寓型社区对联体别墅而言，主要 对手集中在河西城中心带实施远东战役与南方会战两大战役的准备。 产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋 双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品 作为补充，依势而造。 单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受 力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场空间革命。 景观方面我们提出大地艺术，唐诗遗韵，自然人文的设计理念，本次环境规划的思路应从自然 艺术唐朝的人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。 在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元， 利润为元，利润率为。 第章项目简介 项目位置 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。基地 南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假 休闲风景区。可直接与江宁莱特大师的落水山庄比尔•盖茨的未来世界„„皆以超越时代的 理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。 盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的切标准，势必跃升为 金陵富豪晋身上流舞台的生活指标, 第四章项目定位建议 本项目的总体定位 南京首座自然生态顶级艺墅社区 二本项目的市场定位 双层次高档物业对应双层次高档客户群。 双层定位，双头并进 第层面独立双拼为主的高档别墅类型，其中以独立别墅作为精神领袖，拔高 目录 总经理摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第章项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目位置 二项目概况 第二章土地价值研判„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第三章项目开发理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 整体目开发理念 二产皮设计理念 第四章项目定位建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 项目总体定位 二项目市场定位 三项目消费者定位 四市场竞争定 附件项目经济指标的多个论证方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 总经理提要 本次报告是在前几次报告基础上从项目简介土地价值研判开发理念分析项目定位消费群分析 市场竞争重点产品建议以及配套公共服务设施规划推案建议项目技术指标分析等多方面进行 了进步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计开发操盘等方面起到相应的作用。 我们直认为本地块是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质 立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本 项目的开发理应有十分的信心。 在开发理念思考方面，我们提出围绕市场，赚足利润做精品，树品牌既要考量现实，又要 适度超前尊重共性，突出个性整体开发的四大理念，在产品上以幢境界，户艺境 为理念进行规划设计。 我们将本项目总体定位为南京首座自然生态顶级艺墅社区，并确定了双层次高档物业对应双层次 高档客户群的市场定位。 我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百 万可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高 收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第五章总体规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 分区思路 二分期思路 三分区中的两种不同布局思路 四容积率 五各区参数 第六章项目建筑规划及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 产品规划分析 二物业类型建议 三单体面积建议 四面积及房型配比 五房型设计建议 六建筑及风格建议 第七章环境规划分析及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 景观环境设计理念 二景观环境手法 第八章公共芙蕖设施规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 艺术馆区建议 二公共设施建议 第九章分期推案建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章新材料新技术的应用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十章经济指标建议及财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页 第十二章盛唐艺术园年工作推进计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界 强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。 超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地 价的取得为本地块获得了后发的重要优势。 从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性 质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。 第三章项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看 见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。 从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅 仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值， 以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。 对于本案的开发，我们充满热情和信心。当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只 能建筑在实实在在的产品和品质上。 整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，美性房型的舒适性立面的雅致性动线的合理性 物管的细致性会所的全面性社区的开放性生活的国际性，均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需 求，为南京高档物业提供个未来国际新生活典范。 二产品设计理念 幢境界户艺境 亭台楼榭，彰显人性温暖山水树石，蕴含生命热爱 每户都有自然利用自然地势和植物，把别墅种在大自然的怀抱中，让每幢， 每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。 每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型户 型都国际化，个性化设计。每幢都是风景，是艺术。 每点都有艺术我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用 艺术的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就 是艺术，在艺墅中享受艺术。 每处都是空间我们用独享空间的别墅特征来统领本案的物业形态。既强调别墅 消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品 组团设计等附加围合概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建 筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。 别墅精神领域感独立感尊贵感占有感价值感人际情感„„ 篇有思想的文章可以流传永世，栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。从法国的凡尔赛宫罗马 的圣彼得大教堂中国的紫禁城，到能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。 理念之二做精品，树品牌 作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件 艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。 不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质 理念之三既要考量现实，又要适度超前 南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑 必须超前，因为开发有周期只能适度，走快步，避免前浪死在沙滩上。 理念之四尊重共性，突出个性 南京的特性要尊重，但南京的客户可教育 只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。 以盛唐对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队 于体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造座极艺术 性的别墅园。把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人 性成为精神艺术的家园。 从所处地带的前瞻性物业的规模性产品的高档性，和开发商的艺术及品牌性出发，本 案需要