变而来。它是由消费者 或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这概念的 是瑞士的亚力山大奈特。年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店 首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断 时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为个带有独立产权 的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客 房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免 费入住权。产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。 二产权式酒店的流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为 单体的组合，为拥有定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承 受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。 据国际旅游组织年报告，其增长率达到。到年，已 有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店 和产权酒店。美国的产权酒店已超过了个。 在中国内地，从年开始流行。目前北京青岛北海珠海 长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模的产 权酒店。 三扎龙国际大酒店引入产权式酒店模式情况分析 市场形势分析 客观区域市场分析 扎龙的定位是中国历史的五星级国际旅游观光度假大酒店的重大工 程之。 酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多， 但占经济比重较大的类型之。项目所处的市场形势利好。 从齐齐哈尔市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之。 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的 增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游 业已经被中央政府确定为国民经济心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假 对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当 部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。在北 京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍 高于元平方米，到黑龙江购旅游度假物业，方面可以满足 休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在齐齐哈尔较低房 价的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为 ，招商项目 扎龙国际大酒店扎龙度假山庄 二，招商单位 黑龙江东阳旅游开发总公司 法定代表人杨东 三，项目地址 黑龙江省齐齐哈尔扎龙自然保护区 四，项目背景 扎龙自然保护区位于乌裕尔河下游，西北距齐齐哈尔市公里。这 里的主要保护对象是丹顶鹤及其他野生珍禽，被誉为鸟和水禽的天然 乐园。扎龙自然保护区占地万平方公里，河道纵横，湖泊沼泽星 罗棋布，湿地生态保持良好。扎龙自然保护区以鹤著称于世，全世界 共有种鹤，此区即占有种，它们是丹顶鹤白头鹤白枕鹤 蓑羽鹤白鹤和灰鹤。丹顶鹤又称仙鹤，是十分珍贵的名禽，此区现 有多只，约占全世界丹顶鹤总数的四分之，所以，称此区是丹 顶鹤的故乡也不为过。这里的野生珍禽，除鹤以外，还有大天鹅小 天鹅大白鹭草鹭白鹳等，真可谓野生珍禽的王国。扎龙自然保 护区是北国江南，风光优美。每当暮春仲夏，芦苇青青，在清澈的水 面上，飘浮着水浮莲茭角等水生植物，四周草地翠绿，野花飘香， 游人徜徉在这北国的水乡泽国中，欣赏着野生珍禽自由遨游，种真 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,正回归大自然的感觉会油然而生。每年四五月或八九月，约有二三百 种野生珍禽云集于此，遮天蔽地，蔚为壮观，是游览此区的最佳季节， 由齐齐哈尔市去保护区有汽车直达，交通便利。保护区范围大，不可 能遍游，只须在区管理局四周游，即可窥全貌。扎为 企业所得税参照同等条件同行，客房直接成本率为，费用率 饮食业直接成本率，费用率按保守预测 每年经营收入预测 ，客房收入 如果每天平均住房率达，每间客房每天平均房价元 每天营业额为间元间元 每年营业额万元天万元 营业税金万元 成本费用万元 所得税万元 税后纯收入万元 ，餐饮收入 每天接待游客人次，平均每人消费元 每天营业额为人元人元 每年营业额万元天万元营业税金万元 成本费用万元 所得税万元 税后纯收入万元 ，会议室收入每年纯收入约万元 ，以上每年税后收入 万元 如果加大宣传力度，可望营业后年有的增长率，第六年后达到稳 定的收入，则 经营期每年税后利润 第年万元 第二年万元万元 第三年万元万元 第四年万元万元 第五年万元万元 第六年以后每年万元 二投资回收期 ，建设期净现金流量项目计算期内每年现金流入量减去现金流出量 的差额 第年万元 第二年 ，经营期净现金流量第三年万元 第四年万元 第五年万元 第六年万元 第七年万元 第八年以后每年净现金流量万元 ，据上述情况，可推算出，包括建设期的投资回收期年左右若加强 管理，减少费用开支，开展多种经营如开设桑拿，早茶，夜宵等，多渠道增 加收入，可提前回收投资额 三净现值在项目计算期内，按行业基准收益率或其他设定折现计算 的各年净现金流量现值的代数和 万元 综上所述，该项目净现值大于零，说明该项目投资回报率大于，投资 回自然保护 区是北国江南，风光优美。每当暮春仲夏，芦苇青青，在清澈的 水面上，飘浮着水浮莲茭角等水生植物，四周草地翠绿，野花 飘香，游人徜徉在这北国的水乡泽国中，欣赏着野生珍禽自由遨 游，种真正回归大自然的感觉会油然而生，使人心旷神怡，世 外桃源的感觉，中外游客络绎不绝。因此，黑龙江东阳旅游开发总 公司拟引资在扎龙自然保护区内建家五星级的度假型酒 店 五，规划用地桂花区含莲花楼，桂花楼，狮峰楼，仙苑餐厅及大礼堂区域，面积约 多平方米，其中可建筑用地平方米以上 六，项目规模 床位张餐位个大小会议室个 七，投资总额 人民币下同万元 八，项目设计要求 ，范围和规模拆除桂花区含莲花楼，桂花楼，酒仙楼，仙苑餐厅的建筑 物，在原处重新建设座拥有张床位，个会议室的五星级度假酒 店修复大礼堂，恢复其大型会议娱乐的功能，成为新酒店的部分规 划面积约平方米 ，功能要求集生态观光，休闲度假，养生美食，会议商务，文化娱乐于 体 ，建筑风格和布局建筑物风格要统，和谐，宜选用地材料，体现客家建 筑特色或突出道家文化恬静意境，与周围环境相协调，建筑体量不能 过大，须采用园林，分散式建筑布局建筑物层控制在层以下，酒店主体 建筑控制在层以下，高度不能超过米建筑物的设计须考虑第五 立面 ，环境保护对现有的名树古木进行保护，维护现有山体的完整性酒店 美化绿化宜选用本地树种 ，污水处理建设生活污水处理设施，所有生活污水须经处理，达标后排 放九，效益分析 假设投资总额为万元，建设期二年，第年支付万元，第二年 支付万元，全部形成固定资产固定资产按直线法计算，到期无偿 归黑龙江东阳旅游开发总公司，所以折旧年限按年计提，期末无残值， 则每年计提折旧万元中国人民银行公布的中长期贷款年至三 年，含三年贷款率为，本报告按作为项目投资贴现率现行综 合税率营业税，城建税，教育附加费，堤围防护上升阶段，购买力强，开 始以家庭为旅游的组合方式。对自 助游拥有更充足的财力精力和兴 趣，而暂时没有繁重的工作与家庭 负担。购买住宅削弱了定的经济 能力，但处于上升阶段的贷还款能 力仍对其购买力给予有力支持。 满巢阶段 年轻夫妻，有 岁以下子女 家庭用品购买的高峰 期。不满足现有的经 济状况，注意储蓄， 购买较多儿童用品， 购买住宅能力降低或 正在承担还贷购房款 的压力。 开始承担繁重的工作及家庭压力， 开支剧增，对旅游的兴趣和精力明 显减弱。满巢阶段 二 年轻夫妻，有 岁以上子女 经济状况较好。购买 趋向理智，受广告及 其他营销刺激的影响 减少，注意档次较高 的商品及子女教育投 资。职位上升快，有 较好的能力调整住房 到更大更高档次 经验的积累，职位的升迁令该群体 拥有更强更稳固的经济实力。开 始注重投资及对生活质素的提高， 高质量的休闲度假生活已经提到 议事日程。时间与财力对此的支持 处于不断上升阶段，同时财力和对 新事物的接受程度正处个最佳 的平衡点。 满巢阶段 三 年长夫妇与尚 未独立的成年 子女同住 经济状况仍然好。伴 侣或子女皆有工作， 注重储蓄，购买冷静 理智，住房储蓄购买 力已达高峰。 仍然拥有较强的经济实力，对高质 素度假生活的需求及消费能力正 达到高峰。但消费态度日趋理智， 并随积蓄的不断增多，对投资保值 拥有越来越浓厚的兴趣。 满巢阶段 年长夫妇，子 女离家自立 前期收入较高。购买 力达到高峰期，住房 购买力释放大部分， 较多购买老年人用 品，如医疗保健品等。 对医院等配套设施依 赖性增强，后期退休 收入减少。 有充足的时间和金钱计划度假的 生活，其中部分由于子女的支持， 更拥有强大的经济实力实现高质 素的退休后的度假生活，投资的兴 趣开始减退，并且对新生事物的接 受程度已经大幅度下降。孤独阶段 行为。 财力雄厚人 包括上表中阶段的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习 惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合 该类人群的口味。 经济实力及消费习惯