。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路 绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由宏达房地产 开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目 建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 电信 本项目预计需装机容量拟由区电话局解决。 主要技术指标 技术指标 项目地下室裙楼高层住宅公用绿化合计 层高层层层层 面积 考虑到项目建成后，除还建回迁住户外，其住户户多数为拥有较 高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外， 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于白山湖品牌 的效益，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且 要重视该项目的社会效益。 目标客户的定位 周边省委省政府省直机关工作人员和各高校院所的知识分子，以 及入驻华中硅谷硅谷的从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。由于他们职业稳定收入稳定对家 庭居室的要求较高，我们的目标客户群主要分为四类是钟爱于 白山湖居住环境人居品牌的购房群体二是拆迁还建及当地居民 更换旧房二次置业的购房群三是当地农村人口城镇化置业的购 房群四是致力于建设及创业工作的外来购房群体五是限购 范围之外的投资者。 二市场调查预测 政策及市场分析年近半省会城市限涨令瞄准其中最不靠 谱的是吉林榆树，涨幅不得超作为最早公布房价调控目标的 省会城市之，是不高于去年全国平均值上海和广 州均为新建住房价格涨幅低于年 中央现在出了个政策审慎度势，温总理都说买不起 房子，可以先租房，中央高度关注民生，当成个大事来解决。对 完善和规范租赁房市场做个方向，这就说明房地产这个价格不好向 下调，因为房价的问题是由市场供需来解决的。在中国未来至少 年房价只会上涨，不会下跌。经济在发展，通货膨胀也在加剧， 年前购买的房子现在至少价格翻几番，大家都看到了,未来只有房子 最保值，国家未来几年后工资水平将不断增加，商品和服务价格也将 不断上升，房地产价格也将不断攀升。 三市场调查见图表 目录 总论 二市场调查预测 三建设规模与产品方案 四选址条件 五环境影响评价 六劳动安全卫生与消防 七组织机构 八项目实施省发改委，现有栋住户社科联户， 发改委户户，面积约，按目前当地国有土地征收补偿标 准计算，不能满足对该地块的拆迁要求，现按初步协商，开发商适当 让步，采取以拆迁补偿费折抵土地出让金的形式协议取得土地开发 权，后期按规划建设面积补缴楼面均价。 近两年来，省社科联省发改委努力改善单位职工的住房条件， 同时响应市政府的城市建设发展的精神，决定对上述地块进行拆 迁改造，按现在有房屋条件合理搬迁过渡，项目建成后现户按计 算面积完全回迁。 二项目概况 拟建地点 项目位于市区黄鹂路号，白山湖大道以北，大道段 博物馆对面。 地理条件 项目所在的大道是横跨市汉口长江两岸，设计时速公 里的城市快速路。公里长的大道两侧，将成为集郊野风光 森林廊道都市景观楚风湖韵特色绿化景观于体的立体绿色画 廊。双湖桥至三环线三金潭立交的市区道路长公里，将升 级改造。其中，大道白山湖路段被当地媒体称为最美的大道 建设规模与目标项目总可用地面积约亩，延大道黄鹂路口建设地下停车 场二层商用三层住宅二十六层套地面三十层，设计包括 小户型，中户型大户型户型面积。规划以居住为主， 兼容商业文化办公娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住 环境居住类型居住心理的要求。 根据市对沿白山湖段景观整体规划要求，建筑密度， 绿化率，容积率，建筑占地面积，总建筑面积为 。其中地下二层，地下建筑面积地下车库个， 地面裙楼层高为层，为商用建筑，商用建筑部分面积为， 层为住宅，住宅建筑面积为。整体规划采用裙楼加双 塔楼型设计，充分考虑现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标 准的生活服务设施，创造了清新雅致的人文居住园区。 主要建设条件 供水 在大道黄鹂路有现状上水管线，本项目上水可从 上述干线引入。 雨水污水排放 黄鹂路大道现有现状毫米的雨 九投资估算 十财务估算 十社会评价及风险分析 十二项目分析结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目背景 项目名称社科联省发改委宿舍区地块项目 可行性研究报告编制依据 国家及市颁布的相关法律法规政策 市国民经济和社会发展十二五计划和远景目标纲要 市年国民经济和社会发展统计公报 市城市总体规划大纲年 国有土地上建筑物征收补偿条例 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 投资项目协议或意向 其他有关依据资料 项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱 之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整， 从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济 是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。 现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发 展房地产经济。位于的社科联发改委宿舍建于上世纪年代，地块 业主单位为省社科先地方政府的土地财政是若干年内无 法摆脱，也不愿摆脱的充其量是抑制房价快速上涨。地方债务危 机触即发，房价与之相比算不了什么。老百姓谁没有房子住请看 看你身边的人, 第五，从投资避险价值来讲，若通货膨胀，则去掉利息收入， 投资者还有的避险空间。大家不说汽车贵，为什么因为它不是 投资品，而是消费品，不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道， 说明老百姓的安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。 第六，假定把腐败成本从房价中剔除，也许房价还是现在这个样， 不会跌下去。但是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀升。 第七，整个经济的发展要快速发展，还要增加，这决定了 房地产这个行业不可能止住。亿亩耕地红线，这个谁也不能碰， 这就说明了地将越来越少，房价将越来越高。结论房价不高。 谁在说房价高 第，刚毕业的大学生们。这些人如果毕业就买得起房子才 奇怪，难道大学毕业就应该买得起房子 第二，要结婚的人。这些人从来就喊房子贵，不是从今天开始 的。他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起汽车，再到买不 起房子，现在已经是最高要求了。我们从中看到的是社会进步，百姓 的要求已经上升到只嫌房子贵了，已经不嫌汽车贵了。所以，这是个正常的进步过程，而不是社会动荡之源。 为什么政府要打压房价 国家为什么要打压房价行为如此蹊跷，太不寻常了。 第，控制增长过速。去年大量的流动性发放，带来严重 后果，必须打压有指标效应的产业，以期压制通货膨胀的幅度，同时， 又要兼顾产业结构调整。这没有错，错在去年发放大量流动性也是 同拨人干的。但是这真的能够有效抑制通货膨胀吗只能说部分 缓解。 第二，转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火燎原， 对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的社会矛盾，政府 选择房地产作为暂时的出气筒，让老百姓随便抨击，多少转移了视线， 缓解了人民对关键问题的关注。开始的时候让老百姓骂开发商，说开 发商黑了心肝。开发商觉得委屈我还不的另个制高点的重要基础。政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将 极大地改善城市面貌，进步优化城空间布局，推进区政治人文 山林水都的人居城市的规划建设。 房地产营销方式的改变，房地产销售方式从原始的概念销 售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单 的价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因 素多元化竞争新格局。则提供便利舒适的高性价住宅成为夺得房 地产开发桥头堡的重要手段。 白山湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之 ，是华中人才技术高新技术产业的源头，享有中华硅谷的 美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达近百所，并已形成通信电 子信息生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优 势产业基础。 近两年来，区区白山湖开发区管委会认真总结 了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划 拓展发展空间创建面向世纪的集产学研居为体，产业 发达环境优美居住舒适的科技新城的奋斗目标。 今年区区还将陆续推出系列的中高档项目，整 体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划 设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走高。今年 市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大 量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。根据相关公司的调查，今年市房价 升幅预计在左右。 今年市用地重点支持，是重点功能区建设，二是支持 城中村和旧城改造，三是推进向先进制造业基地现代服务业中 心转型。住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展， 居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审 视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑 战。是把钱都用来买地和行贿了, 老百姓明白了，哦，我该骂政