的总体规划要 求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项 目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎 市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的 建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高山前片区的城市建设 水平具有十分重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好， 具备了建设的条件。项目主要经济指标见下表 在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目 资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为， 项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有 较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 项目主要经济指标表 序号工程或项目名称单位数量备注 用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 停车面积个 地下停车个 地面架空停车个 室外停车个 住宅建筑面积 商业建筑面积 配套建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 总投资万元 建设资金筹措方案万元 建设单位自筹万元 申项目定位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上为层和层的高层 住宅，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带 来的市场风险。 二价格定位 住宅部分 参考近年福鼎市住宅价格的均价上涨趋势和新近开盘销售的房地 产项目价格及销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目住 宅部分在销售期内可实现的销售均价为元。 商业部分 考虑到本区段商业气氛不浓，商业主要以满足社区内部商业需求 为主，因此，预计本项目商铺部分销售均价为元。 目录 第章总论 第节项目概况 第二节编制依据 第三节主要结论 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 第二节项目建设的必要性 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节房地产市场调研分析 第二节本项目市场分析 第三节市场定位 第四章项目建设场址条件 第节区域自然条件 第二节气候水文特征 第三节社会经济概况 第四节配套基础设施条件 第五节项目建设的政策支持 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六节基地及地质状况 第五章工程建设方案与建设内容 第节设计依据 第二节工程建设方案 第三节工程建设内容第六章环境保护与节能 第节环境保护 第二节节能 第七章项目组织机构与实施进度安排 第节组织机构 第二节进度安排 第八章项目招投标 第九章投资估型占以上，建筑面积建筑密度停车位 绿化率等分项目均按规划要求进设计。 第二节编制依据 建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有土地使用权出让 合同 二福鼎市建设局出具的编号为字第号建设项目选 址意见书 三投资项目可行性研究指南试用版 四建设项目经济评价方法与参数第三版 五福鼎市城市规划委员会会议纪要号 六龙泽﹒碧水兰庭项目规划设计方案审定通知书 七业主单位提供的其它材料 八业主单位委托编制可研报告的合同书。 第三节主要结论 宏观环境分析总结 福鼎市房地产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的 新宠，新落成的温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大 厦御景园等批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品 的市场前景的定位。同时房产价格直走高，体现了旺盛的购买潜力。另方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环 境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。 二市场前景预测 根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等的分析，本项目定 位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上包括多层联排住宅多 层住宅，层和层的高层住宅，以适应不同收入水平的消费群体 的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境 和品位的塑造，因此市场前景看好。 三与资金筹措 第节投资估算 第二节资金筹措 第十章经济评价 第节编制说明 第二节费用与效益估算 第三节财务分析, 第四节不确定性分析 第五节评价结论 第章总论 第节项目概况 项目名称福鼎市龙泽﹒碧水兰庭项目 二项目建设单位福建省龙泽房地产开发有限公司 三项目负责人林明载 四项目建设地点 项目建设场址位于福鼎市山前增坪，南面为福鼎母亲河桐山 溪，依山傍水，环境优美，山前江滨南大道和原沙吕线分别从用地南 北通过，交通便利。 五项目主要建设内容为 总用地面积，建成层高的住宅，总建筑面积 ，其中计容积率建筑面积不计容积率建筑面积 含地下车库建筑面积，地面架空及通道建筑面积 。项目地点交通便利，住宅沿溪布置，形成良好的景观空间。 六项目建设单位情况 福建省龙泽房地产开发有限公司可承担建筑面积万平方米以 下的开发建设项目，注册资本万元人民币，投资者林明载占 ，万元，林敏捷占，万元。 七项目前期工作进展情况说明 本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在 拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书，各项规划指 标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求，下步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，整 体结构中以下户型项目的落户，石板材化油器等支柱产业旅 游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造的进步 完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进步拉动福鼎 社会经济的发展。 三项目建设是拉动山前片区发展的需要 本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及 百胜新区的连接地带，它的建设与完善，能带动山前江滨南大道的建 设，并丰富了桐山溪东岸的滨溪景观，使山前片区的城市建设步入新 的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节房地产市场调研分析 国内房地产环境 随着国家宏观经济的不断发展，我国房地产市场经过几年的调整 以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房 地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在 今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产的开发经营 创造了有利条件。 福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售 来说，可售的楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现的抢购的现象， 销售场面火爆，更为房地产行业的投资增加了信心，同时也验证了业 主在投标时所做决策的正确性。 二人口城镇化，扩大了市场消费需求 福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯 南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步 温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等 批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品的市场前景的定 位。同时房产价格直走高，体现了旺盛的购买潜力。另方面，住 宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环境和小区品位 发展，消费观念逐步成熟。 第二节本项目市场分析 优势 本项目位于山前增坪桐山溪旁，依山面海其南北分别是江滨 南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约公里，特别适合建设 成为环境优雅景观美丽，适合人居的住宅小区。 二劣势 本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟的 居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需定时间。 三机会 从发展看，从市中心的桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多 个项目建设，原建二建地块改造和后胆新村地块的建设，本地段和 市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而 且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建 设，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。 四威胁 年，山前片区有较多房地产项目推出，会对本项目造成定 冲击和竞争。 另外，国家些政策的不确定性，将可能给本项目造成定的影响。 第三节市场定位 产品定位 根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等的分析，本完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度的改 革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市的商品 房消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步 增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增 长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成 地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速 度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企 业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件， 将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发 展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费的快速增长带动了城市 消费品市场的活跃，汽车住房消费的增加预示了新轮消费结构升 级已为期不远。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了 购房者的行列，增加了市场的需求量。按银行的住房按揭贷款政策， 这些消费者通常只需支付相当于总房款三至四成的首付款即可提前 入住，享受房产的居住权，这就大大增加了消费人群数量，有效激活 了房地产市场。 三福鼎市房地产市场情况 福鼎市区原来的居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地 产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成