中，现代购物中心坚持的道德 准则是同供应商建立种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无 私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，现代购物 中心直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都 要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。 现代购物中心的管理模式较为先进，现代购物中心特别注 重经营中的每个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每 个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学 管理。现代购物中心还特别注重人力资源管理，定期对员工进 行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。 有利于促进县现代化商业的发展 近年来，县经济快速发展，为商业的发展提供了机遇， 全县涌现出了批批发零售企业，商品流通规模不断扩大。 伴随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较 快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促 进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的 发展将产生很大的影响。 为适应今后社会经济快速发展的需要，县正在制订国民 经济和社会事业十二五规划，明确了现代化商业的发展目 标。设想到年，城区第三产业比重提高到，商业占第 三产业比重达。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加 快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式， 经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成 批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现县商业的现代 化经营与管理。第三章市场分析 消费市场分析 县居民收入的日益提高为购物中心业的发展提供了较大 的发展空间 随着经济的发展县的人均购买力已有了大幅度的提高。 再加上外地流动人口和集团购买力等，县的现实社会购买力 及购买力潜力较大。 从发展的观点看，计算机设备等。项目主要设备采购清单详 见表。 主要设备采购清单 序号项目名称单位数量主要参数来源 冷水机组套进口 燃气全自动无压热 水锅炉 台 中外合资 盘管及新风机组套中外合资 冷却塔台国产 监控报警设备套国产 自动喷淋灭火设 备 套国产 通讯设备套法国 计算机设备及配 件台进口日本 热水锅炉台国产 干式变压器个 每台 国产 柴油发电机组套国产 手推车辆进口 冷藏柜及配件套进口或中外合资 第章总论 项目基本情况 项目名称大型购物中心项目 建设单位县商贸有限责任公司 法人代表 联系人 联系电话 项目地址县镇村 建设性质新建 经营范围百货食品副食品烟糖酒音像制品 书报杂志药品装潢建材等的零售和配销包括餐饮。 商业类型仓储式零售 建设规模总占地面积平方米亩， 总建设面积平方米，正常年零售营业额为万元。 建设内容 总建设面积平方米，框架结构三层，包括 商场仓库及配套设施等。 购入货柜运输车辆等。 项目投资 项目总投资项目投资总额为万元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,经营组织方式零售 项目宗旨引进现代购物中心有限公司先进的营销 技术和管理经验，利用开发区良好的投资环境和未来三年开 发区在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展， 从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实 施，推动县商业同国际国内市场接轨，促进开发区商业 向现代化水准发展。 项目期限年，公司营业执照签发之日起计算。 建设期限个月。 二可行性研究报告编制依据及内容 可行性研究报告编制依据 城市商住区设计规范 县建设项目规划设计条件通知书 项目区地质勘探资料 民用建筑节能设计标准仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的 主要形式。购物中心在发达国家的商业发展中占有重要地位。 当前，许多著名购物中心公司如德国麦德龙美国沃尔玛 法国家乐福等纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求 更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好， 国外大型购物中心集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热 点。 我国购物中心始初于八十年代初，当时只是些营业面积 较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过定的轰动效应，但 终因市场问题而导致度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入经济发展的加快居民收入的增加以及先进技术管理方 法的应用，购物中心这种现代化商业零售形态再度在中国大地 兴起，并得到迅猛发展。 目前县开发区没有家上规模的国内品牌商业零售连锁 网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在开发区区 域建设家大型购物中心将是十分必要的。 二项目必要性 有利于提高县商业经营管理水平 现代购物中心运用超前的经营理念和先进的管理模式。购 物中心同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模 式的运用等，购物中心不仅把自选廉价和服务放在同建筑 物中，同时把服务与管理融为体。项目建设将有助于把现代 商业模式优质的服务理念和先进的管理模式带到县开发区， 从而有利于提高县开发区现代商业的经营管理水平和服务观 念。 企业的前途取决于顾客的满意程度。为了实现这目标， 购物中心将以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和 生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的 产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供 给消费者。在商场布臵方面，努力寻求节省消费者时间的方法， 方便消费者购物，使消费者在实用整洁舒适的环境下购物。 现代购物中心严格遵守对消费者的承诺，如有价格交货期限 补货的承诺，都竭力兑现。尊重消费者是现代购物中心贯的 经营作风，每个消费者在现代购物中心都会受到礼貌的接待。 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目单位关于编制该项目可研报告委托书 项目单位提供的其它资料 国家相关的法律法规及建筑设计规范。 可行性报告主要研究内容 根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告有关问 题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性 项目的市场分析 项目经营主要内容 建设选址及建设条件分析总投资估算及经济效益分析评价等 三项目主要技术经济指标 该项目主要技术经济指标见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注 项目规模 总占地面积 总建筑面积 二经营规模 零售万元正常经营年 三劳动定员人 四项目总投资万元 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元另筹 五年总成本费用万元计算期年平均 六年销售税金及附加万元计算期年平均 七年净利润万元计算期年平均 八主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率评价基准 投资利税率 投资利润率 全部投资回收期 所得税前年含建设期 所得税后年含建设期 第二章项目背景及必要性 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发 展进入了个新阶段。近年来国家采取了系列新的改革方案 年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰日本两家外 商在北京进行连锁商业试点越来越多的外国零售企业进入中 国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合购物中心 如法国家乐福美国沃尔玛仓储式会员店如德国的麦德 龙荷兰的万客隆便利店如日本的罗森超大型购物中 心如香港特区的新东安百货商品批发集散中心如香港特 区的利联仓行标准化食品购物中心如日本的友谊西友购物 中心等。 购物中心在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它 是种现代化大型商业形态，具有自选购物流通成本低节 约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发 达国家，它，日照度为， 无霜期天。 气候条件年均气温 极端最高气温 极端最低气温 年均相对温度 主导风向东北风 年均风速 风压 年最高降雨量 年均降雨量 日最大降雨量 最大动土深度 地震烈度度 水文地质条件 市县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平缓延伸 两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东 南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。地下水层多为 石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。 土壤状况 项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。其中砂姜黑 土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和 淤黑土个土种，占农业用地的。 植被特点 四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分 属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木 种，竹类种。古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。果树主 要有杏桃核桃石榴蜜枣等。 农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个，其中粮食作物主要有小麦稻谷薯类玉米高梁 谷子大豆等，经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作 物有花生油菜芝麻。 社会经济条件好 项目区所在地市地处苏鲁豫皖四省交界辖县三区。 气候宜人光照充足，是国家和安徽省重要的粮棉畜禽 蚕桑等农副产品生产基地。市古称相邑相县别名相城。 自有文字记载以来历史已有多年，约年前原始社 会末期，中国上古五帝之的颛顼在现市府所在地相山 建城。是安徽省的省辖市，地处苏鲁豫皖四省交界淮海经 济区腹心，市辖三区县相山区杜集区烈山区和县， 总面积平方公里，人口万人，其中城区户籍人口 万人。城市规划区面积平方公里，城市建成区已达平 方公里，现有对大型现代化国有矿井，年原煤总产量达 余万吨，年洗原煤能力万吨，出口个国家和地区， 为中国的五大煤炭基地之。市以原煤为动力的坑口发电， 低高收入群体。表 服务区域 以开发区为基础，扩展至全县范围及周边地区。 经营规模 购物中心正