项目的规划设计施 工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。 项目本身就是人居住所，其安全的重要性不言而喻，在工程 设计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的 安全性。 项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设 单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建支精干高 效专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统调度指挥，争取 通过有效的管理避免风险。 台风雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期 延长，施工组织要精心策划，制订详细可行的施工组织计划，尽量 避免在台风降水季节施工。 鉴于项目的良好社会效益，建议海口市政府相关部门紧密配 合，加速推进，尽快落实资金，使这民心工程早日完成，早见效益。第二章项目背景及必要性 项目建设背景 海南旅游房地产发展概况 旅游房地产是服务旅游业，品牌化专业化战略化发展的 新兴产业 旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅 游景区主题休闲公园，旅游休闲培训基地，会议中心，运动村， 产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住 宅，景区住宅风格别墅，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置 业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地 中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游 房地产的初期形式旅游景观房地产。世纪年代法国阿尔卑 斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游 和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金 融投资商地产开发商酒店投资管理机构纷纷介入旅游业休闲度 假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断 的丰富和创新。旅游房地产按 心滨海区规划正式开标。项目涵盖旅游度假购物和休闲功能，其 核心项目是美源游艇码头和酒店。其建成后，将成为南中国乃至东 北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区，也可为海口市民和广大游 客提供齐全而优质的生活服务。在国际旅游岛建设重点发展商贸及休 闲娱乐业的背景下，其新颖别致的地中海西班牙式建筑形态流的 商业经营管理模式，必将给海口市日趋老化的传统商业格局带来新气 象树立新榜样，大大提升该区域的商业档次，改善当地的商业形象。 本项目为新建项目，是海口市整体开发建设的有机组成部分，项 第章总论 项目名称 海口湾号建设项目 项目建设单位及建设单位简介 海南实业投资有限公司 可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号 可行性研究报告编制的主要依据 海口市城市总体规划 滨海核心区海口湾控制性详细规划 海口湾地块修建性详细规划 海口市国民经济和社会发展十个五年规划纲要 国家相关规范标准 建设单位提供的意见资料等 建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目 咨询合同。 可行性研究的范围及主要内容 项目提出的背景建设必要性市场分析与预测建设规模建 设方案环境保护工程招标节约能源企业组织与劳动定员项 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,目实施进度建议项目投资估算及资金筹措财务评价等。 项目地址 项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北 临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为 ，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。 项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中 的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧 及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地， 西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。 项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，财务净现值万元税前 投资净利率 投资利税率 资本金利润率 投资回收期年税前 盈亏平衡点 项目建设期年 结论及建议 结论 海口湾号项目的建设将更有力推动海口旅游业和房地产业 发展。为海南打造国际旅游岛起到积极的推进作用。工程的建设将 为改变海口城市面貌促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居 民生活城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境 等具有深远的意义。 海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇房地产发展 现状资源条件市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海南拥有 全国独无二的气候环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势且旅游房地产业已被列为海南省主导产业。房地产业和旅游业统 属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产 业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产 业注入新的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升 旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海 南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进步 推动海南旅游房地产的发展。 本项目的建设符合国家海南省海口市相关政策法规海口 市城市总体发展规划。该项目构成合理选址恰当地理位置优越 规模适宜功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功 能项目所需材料设备供应充足市政基础配套设施已配备节能 消防防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条 件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类 建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实需求及切实可行的。 本项目的建设在改善海口市的投资环境，增加地方财政收入， 为拉动海口经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。 从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率 财务净现值投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。 综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景 西边是观海 西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路 向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。 建设内容及规模 本项目建设内容包括建构筑物给排水供电电信煤气 消防区内道路园林景观及绿化等。 本项目总用地面积，总建筑面积，其中计 容面积，不计容面积地下室。酒店客房面积 ，包括型连栋酒店公共区套房栋层产权式客房 栋层总统计套房栋，总客房数间。酒店配套及其他面积 ，包括酒店大堂及大堂吧餐饮会议康体娱乐等。地 下室面积，其中地下室人防面积。架空层面积不 计入建筑总面积。 项目总投资及资金筹措 项目总投资万元。其中，酒店与公用工程固定资产投 资万元，流动资金万元产权式房地产开发投资 万元。 本项目总投资万元，全部由建设单位自筹解决其中 销售滚动投入万元。 项目财务评价 经计算分析得出 产权酒店产权度假别墅的销售收入高达万元，扣除 建设成本及税金后，利润总额为万元。项目投资利润率高 达。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。 酒店正常经营时，年收入高达万元，项目正常达产年税前利润 总额为万元。 年均投资净利润率为，税前财务内部收益率为， 税前投资回收期为年含建设期年，税后财务内部收益率 为，税后投资回收期为年含建设期年，均满足了 基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强 的盈利能力。 从敏感性分析可以看出，投资增加，对项目的效益影响 最大。其次是销售价格降低，对项目效益影响大。但即使在最不 利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到，说明项目具有 较强的抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。 经济指标汇总表 表经济指标汇总表 序号项目计量单位数量备注 项目总投资万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 营业税及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 财务内部收益率税前 再加上其它旅游度假区计 划兴建的五星级酒店，未来年内，海南将建设家以上五星级豪 华酒店。由此，在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机 遇，海南岛的五星级酒店将超过家，已逐步成为全国顶级酒店品 牌最集中酒店国家化水平较高的区域，将成为世界上五星级酒店最 密集的地区之。 当前，海南国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步 的深入，在全国楼市低迷的大背景下，海南的房地市场虽然也出现过 短暂的波动，但依然迎来了喜人的数据，让外界不得不对海南旅游地 产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻海南。海南旅游房 地产已成为国内知名房地产企业投资的热土，万科富力雅居乐 鲁能新世界中信华润国信雨润等知名企业纷纷进入，开发 建设了批滨海居住区旅游度假酒店高尔夫球场游艇设施主 题公园等旅游房地产项目。目前已开工建设的各项目总投资超过 亿元，正在建设的高端旅游度假酒店度假村等超过个，旅游房地产面积万平方米建设运营的高端品牌酒店度假村超过 家，销售旅游房地产万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设的 主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。 旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出更确定了 海南旅游业的国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房 地产发展，通常是与旅游发展结合在起的，且旅游和房地产是海南 国际旅游岛营销的重点产品。因此，海南房地产业的发展应服务于旅 游业的发展，从旅游视角思考，房地产的发展应成为海南房地产业发 展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产 酒店度假村等和度假型居住地产第二居所应成为海南房地 产发展的重点。