业建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化覆盖率 总停车位个 地上停车位个 地下停车位个 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 投资利润率 投资估算与资金筹措 项目总投资万元，其中工程费用万元工程 建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金中， 项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。 第二章发展规划和产业政策分析 发展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面 面，事关国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生。 因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规 政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地 产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划为代表。 建议项目商业部分主要依附周边专业市场。发挥现有的商业区 域优势。在商业业态上主要选择特色商业，要符合区域发展规律。如 布艺装饰城大型餐饮娱乐等比较符合。 项目产品定位 项目产品主要为中小户型。重点突出户型不大，功能齐全， 商业的投资价值，物业服务的附加值。 消费群区域分布 本项目消费群主要分布在泛文艺路区域，同时在文艺路之外的 西安其他区域也有定的比例，而西安之外的区域尤其是陕北投资客 也值得重点关注。 由于商业的发展规模在扩大。外地商户选择本地置业。 项目价格定位 第章项目概况 项目名称 文艺南路号院危房改造项目 项目申报单位 西安市市区机关房产管理所 项目地理位置及现状 本项目工程地址位于西安市碑林区文艺南路西侧，交通区位优势 明显，是商家普遍看好的地块。现项目地址文艺南路号院有 八幢住宅楼，均建于七十年代末期，为五层简易砖混结构。屋面为 般油毡防水屋面屋面板及楼层板均为砼预制空心板墙体为普通粘 土砖混和砂浆砌筑厚。地基基础为灰土垫层砖砌条形基础。目前 院内仍有户人家居住，基本上是市区机关退休工作人员及家属。 但院内的八幢住宅楼已于年月日被西安市房屋安全鉴定中 心判定属级房屋，即危旧房屋。经西安市房屋安全鉴定中心现场对 院内住宅楼进行勘察，发现存在以下问题 院内地面下陷严重 地基基础老化，产生不均匀沉降 屋面防水层老化，漏雨严重 挑梁及进程的需要 项目所在地属于西安市人口较多地区，项目的实施可以推进项目 所在区域的城市化进程。从本项目的实际情况看，近年来，随着经济 的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委市政府将按照国 家的相关要求，着力做大做强做优做美西安市，加快城市现代 化建设步伐。上述市委市政府的决策，将给本项目的开发带来千载 难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实 施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的 有力举措，具有综合的社会经济效益。 本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地平方米，总建筑面积平 方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为高层，绿地 率为，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后， 将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 项目建设是可行的，也是十分必要的。 项目建设规模及建设内容 依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路号院危 房改造新建项目用地面积平方米，总建筑面积平 方米其中商业建筑面积平方米，住宅建筑面积 平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车泊位个其中地面停车位个，地下停车位个，主要包括栋高层 塔楼。具体内容详见附件项目初步设计图 配套市政设施情况 文艺南路号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市成 熟地块，周边供电电信阳台栏板等多处砼构件粉刷层剥落，钢筋外露锈蚀 严重 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,砖砌体多处产生裂缝，墙体剥落硝碱 电线布置错乱老化严重 水管管道锈蚀漏水严重。 注鉴定意见具体内容详见附件西安市房屋安全鉴定报告市 房鉴字号。 项目建设的必要性 本项目建设是满足原院内居民及其他住房消费的需求 住房是人们生活的基本要素之，也是当前城乡居民最为关心的 问题之。随着社会经济的发展人们生活水平的提高消费个性化 倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增 强。随着生活节奏的加快和年汶川大地震的发生，拥有个舒 适安全的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提 高人们的住房质量水平，是实现这愿望的必由之路。 目前西安市内住房价格偏高，对文艺南路号院内的居民来 说，没有足够的经济实力去购买价格昂贵的新住宅。西安市市区机关 房产管理所鉴于此情况，拟利用项目地理位置优势，进行文艺南路 号院危房改造，建造现代化居住社区，并将原住户回迁安置，有 助于构建和谐社会，改善提高院内原居民乃至当地居民人居环境，加 快城市化建设。同时本项目主要是解决原居民的住房问题，新建住宅 为中小户型，销售价格较低，也能够满足其他消费者的心理需求，创 造出价格地理位置建筑质量环境等优势，能够获得当地老百姓 尤其是原居民的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。本项目的实施是提升居民生活水平元平米的 均价水平迅速拉升至元平米上下。但在年受到自然灾害 经济危机等因素影响，房价增幅有限。 文艺路区域住宅产品特征分析 文艺路区域住宅产品特征主要表现为 产品创新比较活跃产品类型多样化 户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在 平方米 高密度发展，园林绿化率般 受地块供给限制，小型项目居多 配套尤其是商业配套升级明显。 文艺路区域住宅产品卖点以及核心卖点分析 随着文艺路住宅品质的提升，项目卖点越来越丰富，在个项目 中往往蕴涵比如地段价格开发商品牌商业交通生活配套 升值潜力物业管理等基本上所有的卖点而核心卖点已经由早期的 性价比，地段等转移到环境品牌升值潜力等因素。 消费群体特征分析 随着文艺路人口结构升级，投资型购买者比例有所增加 区域辐射范围增强，西安以内消费者以及西安之外的消费者 比例增加 随着文艺路商业圈的拓展，人口政策以及产业政策升级，消 费群的数量以及质量都有比较大的增长和提高，未来区域内部消费能 力增强。 文艺路区域住宅产品营销特征分析 随着外地以及大型品牌开发商的进驻，文艺路商品住宅的销售已 经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型 开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。项目分析 项目概况 位置文艺南路西侧原文艺南路号院 主体结构剪力墙结构，幢层带裙楼高层 初步设计约户。二低 受规模影响自身配套略显不足。 机会分析威胁分析 政府在逐步加大的拆迁改造力度 中小户型产品在区域内的差异性 临交通主干道，商业优势突出 周边大的项目带动 区域内未来经济的良好前景使物业价值 提升加速。 板块内同时期中小面积户型供应量 较大， 竞争激烈 自然灾害经济危机带来的影响未消除。 小结明确了项目的优劣势及机会点和威胁点，在后期的营销环 节中我们就可以有的放矢，放大优势，弱化劣势利用机会点转化和 规避风险。 项目营销策略 项目发展策略 以基于区域升值潜力带动的物业升值潜力为核心卖点来打造 产品和组织营销，在产品打造以及营销方式上强化项目升值潜力。 实现区域内产品差异化，在差异化产品定位的基础上，整合 各项有效资源，实现项目的借势营销。 针对区域认知度不足的现实情况，进行体验式营销。 项目定位 项目方向定位本项目属于住宅用地，鉴于文艺路各类物业的供需关系，基于本 项目主要目标是进行危房改造，妥善安置原号院住户，并考虑到 项目临街，所以项目定位为带部分商业面积的住宅楼。 项目商业部分定位 文艺路商业的现状文艺路主要以布艺专业市场为先导带动了 区域发展，餐饮和娱乐也较大型化。 文艺路商业的业态分布中型商业家春秋茶叶批发市场布 艺市场。 文艺路裙楼商业较少，主要以家春秋为代表。大型娱乐以凯撒宫 三层商铺，共幢高层，每幢楼层 面积约平方米，每层约户。 户型介绍主要以中小户型为主，面积套内区间在平方米 平方米之间。 建筑面积总建筑面积平方米。 项目区位政府规划 陕西省文化系统文化产业十五发展规划明确提出要 加快文艺演出业基础设施建设。十五期间完成全省个市县 影剧院的整修工程。省直争取新建陕西杂技艺术培训基地，改建省戏 曲研究院排演场。西安市完成青年团剧场民乐园剧场和西关大剧院 的建设工程，咸阳市完成咸阳人民剧院建设工程。文艺演出单位要实 施项目带动战略，积极釆用股份制等形式，引进社会资本，开拓文化 资源，重点抓好文艺路陕歌敬业大厦省戏曲研究院西部文化城和长 安大剧院省京剧团的陕京大厦省人艺的艺苑大厦以及省民艺的百 脑汇资讯广场等项目，促成西安市文艺路演艺娱乐条街建设，为文 艺演出业奠定坚实的物质基础。本项目位于陕西省文化厅初步规划 的文艺演出基地项目