大拇指广场，以及证大艺术大酒店证大五道 口金融中心扬州教场地段整治与改造项目和意大利卡省中国花园度 假村项目等。 发展战略 证大的业务是与时俱进因势利导的。既有以贯之的主线，又 有围绕着这主线多样性的展开。既有多元的理念，又有强烈的专业 上海证大商业旅游投资发展有限公司 上海证大艺中房地产开发有限公司 上海证大五道口房地产开发有限公司 上海证大水清木华酒店管理有限公司 上海证大置业意大利有限公司 扬州证大商旅发展有限公司 商 用 房 产 开 发 板 块意识，并不断地使多元理念服务于专业的发展。起步阶段，证大主要 从事证券投资，并投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势的 判断，又将投资加以集中化，即集中投资于房地产。如今的证大，已 做好了对正在从事的房地产业再加以升级的准备，即升级为对酒店 旅游商城等的投资。至于文化产业，则作为上述所有这些产业的副 线，作为对上述所有这些产业在文化上的提升，贯穿于所有投资活动 的始终。 未来五年证大集团将着力实现投资经营物业概念不单自 己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经 营管理，从单的房地产开发商的角色转变为房地产开发投资经 营管理的角色，并形成连锁经营模式。第三章项目 项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之 作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本 的矶崎新大师设计的建筑，是个极具特色的五星级大酒店和世界级 的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约 亿元人民币，规划中拟建造座五星级酒店和当代艺术馆，规划 建筑面积万平方米，方案设计面积约万平方米。该酒店预计重，而上海发展又为房产经济的发展提供了广阔的空间。 从国外房地产发展状况看，美国日本英国房地产增加值占 的比重分别达到美国经济发达的几个州， 房地产增加值占的比重更是高达。香港地区年房 地产增加值占比重虽然只有，但这是由于香港房地产处于 低迷时期。年香港为亿港元，和年上海 比较接近，其房地产增加值为亿港元，占比重为。 而年上海房地产增加值为亿元，占比重为， 年占比重为，年占比重为，但还远低于 目录 第章摘要 公司概况 项目概况 组织结构 市场与竞争 投资估算及经济评价 第二章公司 公司简介 发展战略 第三章项目 项目概况 项目地块位置 现有规划条件 建设方案 项目实施进度 项目建成后的经营模式 第四章组织结构与管理架构 股权关系 管理团队 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,人才战略 第五章市场与竞争 市场分析 目标市场 销售策略 竞争分析 竞争策略 第六章投资估算及经济评价 基础数据 投资估算 资金筹措及使用计划 资金筹措及使用计划 财务评价 清偿能力分析 敏感性分析 盈亏平衡分析 综合评价 第七章风险因素与风险管理 房地产投资的特点 投资风险识别与防范 第章摘要 公司概况 上海证大集团创建于年，是家以房地产开发和经营及实 业投资为主营业务的大型综合性民营企业。年，上海市著名商 标认定委员会授予证大集团注册拥有证大商标为上海市著名商 标。集团拥有从事各类业务的子公司家，业务分布在沿海经济发 达地区，拥有各类专业性人才约人。 项目概况 上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之 作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本 的矶崎新大师设计的建筑，是个极具特色的五星级大酒店和世界级 的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约 投资价值和升值潜力。 敏感性分析结果认为，影响内部收益率最大的因素是投资，在项 目建设过程应加强对投资的控制和核算，注意节约建设成本其次是 收入，在运营过程中需注意对营运收入方面的风险控制和管理。 盈亏平衡分析结果可见，本项目服务设施的利用水平只要达到设 计能力的时，即可保本。因此本项目风险较小。 亏损区 服务能力 固定成本 总成本 付税后 销售收入 金额 盈利区 盈亏平衡图 第二章公司 公司简介 上海证大集团创建于年，是家以房地产开发和经营及实 业投资为主营业务的大型综合性民营企业。伴随着中国资本市场和房 地产市场的发展，凭借对市场的高度敏感和深刻理解，以及高素质 高效率专业化的团队，集团的核心竞争能力不断提高，目前已成为 总资产逾亿的大型企业集团。年，上海市著名商标认定委员 会授予证大集团注册拥有证大商标为上海市著名商标。集团 拥有从事各类业务的子公司家，业务分布在沿海经济发达地区， 拥有各类专业性人才约人。 集团目前主营业务以房地产开发为主，由住宅房产开发和商用房 产开发两大板块组成。 住宅房产开发板块结构图 住宅房产开发板块在香港主板市场成功上市，即上海证大房地产 上海证大三角洲置业有限公司 上海证大置业有限公司 嘉善证大房地产开发有限公司 海门证大房地产开发有限公司 上海证大物业管理有限公司 住 宅 房 产 开 发 板 块 上海证大房地 产开发有限公 司上海证大 开发有限公司上海证大，。至今，集团完成各类中高档住 宅房产品近万平方米，具备了逾万平方米的年开发能力。自 年以来，每年保持的增长。年年，证大集团连 续两届获得上海市房地产业协会授予的上海市房地产开发企业 强称号。 商用房产开发板块结构图 亿元人民币，规划中拟建造座五星级酒店和当代艺术馆，规划 建筑面积万平方米，方案设计面积约万平方米。该酒店预计于 年年初动工，年开业经营。 组织结构 上海证大艺中房地产开发有限公司于年月于上海市浦东 新区注册成立，注册资金万元，主要股东为上海证大置业有限 公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限 责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经 营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。 市场与竞争 房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空问直接决 定于所在的城市发展的潜力与空间。上海作为未来的国际大都市国际经济贸易金融航运中心，外商最看好的投资场所和居民消费增 长较快的城市，无论是旧城改造城市扩建新城建设郊县开发等 方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房产经济的发 展提供了根本性条件。 此外，年在上海举办的世博会，将有近百个国家设立大型 展览，这将会大大促进商办会展业的发展，由此带来宾馆会展 办公类房地产的投资和需求。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的 永久性场所，从而保持商贸金融等相关功能的发展活力。上海 年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政 策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。 投资估算及经济评价 本项目总建筑面积，地上建筑面积地下建 筑面积经测算，本项目总投资为万元，其中 土地成本万元，建设费用万元，建设期贷款利息 万元。建设周期个月。 根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现 金流量表并计算本项目的财务经济指标如下。 项目财务分析计算指标 序号财务指标单位计算结果 内部收益率 财务净现值万元 静态投资回收期含建设期年 动态投资回收期含建设期年全部投资利润率 全部投资利税率 资本金利润率 以上财务指标显示，本项目投资回报率搞，投资回收期短，极具 集团。 孙博先生，公司董事，毕业于中国人民银行研究生部。曾任职 于国泰证券有限公司，年加入证大集团，历任上海证大投资管 理有限公司副总经理上海证大投资发展有限公司副总经理。 人才战略 上海正加速朝着国际化大都市方向迈进。随着举办世博会对上海 城市地位的提升，随着本市房地产业的快速发展，房地产开发企业对 人才的需求将越来越迫切。只有通过教育培训和开发等活动提高人 力资源的品质，企业的核心竞争力才能增强。企业的效益才能提高， 企业才能长盛不衰。证大集团实施的人才战略 是树立人才发展新理念。房地产开发企业必须树立人才发展新 理念。牢固确立人才是第资源的人才观念，把人才工作纳人企 业发展规划，有目的有计划有重点地开发人才，才能确保证大长 盛不衰。 二是加大人才培训力度。重视房地产开发实务培训，通过设计 施工市场营销等方面具体案例，提高员工从事房地产开发的实战能 力。根据房地产行业呈现的多门类跨专业综业性的特点，大力培 养复合型房地产人才。 三是往重人才绩效考核和激励。证大将结合行业特点，建立套 科学的客观的可操作的绩效考核体系，并做到考核工作的规范化， 调动人才的积极性。第五章市场与竞争 市场分析 上海宏观经济形势向好 年，上海市全年实现生产总值亿元，按可比价格 计算，比上年增长。从趋势看，延续了年以来经济增长 率逐年提高的趋势。年和年，生产总值增幅分别比上年提 高个和个百分点，年这幅度加大到个百分点， 经济增长率达到自年以来的最高增长水平，并连续第年保持 两位数增长。 图上海市生产总值发展趋势图 从生产总值的绝对额来看，从年的多亿元到年 接近亿元用了年时间，而从年的亿元到 年的亿元，再到年的亿元，