的重点项目。它位于海淀区镇，东起路，西至路，北到环 北大南门，南边界为镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地 面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万 平方米。总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车 停车位个。规划建筑高度由西向东从米到米逐渐升高，局部修建高 度米米的标志性建筑群，形成高低错落变化有致的城市轮廓线。 西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类 企业办公建筑用地公共建筑区提供金融会展酒店商业综合管理等建筑 用地公共绿化广场包括绿地景观公共交往空间与地下商业设施。 效果图 作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策 研究开发产品和技术的展示中心区，是整个园区的商贸中心区，是开 展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。的建设已经成 为近期中关村核心区规划建设的重点。 建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒 店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分 装修。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动乃至 整个中关村地区的建设将有重要意义。 第三章投资环境分析 总体宏观经济分析 宏观经济形势介绍 中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。 中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。这样的 发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水 平不到，零商投资我国商业出现热潮，商务 部累计批准新设了家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设 了个店铺，营业面积约万平方米。 预计年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场 的需求将继续上升。 北京市商业地产现状分析 北京在建商业地产项目的供应结构 从上图统计数据可以看出，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体， 这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。从投资机构的角度看，中小型商业 地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏 第章项目基本情况 项目概况 项目名称 二项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村区规划公建区区用地东南部， 基地近似成三角形，基地面积约公顷。具体四至范围是南侧为海淀镇 街路，西侧为号路，西北侧为号路，东北侧为海淀 街规划步行商业街。 三项目建设内容 建设项目规划工程总建筑面积约。其中地上建筑 面积，地下建筑面积。地下四层，地上二十四层。地下功能为 停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上 个自行车停车位个地上部分由五星级酒店写字楼及商业三栋建筑组 成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。 四项目组织运营过程 建设项目是由北京园置业股份有限公司具体承担其开 发建设工作。其是由北京园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。 截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同京 地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字号。 北京园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 五项目投资收地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质 较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基 础。 项目技术经济指标 规划用地面积平方米 总建筑面积平方米 其中地上建筑面积平方米包括酒店平方米，办 公平方米，商业平方米， 地下建筑面积平方米。 报告编制依据 北京市规划委员会关于原则同意项目设计方案的复 函规复函字号 北京项目设计说明 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设部房地产开发项目经济评价方法 第二章项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 园区是年月经国务院批准建立的中国第个国家级高新技术 产业开发区。园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统领导 和管理。园区覆盖了北京市科技智力人才和信息资源最密集的区域， 包括海园园昌平园电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区， 其中建有平方公里的上地信息产业基地和平方公里的。 年月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教 兴国战略，加快建设园区的请示。这是继年代设立深圳等经济特区， 年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又重大战略举措。 园区的发展目标是要充分利用中关村的人才科技知识优势和高 科技产业的基础，用年的时间，把园区建设成为具有鲜明时代特点 我国自己特色世界流的科技园区，成为国家科技创新示范基地科技成果孵 化和辐射基地高素质人才创新人才的培养基地。 到年，园区生产总值达到亿元人民币，年递增，成 为新的经济增长的发动机，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带 动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技 术产业发展和现代化建益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总 额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。 根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确 定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项 财务指标为 税前全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 税后全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。 六项目融资 建设项目全部投资由园置业股份有限公司自筹解 决。 七项目建设周期 建设项目工程建设周期为个月，从年月开始至 年月。其中，年月至年月为基础施工期，年月 至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程施 工期。 项目单位简介 建设单位情况 北京园置业股份有限公司具体承担块的开发建设工 作。 单位名称 注册地址 法人代表 注册资金万元 成立日期年月日 二公司股东基本情况 园置业股份有限公司是由园建设集团股份有限公司上 海房地产发展有限公司北京房地产集团公司海南投 资发展有限公司深圳投资发展有限公司北京土地整理公司六家公司参 股。 各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚的实 力和丰富的经验，为园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。 三公司核心业务 园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。 公司在，拓展城市发展新空间，加快解决城市二 元结构问题，如重点保证顺义通州亦庄三个新城建设土地供应等。 在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置的基 础性作用。 通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内，基 本实现了土地供应总量目标。同时，体现了城市总体规划的空间布局要求，突出 各区县与其所承担的城市功能相致的土地供应。 加大清理闲置土地力度 北京市国土局于年月和月对宗地块的土地使用权正式公告收 回，用地面积约公顷规划建筑面积万平方米。 配合国六条出台相关措施 年月日，建设部发展改革委监察部财政部国土资源部 人民银行税务总局统计局银监会联合发布了关于调整住房供应结构稳定 住房价格的意见，根据国六条相关精神北京市国土局对部分土地进行招标 出让，并推出限价商品房等政策。 这系列政策的推行对抑制房地产市场过热可能起到积极作用，从长远上有 利于市场的稳定发展，但限制熟地价格住宅用地招标政策的推行可能对本项目 土地上市产生定的影响。 近年北京土地市场分析 土地供应 年全市土地实际供应总量公顷，为年度供应计划的，已办理 完用地手续的公顷，其中有偿出让面积为公顷，划拨用地面积为 公顷。土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积 万平方米，成交价款约亿元。 土地交易及地价预测 年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。与 年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。 年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了熟地供应 政策后年多，征地拆迁的难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了 土地供应相对不足。 年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元的成交 金额与上年基本持平，微涨。平均土地价格为元平方米，比上年增 长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。自 年，平均楼面地价的增长率分别为，由降旺盛。进入年之后，受国家宏观经 济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。 随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投 资京城地产。据统计，自年北京市住宅竣工量首次突破万平方米以来， 每年都是保持着两位数的增长速度。 二售价走势 自年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。进入年， 受购买需求的强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升供应量减少等因 素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在月份创历史最高，为每平 方米元。年商品住宅期房预售平均价格每平方米元，比年 上涨了元，涨幅为现房价格每平方米元，比年上涨了 元，涨幅为。商品住宅销售价格指数由年的上升到了 。 在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产