业城市。年 全市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进 口亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。年新增 合同外资亿美元，实际利用外资亿美元，约占中国 的，占全世界的，在全国各大中城市的排名由年 的双双第位上升到双双第位。世界强跨国公司中已有家先后落户苏州。苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业 城市。 消费市场方面年，苏州全市实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长，增幅比上年的提高了 个百分点，为年以来增幅最高。苏州市零售总额占全省 ，比上年增加了个百分点。苏州已成为继上海之后全 国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅 速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。 江苏省统计局年发布 城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。 苏州市城市居民人均可支配收入为元，增长。市 民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期稳定消费需求，促 进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。年， 苏州市城市居民人均消费支出元，比上年增长 其中人均生活消费品支出元，同比增长。农村居 民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品 支出元，同比增长。社会消费品零售总额与城乡居民 的消费支出基本同步增长。 从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要 因素由生产能力转为市场需求。消费投资出口三大需求成为人们 关注的热点问题。就长江三角洲来个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这个城市中名列三甲。 经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。 步入小康的市民更加注重生活质量，体育娱乐用品消费的需求 扩大。在满足般生活需求。更为抢眼的是，园区 就业人员中来自外地，而管理技术人员中这比例更是将近。 根据对园区薪资状况的调查，年到年，园区中高级管理 人员和技术人员的年薪增幅平均为到，普通管理和技术人 员为到，般工人为到。 从以下图中可以看出，园区内员工和技术人员受雇于外企合资 公司金融机构等，都受过良好教育。从价值取向和消费方式来看， 都比较注重生活质量和时尚品位，易于接受新事物。而且人口的 密度比较大，俱乐部的市场潜力较大。 年度企业总数家，总人数人 第章综述 第节项目总论 第二节项目背景 第三节项目基本情况 第四节主要财务指标 第二章市场研究 第节经济环境分析 第二节项目周边环境分析 第三节竞争对手分析 第四节目标市场分析与定位 第三章项目经营设想 第节项目市场定位 第二节项目内部设置 第三节项目管理和营销体系 第四节销售和推广计划 第五节会员制体系设置 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第四章财务评价 第节项目投资效益估算 第二节静态经济效益分析 第三节动态经济效益分析 第五章风险分析 第节风险分析 第二节结论 附件 附表投资估算表 附表二年经营收入估算表 附表三年经营成本估算表 附表四年利润估算表 附表五现金流量表 附表六折旧与摊销估算表 第章综述 第节项目总论 星海游泳馆是个定位于休闲娱乐的企业，是园区管委会 投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之 ，期项目有游泳嬉水体疗按摩桑拿乒乓球羽毛球 器械健美女子中心女子瘦身，并开设游泳训练班武术培训 班等，并备有日本料理日式酒吧等配套功能。作为星海游泳馆二期 项目，设立会馆有更深层次的设想，通过整合和改造期现有项 目，配州工业园中央的核 心地带，期项目以游泳馆为主，占地面积平方米，建筑 面积平方米。馆内设有个的标准游泳池和二个儿童 嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。由苏州工业园区 商旅集团公司全面经营管理。开设项目有楼的游泳，二楼的有氧操房及瘦身美容理疗足浴等。三楼设有块羽毛球以及器械空 手道项目。 苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东米，并和星海 游泳馆有过道相连。包括四五层的会馆，以及四层平方米 的洗浴中心，片羽毛球场，片壁球场。双方就星海大厦群楼四 五层会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的 平方米加上五层的平方米，总共平方米。经双方协商，星 海大厦项目由投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有 限公司合作开发，合作方式以投资管理有限公司为主，并采用 俱乐部品牌。双方合作的具体细节将会进步协商，现 就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。 从战略上考虑，的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司 品牌形象，也有效整合了的现有的项目，使项目得到了丰富和完 善。同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高投资管理有限公司 和俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意 义。 第四节项目主要财务指标 投资建设俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标 如下 投资估算人民币万元 年均经营收入估算人民币万元 年均经营成本估算人民币万元年均利润估算人民币万元 静态投资回收期年 投资利润率 财务净现值万元 内部收益率 动态投资回收期年 第二章市场研究 第节经济环境分析 苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江， 西傍无锡，北依长江。全市总面积平方公里，人口万， 下辖县市和个区，其中市区面积平方公里，古城区 平方公里。改革开放多年来，苏州经济社会发展充合二期新开的壁球网球羽毛球项目，打造个特点鲜明的 体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海 大厦四五层群楼会所项目与投资管理有限公司提出商榷。 为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础 上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。 第二节项目背景 产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。 是国家体育总局下属的体育产业公司，作为产业股份的下属公司， 以产业为主营业务和发展目标的投资管理有限公司是产 业的战略决策中心品牌与连锁经营管理中心物流配送中心专业 咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关 系，努力推进全民的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名品牌资金和管理体系，是迅速发展的重要举措。与 美国连锁知名品牌公司的强强联合和有效的合作，在引进其先 进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己 套完整的俱乐部管理体系，成功打造了品牌。目前已 经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万 人。 公司发展的目标是采取直营合作经营和特许加盟等方式，以京 沪穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家 的连锁经营规模，实现品牌理念营销管理培训的统，建立 起以业为核心，同时带动体育用品业信息业和无形资产经营业， 实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为 国内产业的领头羊，五年内占有国内市场的最大份额。 作为中国奥委会的合作伙伴单位，拥有奥运商用标志的特许 使用权。随着年北京奥运会的临近，投资管理有限公司将 实质性地介入奥运会项目中有关项目的相关工作。 第三节项目基本情况 苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位 于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏有限公司 英国公司苏州碧辟液化石油气有限公司 荷兰皇家飞利浦电子股份 有限公司飞利浦半导体苏州有限公司 美国杜邦公司杜邦光掩膜苏州有限公司 芬兰诺基亚电信公司诺基亚苏州电信有限公司 德国集团采埃孚传动技术苏州有限公司 瑞士迅达控股集团迅达电子苏州有限公司 法国阿尔卡特集团阿尔卡特通讯设备苏州有限公司 荷兰阿克苏诺贝尔集团依卡化学品苏州有限公司 法国道达尔集团乐骏密封件苏州有限公司 美国伊顿公司卡特拉汉莫苏州电器有限公司 日本三井金属矿业株式会 社三井铜箔苏州有限公司 德国博世控股公司博世汽车部件苏州有限公司 法国索迪斯联合公司索迪斯苏州餐饮服务有限公司 法国欧尚集团苏州欧尚超市有限公司苏州工业园区颐莫尚置业有限公司 英国翠丰集团苏州百安居装饰建材超市有限公司 美国旭电公司旭电苏州科技有限公司松下电器产业株式会社松下电器研究开发苏州有限公司 日本旭化成株式会社旭化成电子材料苏州有限公司 法国家乐福苏州悦家超市有限公司 日本三菱株式会社华菱科技苏州有限公司 三井物产株式会社三井电子薄膜苏州有限公司苏州三井国际物流贸易有限公司 达能集团达能食品苏州有限公司 新日本制铁株式会社苏州日铁金属制品有限公司 挪威海德鲁公司海德鲁铝业苏州有限公司 日本新日矿公司苏州日矿材料有限公司苏州日矿宇精密加工有限公司 德国巴斯夫公司巴赛尔聚烯烃工程塑料苏州有限公司 皇家壳牌集团荷兰 小计家五百强企业在园区注册了家企业 如此规模的办公科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标 客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是 其它项目无法比拟优势。 高档住宅小区 星海大厦会馆项目处苏州工业园的中心地带，苏州 工业园环中心生活区建有普通居住区别墅区外商公寓及商业 文化体育公共娱乐等批配套设施，形成环中心生活带。其心的国内第二大会展中心。 此外，总投资亿元总建筑面积约万平方米位于城商 业街的销品茂和世界家装巨头也在园区安家。 完善的公共服务设施和密集的商业娱乐场所产生的市场聚合效 应是巨大的，紧邻园区