为商业，层为住 宅，另栋按层设计，全部为住宅，规划建筑面积为不 含底层商业。 多层酒店按层底部层按裙房设计，其中层为 餐饮部会议室等，层全部为客房，规划建筑面积，另 配套地下车库和设备用房。 配套商业除住宅楼底层为层外，其余全部按层设计， 并在场地东侧沿街布臵，规划建筑面积，另建设物业 用房等公共配套设施。 建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建处基础设施 齐全配套设施完善环境优良完全卫生出行便捷的现代化城 镇商住小区。 开发建设期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品 房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，计划用年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 投资与效益情况 总体投资与效益情况 本项目估算总投资为万元，其中商品房开发产品成本为 万元形成固定资产万元经营资金万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金万元，占总投资的， 其余万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的。 效益情况预测 根据当地市场需求价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入万元，其中营业税金及附加为 万元预提土地增值税为万元自营酒店每年实现万元的 营业收入，其中营业税金及附加万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本，既为万元自营部分每 年运营费用为万元，其中日常经营费用为万元综合折旧 与摊销费为万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品区商品房的平均销售价格为元平方米，同比上 升，其中住宅商品房元平方米，同比上升。随 着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度 每平方米在元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。 二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地 方政府系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋势。 截止到年月底，区二手房交易面积万平方米，成交 金额万元，均价元平方米。由于些新建商品房 进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。 总论 项目背景 项目名称 县百灵小区开发项目 开发建设单位概况 本项目由市房地产开发有限责任公司开发建设。 市房地产开发有限责任公司前身是县房地产开发有限 责任公司，创立于年月，于年月更名为市房地 产开发有限责任公司。 可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 严格遵循国家有关法律法规，从实际出发，合理确定建 设规模，做到选址合理功能健全设施完善安全卫生。 本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技 术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工 程建设和运营过程中产生的不利影响。 在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,执行国家和地区对环保安全及消防方面的有关规定和标准。 坚持独立客观科学可靠的原则，提出可供项目 单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 编制依据 建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 市城市总体规划年 镇总体规划年 县旧城区改造实施方案 城市居住区规划设计规范 民用建筑设计通则 住宅设计规范版 市城市规划管理技术规定 建设单位提供的基础资料和数据 研和研究讨论，确定了建设处集商住小区与酒店 体化开发方案，并取名为百灵小区，委托我公司对该项目进行 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 项目概况 拟建地点 本项目建设地点为市县政府所在地镇，项目场址位于 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路西靠中学，总占地 面积合亩。 主要建设条件 本项目拟建地点位于镇旧城区，属于由当地政府统组织 实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施 旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。 项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路供配电给 排水燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路 方便出行，向南可通过百灵路及北路等进入城镇中心区，具有方 便快捷的交通出行条件。 本项目场址紧邻中学，周边有人民医院实验小学及邮 政居购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套 设施条件。 本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府群众等 有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项 基础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 建设规模与目标 建设规模 本项目总用地面积为，根据地块规划条件和项目规划要 求结合当地市场需求，规划总建筑面积，拟建 项目提出的理由与过程 市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的 具有工业开采价值的重要矿产资源有类种，是西部地区乃至 全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性 的能源供求紧张为营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成 为市城市发展的强力助推器。 市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展， 成为座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其十五以来，市全力实施结构转型创新强市和统筹城乡集约发展 战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济 区之。 然而，市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚经济 社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规 模小档次低服务功能差承载能力弱，城镇化严重滞后于工业 化进程，小城镇大工业的矛盾日益突出，已不能满足随着经济 发展而日益增长的经济社会需求。 为此，市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略 目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划， 将城镇化作为新形势下加快跨越式发展的最大基础建设全力推 进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化城镇化促进工业化的 互动战略。 在此背景下，县作为市总体规划中的个重点城镇，根据 市三年大建设三年大变样的城镇总体发展战略要求，围绕 提升城镇品位优化城镇环境完善城镇功能加强城镇管理 的总体思路和实施收缩转移集中发展战略要求，按照循环 渐进节约土地集约发展合理布局的原则，制定了镇城 市总体规划年和镇旧城区改造实施方案，全面 启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，市房地产开发有限责任公司董事会管理层经过深入考察调发贷款管理办法， 月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。下 半年起，地产业连续年的宏观调控结束月日月日 月日月日月日五次降息。月日财政部 国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的 收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首 付比例降为。月日关于促进房地产市场健康发展的若干 意见出台，减免营业税，放松二套房贷。 影响在全球金融危机的背景下，中国楼市出现年大拐点， 量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策， 月起成交量开始回升。 年年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向 积极，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款 利率的下限扩大为贷款利率的倍最低首付款比例调整为。 中央经济工作会议将年定调为保增长扩内需调结构，推动经 济又好又快发展号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后些地方 政府陆续出台财政补贴购房入户放宽限外政策缓解开发企业 资金压力等措施。 影响这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低 谷的房地产也在年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机抑 制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高 峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷 的楼市迅速反弹，商品房销售面积销售额销售均价达均超过 年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上 涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。 年由于年下半年开始的新轮房地产价格的快 速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨泡 沫隐现投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向 重民生抑投机，抑制房价扩大保障转变。上半年陆续出台 了抑制房价过快上涨促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有 关政策，如年月国土部等部委联合发文收紧中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使的经济 实力得到空前壮大。在此背景下发展成中等城市的目标是明确 的，房地产业的前景是光明的。 宏观调控政策，国家