街所围合的城市核心区，是 壮大提升中心城服务项目功能的主体。 环即西外环路潍胶路东外环路禹王北街组成的城市快速交 通环路，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。 廊即由白浪河虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态 绿化廊道。 轴即由北海路为主的交通发展轴。 三潍坊市房地产市场运行情况分析 宏观层面上，年是调控政策密集出台延续的年。年内 的土地增值税清算物权受法律保护，遍及全国的房地产市场专项整治， 央行六次加息次提高存款准备金率，二套房首付四成，打击囤地和 叫停小产权限制加码等，把把利剑分斩房价高位运行的支柱。宏鼎置业股份有限公司 可是市场却在与消费者的房价涨停愿望继续开着玩笑，直到年 月份，全国个大中城市的房价似脱僵野马般直线窜升的势头才有所收 敛，其中仍有个别城市的涨幅不断履新。但月份以后，国家宏观调控 终于显灵，在国家宏观调控的作用下，虽然市民持币态度较为浓厚，但 潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏 观调控波及的影响面尚未完全显现。 年房地产业市场运行情况 潍坊房地产业与国民经济协调发展情况 十五期间，潍坊市将保持快速增长的态势，预计年平均 增长率将达到，其总量将比年翻番，达到亿元，整 体经济持续告诉增长。十五期间，潍坊市人均将达到 美圆左右。当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进 入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。按照 国外些经济学家的测算，人均在美圆左右，房地产增长速 度与国民经济增长速度之比约为，房地产业增长占比重约 为，而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展理念的更新，以及市场需要的变化，除单 体住宅项目和部分小项目外，多数中大型住宅项目屏弃传统的行列式 布局，因地制宜因项目大小而异设计多种更为人性化的建筑规划布局， 以营造更适宜居住与邻里交流的空间意向。围合与半围合的布局在目前 的住宅项目被普遍应用。 项目外立面风格的塑造从流行欧陆风格向多种风格并存的格局转变 目前，海派风格港式风格现代风格和欧陆风格等多种外立面风格 设计已取代前两年在潍坊流行的仿欧式风格，使区域住宅项目外立面 风格呈现多样化的特点，以满足目标客户多样化审美需求。 目录 总论„„„„„„„„„„„„ 二市场调研分析„„„„„„„„ 三项目综合定位„„„„„„„„ 四项目投资估算„„„„„„„„ 五财务分析„„„„„„„„„„ 六风险分析与对策„„„„„„„ 七研究结论及建议„„„„„„„ 八附表„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,宏鼎置业股份有限公司 总论 项目建设背景 根据潍坊市城市发展的需要以及玄武街区所有工业园退城进园 全部搬迁到济青高速路以北工业园的规划要求，宏鼎置业股份有限公司 通过自行开发该地块。基地面积合计公顷。开发建设用地及土地 用途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工 作已相继展开。 项目概况 项目名称宏鼎畅溪园 建筑规模七栋多层栋高层 建设地点潍坊市新华路北首 规划用途居住商业 建设单位宏鼎置业股份有限公司 经营类型房地产经营 企业性质股份有限公司 企业概况宏鼎置业股份有限公司于年月正式成立。公司现 有员工人，其中各类职称的技术经济管理人员人， 注册资金万元。公司资金技术实力雄厚管理严密，宏鼎置业股份有限公司 能够独成本，尽量减小项目风险。 市场调研分析 潍坊市概况 潍坊位于山东省中部，被誉为山东的后花园，东与青岛烟台接 壤，西同淄博，南与临沂日照为邻北临渤海莱洲湾。 潍坊市辖区市县个市属开发区，面积万平方 公里，人口万，是著名的世界风筝都中国优秀旅游城市中国 人居环境奖水环境治理优秀范例城市入选年中国特色魅力 城市。 潍坊区位优越交通便捷，位于山东半岛中部，地处济南青岛中间， 占据半岛城市群中心位置。境内有济青潍莱东青三条高速公路和胶 济胶新大莱龙益羊青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市。宏鼎置业股份有限公司 潍坊机场已开通北京上海广州海口大连等航线，是全国四个航 空邮件处理中心之。 年潍坊市生产总值完成亿元，按可比价格同比 增长按常人口计算，人均达到元。 二城市规划与发展目标 整体空间格局规划 根据潍坊市总体规划年确定，潍坊市将按照东 扩西延南控北展的发展战略，规划为心环廊轴 的空间结构，主要形成四大版块。 规划还确立了两基地中心枢纽的战略定位，提出了壮大 中心城市带动区域发展的城市发展策略，确定了市域主五副两 翼的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘昌邑昌 乐寿光和滨海新城为副中心的半小时核心城市圈，带动以高密诸城 为主的东南部经济区和青州林朐为主的西部经济区迅速崛起。 主五副两翼 主是指中心城区 五副是指依托便捷的交通网络构筑的半小时交通圈中的五个副中心 城市，包括寿光昌乐安丘昌邑及滨海新城 两翼指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州临朐为主 组成的西部经济区。 四大板块宏鼎置业股份有限公司 中心城区重点发展服务业，满足商贸文化教育经济运行和居住 生活等方面的需要 东部高新技术开发区重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高 地和流立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，目 前在规划和开发建设的项目有潍坊市新华路北首，宏 鼎畅溪园小区。公司采取新工艺新技术，不断坚持 科学管理，以开拓求实优质高效为宗旨，竭 诚为社会各界服务。 工程概况宏鼎畅溪园规划总用地公顷，其中，城市 道路用地公顷，可建设用地公顷。地上 建筑面积万平方米，其中高层住宅建筑面积 万平方米，多层建筑面积万平方米，商业及配套 建筑面积万平方米，地下停车场建筑面积万 平方米。规划居住户数户，容积率，建筑面积 ，绿化率，停车位个，其中地面停 车位个，地下停车位个。 可行性研究报告编制依据 关于宏鼎畅溪园项目建议书的批复 潍坊新兴设计研究院宏鼎畅溪园项目初步规划方案 建筑工程公司地质勘测资料 审计事务所验资证明 潍坊市土地使用变更通知书 建设项目经济评价方法与参数 房地产开发项目经济评价方法 投资项目可行性研究指南 可行性研究报告的范围 根据宏鼎畅溪园项目建议书批复和初步规划方案，本研究工 作范围主要是住宅市场分析及营销战略建设规模及功能，住宅及公用宏鼎置业股份有限公司 工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政 策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来 解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。户型规划为中档 偏低住宅，根据对潍坊市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财 务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下 步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进步的市场调 研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出 更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼 盘营销工作，降低开发建设坊市正在大力实施退城进园既老 工业厂房退出中心市区，迁入工业园和城中村改造战略。目前， 已列入潍坊市中心市区城中村改造的村庄共有个，其中潍城区 个，奎文区个，高新区个，共有人口人，总用地面积共 公顷，其中居民安置用地公顷，生活保障用地公 顷，政府可储备用地公顷，加上退城进园腾出的土地，估计政 府可储备土地超过公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，将在 未来几年内逐渐释放出来，成为市场土地供应的主体。 潍坊整体市场供应量急剧增加，整体市场已经明显出现供大于求的 局面，整体市场竞争压力持续加强东西部市场逐渐平衡，但开发档次 出现分化土地供应量大甚至没有节制，未来几年供应量继续持续增加 房产价格继续稳步上涨，但总体上涨幅度较小，高端物业上涨较快商 业地产严重集中化，中央商圈强者恒强，零售商业物业将进步增加， 东部区域缺乏大型商业设施，呼唤大型购物中心出现，市场依然已自用 为主，投机成分较少，基本层面尚处健康状态住宅产品严重雷同，但 新产品陆续出现，呈差异化开发趋势。 四市场需求趋势 多样化多层次需求特征将更加突出 市场需求的个性化多层次特征随经济的逐步发展将更为突出，对普通 商品房中高档商品房高档豪宅的需求仍呈共存局面，但层次特征更宏鼎置业股份有限公司 加明显另方面，对住宅需求的个性化特征也将随之表现的更加突出。 总体上对环境配套项目素质的需求将逐渐提高 在环境方面，购房者已不满足与简单的草坪与绿地，更希望所购住宅 项目拥有更为怡人的园林景观。合理的园林景观布置，适当的宅间宅旁 绿化，将更为购房者所青睐，而铺张浪费的豪华却不实用的大型景观并 不定能为购房者所接受。 在配套方面，购房者将更多的注重实用性，并相对应个不同阶层产生 多元化多层次的特征，如必要的智能化设施合理的车位