发展时期。 从宏观经济形势看，目前乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上 升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局 出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使 其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。因此，房地产业将在国家宏 观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。 二房地产需求依然旺盛 市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人民生活水平 的不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第 需求。房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大 量的居民从没有住房升级到有住房从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之 城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。 旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前 无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见斑。考虑 到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场的 刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。 投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会 保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己 未来生活存在的不确定性深存担忧而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行 的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此 很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。 高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以 内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质 商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提 供高品质住房的空间就非常客观。 三年的政策取向与市场走势 年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合理价格基 本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并 以建设和谐层有两个单元，四户组成，面积范围为，均 为三室两厅二卫，户户朝南，每单元设两部电梯，座楼梯公寓住宅楼部分， 采用外廊式的形式，将户小户型连在起，同时配套两部电梯，座楼梯裙 楼的二层为商业用房，除高层部分位置采用上部剪力墙延续以外，其余部分 采用框架结构的形式，尽量创造连续空间以满足二层各种商业类型的使用， 目录 第章总论 项目背景 二项目概况 第二章市场需求预测 房地产市场发展趋势总体分析 二房地产需求依然旺盛 三年的政策取向与市场走势 四市区房地产业发展趋势 五市区范围内商居消费分析 六市区经济状况分析 七营销策略 第三章建设条件 场地地形地貌 二地层岩性 三场地工程地质条件 四水文地质条件 五场地地震效应 六结论与建议 七公共设施条件 第四章设计方案 方案设计理念 二设计原则 三总体布局 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四户型设计 五交通组织设计 六景观设计 七结构设计 八防雷与接地 九人防工程建设 十主要技术经济指标 第五章内部配套设施 给排水设计 二燃气设计 三电气设计 四通信系统 五安全防范系统 六有线电视 七消防设计 第六章建筑与电气节能 节能规划 二节能措施 第七章环境影响评价及治理 建设项目工程分析 二施工期的主要环境污染 三营运期污水污物的治理 四环境影响分析 第八章劳动安全与卫生防疫 施工安全 二卫生防疫 第九章项目工程管理 第十章项目进度安排 建设工期二项目实施进度安排 三项目实施进度表 第十章工程招标投标 第十二章物业管理 物业管理的总体设想 二物业的事前介入 三物业的接管与验收 四物业的服务管理 五业主委员会 六社区居委会 第十三章投资估算与资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十四章财务与社会评价 财务评价 二社会评价 第十五章风险分析 宏观调控对项目的影响 二金融政策对项目的影响 三住房需求对项目的影响 四新开工的商品房及经济适用房对项目的影响 五收入和成本对项目的影响 六拆迁对项目的影响 七项目的外部配套设施对项目的影响 八项目的外部配套设施对项目的影响 第十六章结论 附件建设项目选址意见书求，并结合拟建区的周围环境进行布 局，在拟建区的北侧设有定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并 形成个整体在拟建区的东南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成片， 为目前城市的最繁华地段增添了个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供 了足够的空间。因此，拟建市工程项目符合城市整体规划的要求。 拟建市工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要 据有关资料表明市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达定程度， 对好区位高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的 建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公 寓房和住宅楼适合于有定经济实力的中高收入群体。因此，拟建市工程项 目可以满足中高档消费群体的消费需求。 拟建工程项目是合理使用城市土地资源的需要 良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的 对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化绿化是我国城市发展的目标。 人多地少，建设用地不足是市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏 观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重 要的意义。项目提出的过程 为了积极参与市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，市 有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地 使用权的竞拍，并于年月日以万元的净地出让价从市土地储备中心 通过竞价获得出让土地面积平方米，合同编号第号用于房地 产开发，因此，提出了市工程的建设项目。 二项目概况 地理位置 拟建的市项目位于市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南 小街，北至西仓路。 建设规模与目标 拟建幢层的公寓楼，幢层的住宅楼，层的裙楼。总用地面积平 方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米住宅楼平方 米公寓楼平方米，商业面积平方米，地下建筑面积平方米，工 程总投资约为，万元。 目标建成个具有时代气息和鲜明个性集住宅公寓商业为体的综合性 建筑。 第二章市场需求预测 房地产市场发展 发展和改革委员会关于同意区交通银行西侧地块综合开发项 目开展前期工作的意见泰发改发号市区迎宾路北侧地块国有土地使用权出让合同编号 号 建设项目环境影响报告表 市中逸御景阁建筑设计方案总平面图 第章总论 项目背景 项目名称市项目 二承办单位概况 有限公司是为在市实施市项目而成立的家房地产开发公司， 该公司成立于年月，专门从事房地产开发经营销售，公司拥有房地产开 发二级资质，注册资金万元。公司现有职工总数人，其中高中级技术 人员人，初级人。公司下设经理室策划部财务部工程部经营部等职 能部门。 三可行性研究报告编制依据 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市城市发展总体规划年 住宅设计规范 省民用建筑热环境与节能设计标准 中国地震动参数区划图 建筑物防雷设计规范 建筑设计防火规范 高层民用建筑设计防火规范 汽车库修车库停车场设计防火规范火灾自动报警系统设计规范 中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性 研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定 国家颁布的其它有关法规和规范要求 项目单位提供的基础数据和相关资料 四项目提出的理由与过程 项目提出的理由 拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅 速提升城市形象的需要 根据市区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是年打 基础，二年见成效，三年出形象，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其 他地块都相继进行了改造，面貌唤然新，但该地块由于种种原因至今未能得到 实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。 因此，拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提 升城市形象的需要。 拟建市工程项目符合城市整体规划的要求 市的拟建项目东靠交通银行分行南沿西城河西接住宅区北与 九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要 拟建区位于市城区北部，地貌上处于长江三角洲平原的北侧，类型属长 江三角洲冲积平原，次级地貌单元为长江高漫滩平原。境内地势平坦，自然坡度 很小。地面高程在黄海高程左右，近地表广泛分布全新统粉质粘土和粉细 砂，局部淤泥质土发育。 二地层岩性 前第四纪地层 地区前第四纪地层属扬子地层区下扬子地层分区。区内第四系广泛分布， 无基岩出露。据区域地质资料，评估区附近钻孔揭示的前第四纪地层主要有上白 垩统浦口组下第三系组阜宁组戴南组三垛组 及上第三系盐城组。 二第四纪地层 大断裂通过，基底构造主要为残留背斜显示的构造断块，但近期无活动迹 象，处于相对稳定状态。即评估区属区域地质构造活动相对稳定地区。 三场地工程地质条件 拟建区位于长江三角洲冲积平原的北部边缘地区，广泛堆积了厚度较大 粗细迭置的松散土体。根据区域钻孔资料及邻近建筑物工程地质勘察资料分析，