成本， 其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电 临时设施费临时围墙临时办公室临时围板 三建安成本， 别墅， 普通住宅，提高品质，含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明 直接成本， 六管理费用 七财务费用 其中财务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿，年建设期，利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本，直接成本间接成本 注上表中计算为电子计算，四省五入取整度较高。总体可以判断出，长沙中高 端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优的产品。 中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好 长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充 足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅 项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。 纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显 以容积率作为纯别墅与综合型物业的分界点，目前长沙别墅市场，纯别 墅容积率小于的开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量的 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的 生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技 术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局 实现飞跃提供支持。 二项目概况 地块基本情况 中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太 阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小 区，距离长沙汽车北站约公里。 地块建筑净用地面积，约亩，另有 的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形 高低起伏，随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐步稀缺 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 威胁分析 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以 下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹 湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报 号文件，要求本项目小于的小户型套型面 积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模 体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项 目的开发建设 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较 大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈 未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅 用地，目前地块拆迁已基本完成。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 交通状况 市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大 道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。 太阳山路星月路青竹湖大道 中青路东二环芙蓉路 配套状况 周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。 周边状况 周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实 验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔 小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但 未来开发体量较大。青竹湖外国语实验中学安臵小区青竹湖畔小区 三地块分析 优势分析 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打 造丰富的产品线 项目地块区域规划发展潜力巨大 交通道路网络畅达 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 劣势分析 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成 本 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便， 生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族 项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。 机会分析 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将 给区域内带来消费客群支撑 规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取 短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。 四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量 精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。 北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业臵地咨询有限公司 二七年十月 市场信息及可行性分析见附件。 附件长沙市高端物业市场分析 附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算 附件长沙市高端物业市场分析 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城 星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。目前长沙市场 上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅 项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米的套均面积 计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。 二长沙高端物业市场供给分析 别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少， 合适价位的独栋别墅供应量有限 目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到 全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，独元 合院 洋房 碧桂园威尼 斯 万独栋联排 洋房带精装 修 独栋元 独栋 联排 洋房 湘江壹号万独栋叠加 公寓 待定独栋 联排叠加 麓山恋迪亚 溪谷 万独栋双拼 庭院 叠加 双拼元 联排元 独栋 双拼 叠加 庭院 汀湘十里万独栋双拼 联排 独栋元 双拼元 联排元 独栋 双拼 联排 南山苏迪亚 诺 万独栋双拼 联排洋房 联排元 洋房元 联排 洋房 沙河世纪城万双拼联排 叠拼洋房小 高层 待定不详 独栋别墅目前价格基本在元以上，目前长沙房地产市 场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达。 联排别墅价格基本至元以上，由于供应量大，目前长 沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为， 年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。 双拼别墅价格基本提升至元以上，市场供应量少，价 格被低估，销售情况较好。 五长沙高端物业开发机会分析 中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧 长沙高端别墅市场独栋以，联排以，双拼以 三种面积区间比较受市场追捧，销售速度较快。而普通类住宅产品则以 之间的两房三房产品市场接受程立别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市的，是目前长沙别墅市 场的辅助产品。而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。 三长沙高端物业开发类型分析 长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物 业类型 伴随着长沙别墅项目用地规模的增大，近期推出项目多为综合性开发项目， 如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安 星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。 四长沙高端物业销售价格分析 长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长 在长沙整体经济保持持续快速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定 增长，为别墅市场的发展奠定了坚实的基础，长沙别墅市场从年前 元平米以下主体市场到年元的主体市场逐步拉升，年市 场出现了上元平米的顶级别墅。 本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示 项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间 比华利山万独栋，联排， 双拼，洋房， 公寓 联排元， 双拼元， 洋房元 独栋以上， 联排， 双拼以上 托斯卡纳万联排洋房联排元联排， 洋房 鹏基诺亚山 林 万独栋双拼 叠加洋房 公寓 双拼元 联体元 洋房元 公寓元 独栋 双拼 叠加 洋房，复 式 早安星城万合院联排 洋房 合院元 洋房入 其中 别墅类 产品 双拼市场预估 联排市场预估 独栋市场预估 小高层市场预估 社区商业市场预估 营业税及附加 税前利润总投资 税前利润率总投资