断发展壮大的同时积极支持社会公益事业，用 于文化体育事业和扶贫救灾方面捐款达百多万元，受到社会各届 赞誉。其中年捐款万元用于支持九江地区震后重建 年向第五届全国农运会捐款万人民币年支持袁山公园开园 及绿化建设捐款万元为江西省第十届运动会赞助了万人民币 年出资赞助宜春地区九八年两名高考状元特困生完成大学学业。 四项目申请报告编制依据㈠江西省企业投资项目核准暂行办法江西省人民政府令第 号 ㈡国家计委建设项目经济评价方法与参数 建设部房地产开发项目经济评价方法 ㈣市国土局正荣丽景滨江土地使用权证 ㈤市规划局正荣丽景滨江建设用地规划许可证。原规 划用地许可证用地名称高士北路项目投资开发用地异地补偿已改 名正荣丽景滨江。 ㈥南昌有色冶金设计研究院正荣丽景滨江项目建筑设 计方案 第二章拟建项目情况 项目开发实施条件 正荣丽景滨江项目地块选址官园小区秀江东路以北，芦 州大道西侧，状元洲斜对面，项目毗邻环境优美的秀江河和新市政 府行政中心。项目地块临江住房消费正从无到有有到优优到又 转变，二次臵业三次臵业的消费群体逐步扩大。 ㈣从需求关系看 按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里 总人口万人城区控制面积平方公里的规划思路。到年， 城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。未来若干年，城 市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张的阶段。在不考虑有 效购买力的情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动的 住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地 产业提供广阔的发展空间。 目录 第章项目总论 第二章拟建项目情况 第三章项目区域概况及社会经济发展状况 第四章市场分析营销策略 第五章项目技术方案设计 第六章项目建设条件 第七章环境保护与节能节水 第八章项目招标管理 第九章项目进度计划 第十章投资估算及资金筹措 第十章项目财务评价 附表成本测算 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,附表二现金流量表 第章项目总论 项目概况 ㈠项目名称正荣丽景家集房地产开发工程施工及 物业管理为体的具备国家级资质的房地产企业。正荣公司全面实 施国际质量体系管理，以正直构筑繁荣为企业核心价值 观，奉行构建新都市共享好生活的经营理念，自年进入 宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路昌黎路明月北路高士北 路秀江公园护栏及道路十运村小区道路国安路等达万元 的基础设施工程。并于年投资开发安居工程商业配套项目 正荣商贸街，该项目总建筑面积达平方米，工程投资近万 总投资自有资金银行融资销售款回收资金情况 占总投资比例元，充分发挥了正荣公司在房地产领域的开发优势和力量同时，在 宜春市委市政府的大力支持和高度重视下，正荣斥巨资亿元开发建 设高士北路综合项目，该项目全长公里年公司投资多 万元建设商住综合项目鸿福楼，该项目总建筑面积为平方 米。随着企业实力的发展，年正荣公司再度斥资亿资金兴 建宜春市首座高档智能化住宅小区丽景山庄。该项目占地 亩，总建筑面积万余平方米，是宜春市首个大规模智能化花 园式精英生活社区，项目户型荣获中国优秀户型设计大奖宜 春市园林示范单位江西省经典楼盘江西省优秀物业管理小区 等殊荣，项目销售取得了良好的业绩，赢得了消费者的致好评。正 荣公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽的义务， 自成立以来，共上缴纳税万元，被宜春市政府授予纳税大户 和纳税百强江 ㈡项目建设单位江西省正荣房地产开发有限公司国家级 房地产开发企业 项目负责人欧阳曙光 ㈣项目建设地址官园小区芦洲大道与秀江东路交汇处，状 元州斜对面 ㈤项目建设性质房地产开发 ㈥项目建设规模及主要建设内容 按照统规划，分步实施的原则，正荣丽景滨江项目总规 划占地亩其中净开发用地面积亩，总规划建筑面积 ，计划分三期开发。期净开发用地面积约亩，开发建筑面 积约，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成 部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化区内基础设施道路 水电通信煤气智能化系统等二期净开发用地面积约 亩，开发建筑面积约，沿中央水景以西建设规划中多层住宅 组团组团内配套道路及绿化三期净开发用地面积约亩， 开发建筑面积约，完成沿秀江东路小高层及剩余部分的开发，建设主要内容为小高层组团花园洋房组团及其余配套公建 道路绿化等部分的建设。 ㈦项目总投资及资金来源 本项目的开发建设资金来源主要由自有资金银行融资销售回 收款构成。具体构成比例如下 二项目实施进度安排 本项目拟分三期实施，近期实施期工程，计划建设经营期年， 结合期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二三期的开发。 三投资方基本情况 江西省正荣房地产开发有限公司成立于九九九年，隶属于福建 正荣集团，注册资金万元，是水标准，个 县市区的大气质量都达到国家标准。全市有处名山名胜个国家级森林公园个省级森林公园个省级自然保护区和个省级 风景名胜区。 二社会经济发展状况 近年来，按照市委市政府确定的把宜春建设成为赣西经济中 心城市总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨经 济转型，加快工业化城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜 人的变化，各项社会事业取得极大的进步。尤其是年成功举办 了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高经济和社 会发展都起到极大的推动作用。 年，宜春经济在提前年完成十五计划发展的基础上， 速度进步加快，综合经济实力持续攀升。宜春市生产总值为 亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长 第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿 元，增长。产业结构进步优化，三次产业增加值在生产总值 中的构成，由上年的调整为。 年，宜春市财政总收入跃上亿元台阶，达到亿元， 比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长。。 城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。 房地产投资保持平稳运行。年宜春市房地产开发投资亿元， 其中用于住宅建设的投资亿元，增长，占房地产开发投 资的比重达。全年商品房销售建筑面积万平方米，增长 商品房销售额亿元，增长。 第四章市场分析营销策略 宜春市中心城区房地产业发展状况 近年来，宜春市城长点。年中 心城区房地产及相关产业的税收多万元，占到市本级财政收入 的左右。房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量的增 多，更主要的是品质全面提高。方面更注重开发质量，着力制造品 牌，出现了批环境优美舒适宜人的居住小区另方面，整个城市 居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色的生态人居城 市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。 通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热的 现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵 率这指标非常重要，空臵率的高低是判断房地产市场是否总体健 康的关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际 上通行的的警戒线。本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发 面积达总建筑面积的，开发风险较低。 二市场预测㈠从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡 居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配 收入元，增长元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市 场仍保持旺热。 ㈡从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房 地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。 加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。 人们已不能满足于够住就行的传统观念，改善型住房的需求较为 明显。建设实现惊人页，城市面貌焕然新，房 地产开发拉开了新的序幕，自年市政府采取了系列激活房地 产业的举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展的局面，年 度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点 ㈠从房地产开发投资看，年中心城区房地产开发投资 亿元，同比增长。投资的方向主要是普通商品住宅，占总投资的 。 ㈡从房地产开工面积来看，年宜春城区房地产新开工面积 为万平方米，同比增长，其中住宅小区新开工面积为 万平方米，占总开发量的，同比增长。 从房地产竣工面积看，年宜春城区房地产总竣工面积为 万平方米，其中住宅竣工量为万平方米，同比增长 。 ㈣从房地产销售面积看，年中心城区房地产交易总面积为 万平方米其中商品房交易万平方米，二手房万 平方米，年交易总面积为万平方米其中商品房交易 万平方米，二手房交易万平方米，总量同比增长， 其中商品住宅销售万平方米，同比增长，占总销售量 的。㈤从房地产销售价格看，年底城区商品住宅的平均价格为 元平方米，年底商品住宅的平均价格为元平方米， 同比上涨了。 ㈥从商品房的空臵率来看，年城区已竣工的商品住宅空臵 面积为万平方米，年为万平方米，总空臵面积为 万平方米，空臵率为。年非住宅主要是商业用房空臵 面积为万平方米，年非住宅空臵面积万平方米，总 空臵面积为万平方米，空臵率为。 房地产开发产业已成为市级财政政增收主要地之，项目地块临江沿线长达 多米，纵深多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠 定了良好基础。 项目旁即为状元洲水浮