是长信集团于年启动的个重大项目，同时也是南海罗村光明新城之十 大城市项目之。 长信银湾商住项目位于新光源产业基地核心园区西北约公里，罗村大道旁，既原东方 南方玻璃厂。占地约亩，总建筑面积约万平方米，总投资亿。项目可为光明新城 及周边区域不断汇聚的人才和白领提供中高档住宅选择。 项目公里范围内基本是以专业生产基地厂房城之间，此两地都是楼盘聚集地，居住人口密集，可选择性高，相 对罗村此乡村地方，生活配套相对完善。所以罗村本地需求很有可能卑此两地分流。 罗村中心楼盘快速增加，竞争激烈 除了孝德湖号地块，罗村围绕孝德湖还有多块地皮推出。相信未来几年罗村将会有多间 楼盘推新楼，所以竞争会很激烈。 未来几年政府打压楼市的政策会持续 年是党领导新老交替的年，由于房地产是所有企业中的龙头，因此为保的平稳 增长，相信今年对房地产的打压力度会降低。但是未来几年地产还是政府重点打压的对象，不 排除未来几年有政策风险。 项目概况 项目地理位置介绍 本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝 德湖旁，依山伴水环境优美，空气清新是处不可多得的上风上水的福地。附近不仅有孝德 湖公园类似于桂城千灯湖地块和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜 市场等配套设施，是旺中带静的好地方。此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，分钟可到达 狮山，分钟可到达广州。而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城带，而 且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于身的中心城市。 项目现状 项目场地平整达到用地红线内土地移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整， 并承担由此产生的相关费用。 周围基础设施达到三通，即通道路通基建用电通基建用水至宗地红线外围，出让宗地 的用水用电及雨水排放排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管 线引接手续，并承担由此产生的相关费用。 项目周边设施 教育罗村高级中学罗村实验小学罗村实验幼儿园罗村图书馆等。 生活配套华润万家伊丽莎白耐克圣地广场，华南灯饰市场。 公建配套孝德湖公园，状元公园，罗村医院，佛山九州医院。 项目技术指标介绍 主体建筑物性质城镇住宅服务设施用地 附属建筑物性质批发零售用地 建筑总面积且平方米 建筑容积率不高于不低于 建平。同期开盘的翠湖绿洲也有着相似的涨价轨迹。 罗村板块部分项目情况在产品方面，罗村板块的项目从几年前主打刚需刚需小户型，转变 为试水平以上的改善型单位。不过据合富辉煌月日公布的数据，翠湖绿洲套 平的公寓最近售出套，套平的洋房单位售出套，套平以上的洋房单 位均未售出。由此可见，尽管罗村板块的户型日臻丰富，但客源仍以本地及禅桂刚需为主。 根据南海区房协的统计数据显示，年罗村全年的商品房成交量只有亿元，第四季度单月的成交量还不到万元。全年的总成交量仅次于九江镇，位居全区的倒数第二。 这点主要和区域的供应量减少有关，数据显示，年罗村的新增住宅面积只有 万平方米套，实际销售面积比新增略高。在区内的时代倾城售罄之后，可售的手房主 要以翠湖绿洲为主。 罗村房地产市场的需求类型分析 消费型需求 传统思想影响下的自住型需求 经济增长拉动的改善型需求 旧城改造引致的被动型需求 城镇人口不断增加带来的外来型需求 预防型需求 预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。比如些父 母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。 投资型需求 投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。由于房地 产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。 投机型需求 投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于 短期牟利。 罗村房地产需求的主要特征 多数居民仍以购房而非租房为居住首选。 城市化进程加快，外来人口需求较大。 对保障性住房的需求增多。 对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛 对高价位大户型的高档住房需求不减 竞争对手分析 产品供给情况分析 从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商包括开发商和二手房经营者在每 价格水平上愿意而且能够出售和出租的房地产商品量。 房地产供给类型 新建商品房俗称增量房或新房过去生产的存货俗称存量房或二手房 房地产供给的特征 商品房既有着商品的般属筑限高米 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建筑密度不高于不低于 绿地率不低于 项目投资环境和市场研究 全国环境分析 年，中国国内生产总值增长的预期目标为。随着中国共产党第十八次全 国代表大会的召开，习近平主席等新领导的上台，必定在年着手推动的增长。中国 社科院预期，中国经济将实现平稳增长，增长率为左右。但是国务院发展研究中心的 份调研报告显示，在些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入 的，而土地出让金净收入占政府预算外收入的以上，这说明中国在大多数地方还是土 地财政为主。而且房地产是很多行业的风向标，决定水泥，钢铁，水电，陶瓷等系列的支柱 行业的走势，虽然国务院最近颁发了新国五条提出对房地产的调控，但是只是旧酒新瓶， 并未提出进步的措施。新届政府要在年推动的增长，必须对房地产有定程度 的宽松，由此可预计中国的房地产市场受内外围因素影响，将在年大幅上扬。 罗村环境分析 罗村辖区总面积平方公里，拥有个社区，户籍人口万人，流动人口万多 人，是广东省照明灯饰专业镇，有孝德罗村光明新城的美誉。曾荣获全国双拥模 范镇全国社区建设示范街道国家卫生镇广东省教育强镇等系列荣誉称号。 年月，罗村工业总产值亿元，同比增长税收总额亿元，同比增长 固定资产投资总额亿元，同比增长招商引资总额达亿元，同比增 长。此增幅均排在南海前列。 附年南海镇区人口，比较 罗村房地产市场分析 罗村镇位于佛山市南海区中部，地处广佛走廊，距广州仅公里。自桂丹路开通 以来，从罗村到禅城市区仅需分钟车程。目前，禅桂两地新房的均价般在元平米 或以上。佛山房价企稳，部分银行取消首套房贷利率优惠，禅桂两地的刚需族开始把眼光投 向了以六字头起步的罗村板块。 目前罗村板块在售的楼盘有钜隆风度广场尚观御园翠湖绿洲，长信银湾。罗村板块房 价以六字头起步这只是部分特价房的报价。尚观御园到了年月，均价已经达到 元海区罗村贵隆路号 建筑面积平方米 容积率 主力户型平米二至五房 建筑类别多层，小高层物业类型洋房 价格详情均价元平米新房， 二手房， 尚未决定， 新房 二手房 尚未决定 自用为主导 由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占，投资占， 为亲友占，为度假占，其他占。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己 的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。自住， 投资， 为亲友， 度假， 其他， 自住 投资 为亲友 度假 其他 更喜欢自己装修 在交楼标准的选择上，毛坯房占，厨卫装修占，普通装修占，精装修占。 毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。 毛坯房厨卫装修普通装修精装修 系列 三房是首选 在单位房间的选择上，选择房占，房占，房占，房占，房以上 占。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择房和四房单位的比例不多。 房， 房， 房， 房， 房， 房 房 房 房 房 最希望的面积区间 希望购房面积的选择上，希望购置面积在平方米比例最高其次是平方米， 希望购置面积在平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的 购房者希望面积在平米占比较大的比例，也有部分希