亮苏轼等都曾在此活动。莒南县是革命老区，被誉为山 东的小延安。年月，这里诞生了中国共产党领导下的 第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲 笔批示的厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。 莒南县近海临港，区位优势明显。莒南地处青岛日照 连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场 及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚 山港公里。兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西 新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速 公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。 莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。 莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。莒南属暖温 带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时 间为小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖 率达。矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金铁 重晶石氯石金红石紫砂岩明矾石花岗石等种，其 中重晶石氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石 储量亿立方米。电力非常充足，电网可供能力万千瓦， 新建的千伏输变电工程可满足今后年的发展需要水资 源充足，境内有大中小型水库座，其中大中型水库座， 总储水量亿立方米，可满足工农业和生活用水需求劳动 力资源十分丰富，农村剩余劳动力万人，境内有各类职业技 术学校家，年培训各类初中高级职业技术人才万人， 劳动力成本低，劳动力市场发达旅游资源丰富，境内既有天 佛风景区马山风景区和沂蒙风情园等自然景观，又有 八路军师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。农业 资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄 烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生 板栗肉类出口居全国各县区前列。 莒南化住宅需求的提高。 市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理 性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒 适更具品味。 市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费 理念更新，为住宅换代提供屯大前提。 房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利 变成真正的商品，人们对这昂贵耐用的消费品需求不再停留 在满足居住空间，而是提出了更多更新的要求。 竞争分析 作为个人置业的微观行为，对于中上等收入的购房者来 说，他们考虑的主要问题是产品的价格区域交通子女入 目录 第章总论 项目概要 可行性研究的依据 可行性研究的范围 可行性研究结论 第二章项目背景及建设的必要性 项目区的自然经济和社会发展概况 承办单位概况 项目提出的必要性 第三章市场分析及预测 市场供求情况分析 发展趋势分析 竞争分析 第四章项目选址与建设条件 项目选址 主要建设条件 第五章工程设计方案 设计依据和技术标准 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 规划方案 总体布局 建筑设计方案 给排水方案 供电及电气设计方案 通讯系统单位关于编制可行性研究报告的委托书 中华人民共和国城市规划法 国家城市居住区规划设计规范 山东省城市房地产开发经营管理条例 莒南县城市总体规划 莒南县国民经济和社会发展十五规划纲要 国家省市有关法规 现行的有关技术规范和规定 莒南县盛泉苑小区安置楼规划设计方案 建设单位提供的有关资料 可行性研究的范围 项目建设的必要性和市场需求分析 项目建设地点及配套条件 主要建设规模及内容 工程设计方案 环境保护及节能 投资估算及资金筹措 财务分析及经济评价 项目实施进度安排 可行性研究结论 住宅是人们生活的必需品，消费市场具有巨大的潜力，受 国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业直保 持持续稳定的增长。随着县城人口的高速增长县域经济的快 速发展和新轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住 宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。莒 南县十字路镇温泉社区居民委员会根据县城新轮总体规划， 按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒 南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位 实际，委托莒南县华泉房地产开发有限公司对原十字路镇十泉 路东段南侧温泉社区户居民住房进行改造，建设处高品质 充分展示人性化的新型安置楼，盛泉苑小区建设是县府实施旧 城改造的启动工程之，小区的建设将成为在莒南倡导城市新 居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。 通过整体分析论证，该项目属新型中档安置房项目建设， 小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有 良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本 项目各项指标设计规范效益良好，具有定的抗风险能力， 是安全可行的。 第二章项目背景及建设的必要性 项目区的自然经济和社会发展概况 莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里， 辖个乡镇，个行政村，万人口。 莒南县历史悠久，文化底蕴 供热 管线综合布置方案 第六章环境保护与节能 环境保护 节能 第七章物业管理 第八章投资估算与资金筹措 投资估算 资金来源及筹措 第九章财务分析 成本构成 费用 销售收入及利润估算 第十章经济与社会效益分析评价 经济效益分析 社会效益评价 第十章项目实施进度计划及建议 附件 委托书 企业法人营业执照 税务登记证 建设项目选址意见书 项目平面布置图 房地产开发企业资质证书 莒南县城中村改造项目审批表 关于莒南县城十泉路开通拆迁还建楼基本建设手续费 用减免的申请 第章总论 项目概要 项目名称莒南县盛泉苑小区安置楼 项目承办单位法定代表人公司类型 项目承办单位莒南县华泉房地产开发有限公司 法定代表人刘长森 公司类型有限责任公司 项目主管部门莒南县建设局 项目拟建地点莒南县城十泉路东段南侧 可行性研究报告编制单位 莒南县金丰投资咨询有限公司 主要经济技术指标 总用地面积平方米 建筑面积平方米 其中住宅面积平方米 商铺面积平方米 居住户数户 建筑密度 容积率 绿化率 日照间距系数 总投资万元 可行性研究的依据 项目承办可以通过土地招标拍卖挂牌等方式，依法取得土地使用权， 并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。 承办单位概况 莒南县华泉房地产开发有限公司成立于年月，注 册资金万元，现公司地址县城十泉路东首，是家从事房 地产开发销售的房地产开发企业。 公司现有职工人，资产总额万元，固定资产 万元，具有山东省建设厅颁发的三级建筑资质。公司下设办公 室财务科技术科安全科预算科材料科售楼处物 业管理公司等职能部门。开发企业具备实施该项目的技术力量 和经济实力。 莒南盛泉苑小区将由莒南县华泉房地产开发有限公司开发 建设，项目建设将按照经济实用的原则，最大限度地盘活存 量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济 效益与社会效益。 项目提出的必要性 安居小区建设是加快旧城改造提升城市形象的需要 为进步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环 境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形 象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据 县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以三个代表重 要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标， 按照落实科学发展观构筑和谐社会的要求，坚持统规划 合理布局综合开发配套建设的方针，有计划有步骤地 对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套 设施更加齐全，服务功能更加完善。 二安居小区建设是健全完善房地产市场的必然 随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自 年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相 关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。 莒南县的房地产开发自年开始，起步较晚，经过 多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房单位集资建 房完成市场运作阶段，到年末全县共开发处商品住宅 小区，共计开发完成住宅楼栋，开发住宅套，开发住 宅面积万平方米，总投资约万元。从建成的住宅小区 看，普遍存在着规模偏小设计落后档次较低配套设施售情况 非常理想，空置率很低。 商品房价格情况。年普通商品房价为元平方 米左右，比年增长元平方米，同比增长 年商品房均价为元平方米，比年增长元平方 米，同比增长年商品房均价为元平方米，较 上年同期增长左右。 商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加， 居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根 本原因。商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在 保持元平方米之间，年以来由于建材价格上涨， 土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达，购房 成本三年增加元平方米左右。 商品房购买对象情况。从近几年商品房销售对象的情况 来看，县城居民购买率在左右乡镇居民购买率在左右， 外地居民购买比例不到。购房的目的主要以自住为主，投资 及投机的情况很少。 商品房空置情况及原因。近几年我县商品房空置率很低， 仅为左右。楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。空置 的楼房般是顶层和楼两侧的位置。 据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会 趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。 发