的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人健全人正常合理的环境和设施，对老年人的 居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是系列新的 课题。欧美的些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早年，他们在这方面已积累了丰富的 实践经验，值得我们学习研究和借鉴。 世界人口的老龄化 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最 高，达，其次为希腊的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测， 尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的老 年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为亿，占世界人口总数的。到 年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中，世界经济 发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的增加 到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由目前的增加到 ，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 比率 老年住宅的演进过程 从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合的演变式住宅适应老龄社 会的通用住宅。 老龄住宅演变图 无障碍老龄住宅 随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下 来。可以肯定地说，每个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为 老年人提供住房过去的想法是，为他们专门设计费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳定数额的 抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构 般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生 活机构两种，国内目前还只有老年公寓。 第部分市场概述 人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国 家，由于社会经济文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年 人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将岁以上的人口占总人口比例达到，或岁 以上人口占总人口的比重达到作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在年正 式迈入老龄化社会。 当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养 医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的有效需求远远超过有 效供给。 如何满足市场上的有效需求，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行老年住宅这个课题 研究的最终目的。 什么是老年住宅 老年住宅的定义 老年人建筑设计规范中是这样定义老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养生活照料 和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅老年公寓干休所老人院养老院和托老所， 也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解 决老有所医老有所学老有所乐老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑， 主要分为以下几种类型 老年医疗保健方面建筑老年病医院老年康复中心保健站老年门诊所等。 老年教育方面建筑老年大学图书阅览室书画协会等。 老年文娱方面建筑老年活动中心俱乐部老年之家等。 其它老年服务建筑老年餐厅日间服务站等。 老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的老年住宅特指老年人的 居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的介助老人是 指生活行为要依赖扶手拐杖轮椅和升降设施等帮助的老年人。 辅助生活的其它名字是居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照 料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡穿衣吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要小时保安服务， 可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑老年痴呆症，辅助生活区是合 适的选择。 护理院 这种类型的住宅是提供给介护老人居住的，所谓介护老人是指大 部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。 护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督 和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要小时护理照料，没有轮椅助行器或其他人的帮 助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢 性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料 设施。 连续照料退休社区 如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每个阶段都得到照料，即生活服务有保障， 可以选择连续照料退休社区居住。般个人付给社区次性费用和月租费来支付生活开销。 连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房活动服务医疗照料。不同的是，它提供老年 不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。 活跃老年社区 活跃老年社区是个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸 引约岁的年轻老人以及希望住家在个有很多娱乐活动场所的环境。 通常这种社区由些卖给老人的独立房子联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫钓鱼网球游泳 划船教育课程艺术手工演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部湖泊游泳池图书馆高 尔夫球场散步和自行车路径网球场饭馆礼堂等。 按照产品形式的不同来分类 公立养老院，社会福利性质的老人院托老所 以出租为主要经营手段的养老院，有定的盈利能力 以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区 成熟市场老年住宅异性，如消费群的专性它是针对老年人提供的住宅 产品，产品设计的特殊性住宅楼医疗看护交通线路配套设施等方面符合老人的生理特点，社 区活动的广泛性在娱乐学习交往情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为银色住 宅乐龄住宅关怀住宅。 如何建设老年住宅 不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素 住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况 无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施 老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整 住宅的空间和功能，日本提出的百年住宅和长寿住宅，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶 段居住需求 老年住宅的分类 进制按照老年人的生理心理健康状态分类 年国际慈善机构根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,类富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 类生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。 类提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。 类专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。 类专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。 类专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。 类专为体力和智力衰退并患有疾病受伤等的老人入住的注册医疗机构。 按照老年人对服务要求的不同分类 提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅 这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人居住的，所谓自理老人 是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。 如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全些，喜欢同其他老人住在起，就可以选择独立生活的方 式。这种方式的代表环境是两种老年公寓和老年聚集住宅。 辅助生活区或居民照料区 这种类型的住宅是提供给介助老人居住的，所关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展十五计划 纲要，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓 好老年人建筑设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范的贯彻实施工作。 老年住宅开发的障碍难点以及应对策略分析 障碍 老年公寓的建设供不应求。 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的左右。我国目前只有的人能够住进 养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的。 老年公寓的布局不合理。 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发， 而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社 会远离亲友。交通不便有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活 动造成不便。 老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达元，很 多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月所需费用不超过元中