州友谊 层 化妆品名贵中 药材 食品 化妆服饰烟 酒食品精品 二层服装日用品服装皮具 鞋床上用品三层服装床上用品服装 四层妇婴保健用品家电 商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平般 益华百货中恳广场 售价元平方米 租金元平方米元平方米 市场评析百货业经营难度大 珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者般在广州香港等中心城市购买高档 百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高经 营品种单，对消费者吸引力弱。 专业市场 中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场百易居家居广场米兰香家 居广场永胜数码广场西苑数码广场和水牛城。 市场经营特点 商品种类单档次较低 永胜数码 广场 西苑数码 广场 水牛城百易居家居 米兰香 家居 天英家居 层手机电脑配件服装批发高档家具高档家具高档家具二层手机电脑耗材 旅游商品 总汇 三层数码产品 四层电脑耗材 出租市场较旺，出租率超过 永胜数码广场水牛城 层元平方米元平方米统安防系统信息系统等， 按地上建筑面积，以元平方米计算。 消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计 算。 空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。 小区园林绿化工程按总用地面积的计算绿化面积，以元平方米计算工程费。 会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。 土建工程费 地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。 商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。 项目简介 市场分析 住宅物业市场 中山住宅市场特点 商业物业市场 百货类物业市场 专业市场 连锁超市 项目定位分析 项目发展定位 开发方案及工程计划 发展期的设定 技术参数 成本分析 土地成本估算 前期费用 小区基础设施配套工程费 土建工程费 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,开发期税费 不可预见费 开发费用估算分项说明 企业管理费 销售费用 财务费用 开发成本费用估算 开发总成本费用估算 项目总体开发成本费用估算 成本的动态投入 财务效益评价 项目收益分析 财务效益评价设定 财务计算中税项及费用设定 财务评价指标的选取 财务效益评价 静态财务分析 动态财务分析 财务分析结论 财务附件 附件项目高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买 家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。 中山传统商业区高层住宅市场分析现有供应基本售罄 中恳商业大厦永胜数码广场西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素 质好，市场消化迅速，仅余少量单位。 现有产品价格分析 君悦豪庭元平方米 以常住型买家为主 公务员事业单位人员企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的 常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。 市域高端住宅市场分析 目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。 弈翠园期为多层和小高层物业，主要户型面积有平方米左右的平层及 平方米的复式，销售均价多层为元平方米，小高层为元平方米，总价为万元左 右和万元左右。 汇星台为小高层物业，主要以三房平方米和四房平方米户型为主，销售 均价约元平方米，总价在万元。 从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园期目前销售率达到，汇星台 刚开盘，销售情况也较为乐观。 市场评析老城区住宅市场有较大提升空间 老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买 家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住 宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。随着市民居住观念的改变，小高层住宅已 经被市场接受，高发展计划安排表 附件项目总体开发进度表 附件项目开发成本费用估算表 附件项目开发成本费用估算明细表 附件项目进度投资估算表 附件项目销售收入表 附件项目资金回收进度表 附件静态财务综合表 附件全部投资现金流量表 附件现金流量表 项目简介 中山市华发国际项目下称本项目项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公居 住购物休闲功能于体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸， 东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧南侧临城 市道路，具有较高的商业价值。 项目地块总占地面积为平方米。规划用地性质为商住，容积率为，建筑限高为 米。 珠海华发实业股份有限公司是家上市公司房地产公司，简称华发股份将 在此开发的高档商住项目。 市场分析 综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括商场高层住宅。因 此，以下将对这两个市场进行详细分析。 住宅物业市场 中心城区住宅市场分为老城区东区西区和南区四大板块。 中山市域住宅市场特点 老城区石歧区和东区是住宅成交的主要区域 老城区成交单价主要集中在元平方米左右，东区的元平方米 目前，老城区户型面积主要集中在平方米户，主要集中在万套范围内 而东区户型面积主要集中在平方米户，总价主要集中在万套 老城区生活配套成熟，区域认知良好的景观条件，适合开发高端的 常住型住宅。 商场功能及业态分析 业态差异性的专业市场 功能站式服务的高档家居广场。包括从室内设计居家展示卫浴产品厨具装潢 设计床上用品灯具家用电器建材和饰物等。 定位依据专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间中山 商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经 营品种单，功能分散，多为品牌家具专卖，无站式综合家居专业市场。 商业面积及价格价格定位 首层二层三层 建筑面积平方米平方米平方米 售价元平方米元平方米元平方米 租金元平方米元平方米元平方米 定位依据 首层二层三层摩登汇 售元平方 米租元平方 米 售元 平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方米 永胜数码广场 租元平 方米 租元平方米租元平方米 水牛城 租元平 方米 租元平方米 大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米 高层住宅目标客户定位 核心客户中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家 拓展客户珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士 住宅建筑形式建议 梯两户板式高层，电梯直接入户 立体的休闲及绿化空间 设定依据 梯两户最大限度改善通风和采光，技术参数 按初步的方案，本项目的各项指标如下 总用地面积，平方米 总建筑面积，平方米， 其中商品住宅面积，平方米 会所建筑面积平方米 商业建筑面积，平方米 地下室面积，平方米，停车位为个。 建筑类型高层住宅，梯两户三层裙楼为商业面积转换设备层设住宅配套设施 容积率按总用地面积计算。 不同类型物业面积指标详见附件。成本分析 根据委托方提供的资料数据，结合我司收集的资料数据及经验数据，并与当地市场水平加 以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。 土地成本估算 土地成本主要为土地转让协议价格。 根据委托方提供的资料，土地成本按地面以上建筑面积元平方米计算楼地面积。 前期费用 可行性研究测量钻探及规划设计费用按总建筑面积，以元平方米计算。 三通平费用按用地面积，以元平方米计算。 小区基础设施配套工程费 道路工程按用地面积的计取道路面积，以元平方米计算工程费。 供气工程室内外的煤气管道工程费用，按总建筑面积以元平方米计算。 供电工程供电工程费用包括小区室外电网路灯配电房电气设备安装工程费用等， 以及室内电气安装毛坯房，按地上建筑面积以元平方米计算。 给排水工程指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外的工程费用，以及室内外管 道工程费用，按地上建筑面积，以元平方米计算。 弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系提高居住舒适性 板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎 在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住 户的休闲空间，提高居住舒适程度 配套设施建议 配套设施健身室棋牌室乒乓球室文化活动室露天游泳池儿童活动室建筑面积 设定原则 项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服 务住户为主配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。 住宅户型配比 户型三房两厅四房两厅 户型面积 比例 价格定位 均价元平方米毛坯 设定依据 产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善的城市生 活配套，又有良好的景观和怡人的居住环境。 开发方案及工程计划 根据项目的开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开 发成本费用，并按项目的发展进度估算各期开发的成本费用投入。 发展期的设定 根据项目的发展模式，本项目开发期设定为年，其中开发筹备期为第四季度， 施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季 度开始至年第四季度销售完毕。 在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累总到期 末各期销售收入计算现金流入时