，除龙山路市政行政中心和现已形成新城路商圈的市级商 业中心外，城东新区和西区为新的商贸及居住中心。从现状和地域位 置看，目前泰西大街商业中心的消费群体侧重于老城区及东部组团 本项目所在位置侧重于东部组团。随着城市东区的建设，市场布局和 分配调整，消费水平的提高，本项目所在地商业营业面积应在万平 方米以上。 以上分析可以看出，肥城市沿街商住楼，特别是东南部商住楼市 场潜力巨大，项目建成后市场有保障。另外，由于本项目符合肥城市 城市总体规划，建设地点位于城区东部，项目的实施对于实施肥城市 城区扩建规划，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极 的推动作用。因此，本项目的建设是必要的，可行的。 附主要技术经济指标表 主要技术经济指标 序号指标名称单位数量备注 建设规模 建筑面积平方米 其中住宅楼平方米 商住楼平方米 配套公建平方米 总占地面积亩 建筑容积率 绿化覆盖率 建设总投资万元 工程费用万元 其他费用万元 预备费万元 销售收入万元 销售住宅收入万元 商住楼销售收入万元 单位建筑面积平均造价元 税前投资利润率 税后投资利润率 第二章项目提出的背景及建设 平均风速 最大冻土深度 二工程地质条件 本项目拟建地址处已经肥城市天华地基基础工程公司钻探勘察， 并出具了勘察报告，具体如下 地形地貌 拟建场区为贫瘠土地，场地开阔，地形除局部低洼外基本平坦， 交通方便，地貌单元单，场区地貌为冲积平原区，场区内新揭露岩 土为第四系，全新式土层 地层 经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场区地层自上而下分述如 下 耕土 褐黄色湿松散，包含植物根，含细砂薄层，场区普遍颁厚度 。 第章总论 第节项目申报单位概况 申报单位名称 开发有限公司 二申报单位概况 本项目承办单位开发有限公司，法人代表张志河。 该公司成立于年月，主要从事城区房地产综合开发建设及住 宅小区的物业管理等工作，公司现在职工人，各类专业技术人员 人，注册资本金万元，是经山东省建设厅认定的具有国家四 级资质的房地产开发企业，拥有固定资产万元，流动资金 万元。在近几年的发展历程中，开发了盛源西区，总建筑面积万平 方米，工程合格率，优良率达到以上。小区居住总人口 人。自年以来，在所管辖的居民小区全面推行了社会化专业 化的物业管理。盛源西区获得山东省花园式小区称号住宅小区， 为肥城城市建设做出了定的贡献。 近几年来，公司领导班子立足企业长足发展究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 现行的有关技术规范标准和定额 国家和山东省有关的法律法规和政策 肥城市新轮城市总体规划 项目承办单位提供的有关基础资料数据 项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书 二项目申请报告研究的范围 申报单位及项目概况 发展规划产业政策行业准入 资源开发及综合利用分析 节能方案分析 建设用地征地拆迁及移民安置分析 环境和生态影响分析 安全防护与消防 项目招标方案 组织设置及工程进度安排 投资估算及资金筹措 经济和社会影响分析 三项目申请报告编制单位 单位名称泰安田园建设项目管理有限公司 单位地址肥城市龙山路号 工程咨询等级丙级 工程咨询资格等级证书编号工咨丙 发证机关国家发展和改革委员会 第三节结论 本项目规划用地面积亩。总建筑面积平方米， 其中住宅建筑面积平方米，商住楼建筑面积平方 米，配套公建面积平方米。 总投资为万元，其中工程费用为万元其他 费用万元预备费万元。 项目资金筹措渠道为开发有限公司筹措。 项目建成后，可实现销售收入万元，销售利润 万元，税前投资利润率，税后投资利润率。 随着肥城市新轮城市规划方案的实施和肥城市招商引资速度 的加快，城区人口将进步增加。本项目拟建设套住宅，对解决，深化改革，在抓好 主业的基础上，上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。目前， 公司已发展成为集房地产开发建筑施工装饰装潢建材加工物 资批发家具制作物业管理餐饮服务为体的综合性企业，在社 会上具有较高的知名度。 第二节项目概况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目基本情况 项目名称鼎盛财源广场建设项目 项目内容新建商业建筑层，建筑面积平方米 住宅建筑层，建筑面积平方米汽车车库设备用房及 自行车库建筑面积平方米。 建设地点本项目建设地点位于肥城市城区东南部，南临肥 桃路，西至龙山河，东临凤山大街。 项目规模总建筑面积，地上建筑面积 ，地下建筑面积其中住宅建筑面积，商业建 筑面积，汽车车库设备用房及自行车库建筑面积 ，容积率。 投资总额万元人民币。 建设期限年半。 二投资估算及资金来源 该工程建设总投资万元，其中建设投资万元， 基本预备费万元。 本项目共需建设资金万元，建设资金由开 发有限公司自筹。 第三节项目申请报告的编制依据与范围 项目申请报告的编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲 要 山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 泰安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 投资项目可行性研展。 年，含建制镇在内的城镇住宅竣工面积亿平方米，而商品住宅 竣工面积仅亿平方米。随着住宅市场化进步发展，商品住宅在 住宅建设总量中的比例将逐步增长。四是，住房存量市场发展，逐步 形成城镇居民卖旧房买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品 住宅的增长。 第二，住宅需求处于转型时期。 随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒 适型转变。舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面是住宅的 功能趋于更加合理。要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位 住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大 改善。住宅保温隔热隔声通风采光日照等物理性能，越来 越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要 进步提高。厨房卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统 的高效性实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。四是居住区的 环境和配套水平要更加完善。要创造自然和谐朴实优美安全环保 舒适便捷的住区环境。所以，本项目符合行业发展的要求。 二肥城市房地产市场发展趋势分析 肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从年 平方米提高到了平方米以上。根据肥城市制定的到年的 发展规划，城市人口将达到万人，人均居住面积平方米。要实 现着宏伟目标，还需要建设万平方米的住宅新区。根据 年城市总体规划目标，市区人口将达万人左右，其中， 东部组团元平方米，今年 月份已增至元平方米。该项目商业建筑销售价定为元 左右，该价位在肥城市属中档水平，但仍属于广大购房户可以接受 的房价范围之内，近几年内房地产降价的空间不大。 第二节建设规模 根据肥城市城市总体规划和以上对市场需求所做的分析，结合建 设用地条件及项目承办单位的实际情况，确定本项目建设规模为总 建筑面积平方米，其中商品住宅平方米，共套， 商住楼平方米，配套公共建筑平方米，建设用地面 积亩。 第四章建设地点和建设条件 第节建设地点 本项目建设地点位于肥城市新城区东部，场区现为肥城市新规划 城市生活区。项目区位于文化路以南凤山大街以东，城东小学南邻 的城市住宅规划区内，周边学校商场医院及娱乐场所，星罗棋布， 临近泰西中学肥城中实验小学肥城市中医院。紧邻东外环， 不到米为泰肥级公路，可方便进出肥城。故肥城市盛世年华 花园不但规划起点高，而且人居环境优美，教育医疗方便。在将来 的段时间内为小区居民入住的理想场所。本项目具有良好的外部条 件。 第二节建设条件 自然条件 根据气象部门提供的资料，肥城市属温带大陆性季风气候区，具 体气象数据如下 气温 年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 降雨 年平均降水量 年最大降水量 年最小降水量 风向及风速 夏季主导风向 冬季主导风向将达到万人以上。本项目所在位置位于于东部组团，该区 的房地产市场将达到万平方米以上。 三项目市场定位 随着全国房改制度的实施，住房建设已经开始成为强有力的经 济增长点。在当前住房制度的转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着 房改力度的加大和居民人均收入的增加而逐步提高，目前正处于上升 阶段。随着房改力度的加大和房地产市场的逐步形成和成熟，开发具 有超前意识综合服务性高的小区，其市场潜力巨大。根据肥城市委 市政府的要求，结合肥城市东区规划的实施，本项目开发建设的商品 房，主要是面向全市城乡居民，故项目建成后市场是有定保障的。 根据肥城市的总体规划要求，确定建设此定位合理设计先进 功能完善环境优美的生活小区，并作为肥城市重点项目，得到了市 政府的大力支持。因此本项目的实施对肥城市经济腾飞和人民生活水 平的提高，以及在肥城市房地产开发行业树立新理念等都将发挥重要 的作用。 四市场价格分析 本项目是处及居住商贸于体的综合性建筑群，定位起点 为中档，销售目标群体较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规 划的情况分析，并且考虑到本小区的配置水平区位优势套型设计 房屋档次及房屋公用等诸多因素，统筹考虑特定目标客户群体和周边 房地产市场价格，小区单元式住宅平均以元起价。商业建筑 在肥城市城区内，沿街店铺市场十分火爆，价格直攀升。沿凤山大 街路东层沿街