该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于市区的南部， 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势 根据市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育 科研居住及行政办公用地。 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 市主导风向为西南风，西南部区域正处于市的上 风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的河西区是市经济最 发达最富裕的城区之，该区的房地产起点直很高，集中了 全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 ④规划在河西区宾馆地区友谊路两侧建设新的市级 行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较 破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在， 但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得 到解决。 第章项目决策背景 内部因素 万科公司项目布局 万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科 中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花 园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方 米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世 贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可 看出，万科的主要项目集中在城市的北部。反观的总体 规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行 政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发 展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两 侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽项目自年 开盘以来热销市，成为公司的主要利润支柱，但到 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模 大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开 发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求， 公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证 公司经营利润指标和万科产品在的市场影响力。在目前市 场呼唤万科的大好形势下，万科应充分利用万科地产先 锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场 占有率，让万科品牌深入到每个人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块 建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量， 为城市建设做出贡献。 公司现状项目及在谈项目分布 在开发项目 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 紧紧的联在 起。由此看出，万科的物业分布与的总体规划和城市发展方 向不尽相符。 万科自年进入市场以来，发展迅速，市场迅速扩大， 在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为的地产先锋， 在人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整 个市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的其他市场，让万科物业深入每个角落。结合的总体 规划和城市发展方向，我们应在的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东 路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住 宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方 面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无 项目的空白。 万科公司经营现状 目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城 项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售 的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城可根据规划要求进行拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换 热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据 规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划 的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有 登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条 件。 厂内植被 玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校 水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太 平洋酒店 金融酒店四星水晶宫饭店四星 钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住 楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦科技大厦 新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦日报 大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下 二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政 中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林 立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企 业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象市构件 厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅 小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎 宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原 来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的 高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市 场档次和品位急剧上升，已成为市区上佳居住区位施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装 饰城 汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路， 距项目公里处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的 生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南 楼商业片区和友谊路沿线 公用设施 种类 公用设施名称 教育设施大学财经学院轻工业学院职业技术师 范学院 高中校北师大附中市重点第四中学市 重点 南楼中学区重点 医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级 甲等 大型商业 设施 津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心 店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻 花总店 文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆 国展中心礼堂 体育设施河西体育场 大型公园乐园 大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华 行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街 麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半 环是市中心市区规划路 网中的两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通 体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大 型安居居住区，占地面积 公顷，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区， 大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社 区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于市区南部，北侧紧临正在建设中的梅江居住 区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正 在建设的东南环线约公里，距离南楼市级商业中心约 公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 宗地位置 内环线 中环线 规划东南半环 项目区位图 项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为市玻 璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为 玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西