西部人地关系没有东部紧张，具有多种地形 和气候，有些东部并不具备的农业资源，如果科技进步使灌溉节 水抑沙适宜品种等因素较好解决，西部农业资源将得到更好地利 用，从而提供更多的商品产出。其二，根据现代区域梯度发展和产业 迁移理论，在未来时间里，东部会将更多农业资源用于发展非农产业， 导致其农业地位继续下降，而西部将接替东部更多地承担起农产品供 应基地的作用。 批发市场将逐步向城市特别是区域中心城市转移。目前，农产 品产地批发市场许多建在县城及乡镇，这与我国尚处在农业市场化 初期，区域专业分工不显著相关。产地批发市场大多由农村集贸市场发展而来，产品外销数量并不大，主要是就地通过集市销售。随着区 域专业生产规模扩张，产品集散日益具有区际流通的意义，传统集市 也发展为专业性批发市场。尽管市场设在原始产地有方便农民就近上 市之利，但因所在集镇基础设施少服务条件差等原因，很难适应批 发市场客货流量不断增长需要，使其发展受到很大局限。于是，些 地方政府着手市场整合，将区内若干小市场归并为个大型专业市 场，并迁至城市乃至区域中心城市。市场迁至城市，也利于政府在更 大范围组织和推动专业化生产。发达国家经验表明，随着国农业区 域专业化生产格局的形成与发展，大宗农产品交易市场有向区域中心 城市转移的客观必然性。这种趋势目前在我国已有所体现，未来将表 现得更加充分。 此外，因非农产业和非农人口向些优势集镇集中，些批发市 场所在集镇也会发展转化为现代城市，从而加大城市市场的数量和份 额，这也是农产品市场向城市转移的重要方式。不过，这种转移并未 发生市场的空间位移。应该指出的是，在这种由农村集镇向现代城市 发展过程中，批发市场往往发挥着至关重要的牵引作用。 市场经营企业化并形成些专业性市场经营公司。在市场经 济条件下，如同经营距系数 绿化率 三建筑工程概况 商业楼，框架结构，形状为矩形，层数为二层和四层相结合， 控制高度为二层商业楼米，商业四层楼米，交易大厅米。 墙体材料以砖结构为主，所有建筑的内墙均采用轻质隔墙 板，外墙外保温。 门窗材料塑钢或铝合金门窗，普通玻璃。 内装修 内墙体不使用易裂易燃不耐碰撞不易悬挂的轻质板材， 装饰材料不使用壁纸 所有卫生洁具，采用耐腐蚀难沾污易清洁的建筑配件。 室内地面为水泥砂浆找平，墙面和屋顶刮腻子。 外装修采用石料外墙涂料进行四面装修，以淡色为主。 第章总论 建设项目概况 项目名称乌兰浩特农副产品批发市场期 建设性质新建 项目承办单位乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司 项目负责人南振江企业法定代表人 项目建设投资估算及资金筹措 根据初步估算，期工程总投资万元，其中建筑工程 费万元，工程建设其它费用万元，工程预备费 万元，设备投入为万元，流动资金投入万元。全部为自 筹资金。 建设目的 农产品交易市场建设贯彻高标准有特色适度超前和可持续发 展的原则，目的是建设个集交易仓储加工信息交流配送 运输等多功能为体的现代农副产品物流基地。 场地情况 拟建设乌兰浩特农副产品批发市场位于乌兰浩特市市区北部乌 兰浩特物流园区内，乌察公路以西铁西国家粮食储备以南白阿铁 路以东农牧业生产资料区以北。项目建设总用地面积为亩。规 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,划为农用地，符合总体规划用地要求，经乌兰浩特市国土资源局审核 同意其选址。 项目概况 本项目主要为乌兰浩特农副产品批发市场建设项目，项目用 地面积亩。 本项目主要为新建项目，框架结构建筑商业楼万平方米。，彩 钢交易棚个万平方米，地面硬化万平方米，办公综合楼座 平方米，加油站。 电子收费系统安防监控系统大屏幕显示系统农药残留检测 系统信息交流中心电子地秤等。 开发周期 本项目总体进度为个月。项目资回收期含建设期所得税前期 总投资收益率 项目总投资万元 流动资金万元 达产期销售或营业收入万元 达产期营业税金及附加万元 达产期总成本万元 达产期经营成本万元 达产期利润总额万元 达产期所得税万元 项目期望净现值万元 项目不可行的概率 第二章项目背景市场分析及资源条件分析 项目建设的背景 农产品批发市场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径， 信托其商品集散价格形成信息传输三大基本功能，在促进农业生 产规模化标准化产业化和农产品大市场大流通格局的形成，在 引导农民面向市场调整优化农业结构，实现增产增收和保证城乡居民 的菜篮子供应促进社会稳定方面，发展发挥着不可替代的作用。 为适应新阶段调整优化农业结构推进现代农业建设增加农民收入 的需要，适应在农产品供应数量品种质量上满足居民消费水平日 益提高的需要，必须加快农产品批发市场的建设，强化基础设施，完 善市场功能。 从内蒙古自治区乌兰浩特市经济区发展规划上升到盟战略层面， 作为兴安盟自由贸易区经济协作等多区域合作交汇点的农产品批发 市场，其农产品物流业也获得了前所未有的发展机遇。乌兰浩特农副 产品批发市场使我盟农产品得到快速发展，农产品贸易规模与投资规 模不断增大，农产品流通体系不断增强，陆续建立了个具有我盟特 色的农产品批发市场，将农村农业农民与城市工商业城市居 民紧密联系在起，使农业增长方式发生了很大的变化由产量的增 长型，向依靠结构调整，优化产业结构，提高效益型转变，经济增长 的质量有了新的内涵。因此，积极推进兴安盟农产品市场体系结构调整和升级改造，实 现兴安盟农产品生产加工物流产业链的整合，发展农产品物流产 业迫在眉睫。 二市场分析 面对中国农业产销区域专业化商品化国际化不断发展及相对 过剩格局渐趋固化的未来，笔者认为，在今后二十年里，农产品批 发市场发展趋势可能集中体现在以下几个方面。 东强西弱格局将得到定程度改善。应该说，未来段时间， 我国东西部经济差距划于年月起进行前期 准备工作，年月开工建设，到年月完成竣工并验收。 二承办单位基本情况 乌兰浩特泰华农产品批发市场有限公司，注册资金二千万元，由 兴安盟泰华房地产开发有限公司及发起人南振江共同投资组建，为独 立法人企业。 公司的目标是建设东北最大的蔬菜批发综合市场，使之成为海 南寿光新发地等级市场的连锁机构，满足兴安盟，供应周边省， 出口蒙俄国的辐射扩散效应。 公司的理念是用先进的配套设施吸引客商，用优惠的政策留住 客商，用优质的服务发展市场。三编制依据和原则 编制依据 关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技 术方案试行通知号 农业部关于组织实施农产品批发市场升级拓展工程 的通知农市发号 乌兰浩特市城市总体规划 投资项目可行性研究指南 项目建设单位提供的基础资料 国家现行的其它有关规范规程及乌兰浩特市政府相关规定。 二编制原则 项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律法规，贯彻 艰苦奋斗勤俭节约的方针 项目建设，应坚持方便我市物流园区项目的原则，在满足各 项功能基本需要的同时，注意改善综合服务条件，做到功能适用流 程科学安全卫生经济合理 项目建设，应符合乌兰浩特市城市建设总体规划的要求。 四项目建设的必性 建好市场是项政府形象工程，开源惠民的同时改善市容市 貌，提高城市管理水平。 建好市场是项民生工程，菜篮子工程是任何个城市的生 命线，同时也是社会底层人员最容易就业和谋生的行业，保守估计我们的市场全部运行后可提供直接或间接的岗位个。 建好市场是项惠农工程，市场要发展，必须有自己的地产 菜产业，像凌源的黄瓜，赤峰的豆角等，发展项产业，拉动方经 济。 五主要技术经济指标 项目总投资万元，主要经济技术指标见下表 主要经济技术指标表 报表 指标名称单位数值备注 财务基准收益率 项目投资财务内部收益率所得税 前 项目投资财务净现值所得税前万元 交通是制约物流发展的最为关键的因素，选 择在交通条件好位于货运主要发生方向距高速公路出入口较近的 地方修建交易市场，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入， 同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。 城规导向原则。销地型的农产品交易市场本身就是城市基础 设施的个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布 局。由于农产品交易市场的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货 物运输以及废弃物对周边交通环境有定的污染，因此在选址时， 般应选择在城市边界周边。 地形导向原则。交易市场规模般较大，地势开阔平坦，地 域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。随着城市的发展，农 产品物流量将空前增大，可能对交易市场的规模和功能提出更高的要 求，因此，地域必须具有足够的可拓空间，以满足进步发展的需要。 设施配套原则。交易市场的发展离不开完善的配套设施。是 否具备充足的能源水源以及良好的生活条件成为农产品交易市场选 址的个重要因素。二项目的选址 拟建乌兰浩特农副产品批发市场期项目位于市区北部乌兰浩 特物流园区内，乌察路西侧，白阿铁路东侧，乌兰浩特铁西国家粮食 储备库南侧，农牧业生产资料区北侧。 二项目建设条件 区位优势 乌兰浩特市基本概况 兴安盟，位于内蒙古自治区东北部科尔沁草原腹地大兴安岭 南麓，处于大兴安岭山脉与松辽平原接合处。东南与吉林省接壤东 北与黑龙江省，北部南部西部分别与内蒙古自治区呼伦贝尔市 通辽市锡林郭勒盟，西北部与蒙古国毗邻。乌兰浩特地理位臵优越，