区由王益区印台区范围的老城区组成南市区由 耀州城区新区组成。廊即黄堡董家河镇的城市绿化工业走廊。三河即漆水 河沮河赵氏河的生态环境治理和绿色通道建设。六园为玉皇阁水库休闲渡假娱乐 园药王山风景保健医药园新区和耀州组团之间的沮河两侧城市生态憩园耀州窑 遗址陶瓷文化园老城区城市综合公园北市区翠溪城市森林公园。多带既利用城区 的沟壑坡塬小溪等地带，大量植树造林，山体退耕还林，形成纵横交错的多条带状 绿化系统。 新规划的城市九大功能组团 北市区老城区商贸服务居住组团 黄堡传统工业园组团 耀州窑遗址陶瓷文化旅游组团董家河冶金建材产品工业组团 耀州城区多功能综合组团 药王山省级风景名胜区 新区城市的主城区 玉皇阁水库城市休闲度假娱乐组团 坡头镇城市三类工业园组团 四项目开发宏观市场环境分析 市经济发展综述 能源重镇，国民经济持续快速增长。截止年年底，市实现生产总值 亿元，增长，增幅居全省第三位。财政总收入亿元，增长， 其中地方财政收入亿元，增长，增幅居全省第三位。规模以上工业 总产值亿元，增长，增幅居全省第三位。主要工业品产量原煤 万吨水泥万吨电解铝万吨，分别增长和，工 业综合效益指数，较上年提高个百分点。社会消费品零售总额亿 元，增长。 重点项目建设成效显著。截止年年底，市完成固定资产投资完成 亿元，增长，增幅居全省第四位。十五第批个重大项目完成 投资亿元。铝业节能技改照金煤矿改扩建声威万吨建秦万 吨水泥粉磨站东塬输变电工程柳照路等项目建成运营。华能电厂完 成投资亿元，主厂房已封顶玉华煤矿改扩建中控制在平米 独栋别墅套，户型区间控制在之间，总面积控制在平米 叠加别墅套，户型区间控制在之间总面积控制在平 米 会所平米 社区幼儿园平米 ㈡成本分析 建安费别墅按元平米计算元平米平米万 前期工程费。 单位万元 序号项目计算依据金额 规划设计费建安工程费 水文地质勘探费建安工程费 通水通电通路费建安工程费 合计 基础设施建设费 单位万元 序号项目计算依据金额 供电工程 建安工程费 供水工程 供气工程 道路工程 目录 项目基本情况 项目位置 地块现状 土地权属 主要技术经济指标 二地块分析 地块优势 地块劣势 机会 挑战 三市城市总体规划描述及发展战略 市地理位置 市城市总体规划 市城区功能定位及规模 四项目开发宏观环境分析 五房地产市场分析 六新区主要商品房项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,七项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价 项目基本情况 项目位置项目位于新区交警支队十字以东约米，处于耀州区大桥与新区 大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段 的千金方制药厂。 地块现状地块总面积为亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层 带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为 齐家坡村果园。 主要经济指标总占地亩 二地块分析及项目可行性研讨 地块优势 该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳，是进入新区的第眼建筑景观，若 项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识 和强烈的购买欲望。 该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及 园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。 地块劣势 地块处于新区东部阳国际机场公里，西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜梅七两条支线铁 路与陇海大动脉相连。 人口及行政区划 市总人口数为万，其中非农业人口万人，城镇人口占全市总人口的， 面积平方公里。全市下辖王益印台耀州新区四区及宜君县。 资源及产业发展 自然资源丰富，有利于农林牧综合发展。现拥有林地面积万亩， 牧草地万亩。已查明矿产种非金属矿产资源种，金属矿产种，能 源矿产种。其中煤炭储量多亿吨，优质石灰石储量亿吨，油页岩储量亿多 吨，耐火粘土陶瓷粘土等储量居全省前列处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面 积万亩。拥有以煤炭建材陶瓷铝冶炼纺织机电医药食品化工 等为骨干的多个工业门类。全市年产原煤万吨，占全省原煤总产量的。 历史文化 历史悠久，名胜古迹众多，境内有文物景点处，其中全国重点文物保护单 位处省级重点文物保护单位处，特别是耀州窑遗址唐初三代帝王的避暑行 宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地 药王山佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。 市城市规划 市目前形成以新区为城市主城区北市区老城区为商贸服务居住组团的 城双心城市结构，其中南市区新区作为全市行政金融文化信息科技中心是城市的主中心区，北市区在红旗街至川口地带，形成城市的次中心区。 新区规划区面积平方公里，目前已建成区平方公里，这里交通便捷，地势 开阔平坦，城市基础设施日臻完善，正在成为的政治经济文化中心，是吸引 投资聚集人才开发创业的热土。 城区功能定位及规模 北市区老城区重点运用新技术改造提升资源型传统产业，围绕城市分工，大 力发展第三产业黄堡董家河的绿色走廊，在促进特有产业集约发展的基础上，加 快城市生态环境建设，形成联结南北市区的环境走廊，在南市区的新区工业园积极开 辟高新技术和特色经济产业园区，积极培育新兴产业开辟坡头镇孙塬镇黄堡铁 龙头三类工业园区利用风景边缘位置，周遍购物医疗教育等等市政配套尚不齐全，前 期配套建设费用增加。且给人种远立城市中心的荒僻之感。 地块高低起伏，且临近公路，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要求提高。 机会 新区投资置业已经成为市区及周边县市的购房首选区域，也是未来房地产 业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。 新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模。新区规划先进，地势平坦，自然 生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点，区位优势明显，伴随着新区 招商引资及产业的发展，对陕北的榆林延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人 进入新区购房已经成为支撑新区房地产业发展的动力源泉。 伴随着近年来能源水泥陶瓷等产业的蓬勃发展，市及周遍区县的财富阶层 形成，购买高品质住宅，改善居住环境，提升居住品位的需求明显，而整个市场 上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。 挑战 低密度高品质的住宅产品与市场的适应性问题是项目成败的关键。 若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及 其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安榆林延安等城市。如何作好 市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。 高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓 慢，项目资金运转压力也将增大。 三市城市总体规划描述及发展战略 市地理位置及基本概况 市位于陕西省中部，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带，是关中经济带 的重要组成部分，介于东经北纬之间， 是陕西省省辖市。年建市，经过多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为个工业门类比较齐全农业基础条件优越城市基础设施功能完善经济实力 日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。位于陕西省会西安市的北部， 交通便利，是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区公里 距西安查和业内探访，新区的商品房购买者当中，本地购买占左右，外地 购买者约占。主要是来自黄陵延安富平榆林等地。 这说明，随着经济的发展和新区城市化建设步伐加快，市的居住环境不断改善，作 为新兴城市的辐射功能日益显现，特别是距省会西安距离近城市规划先进生态环境好 等利好因素吸引了部分外地人士纷纷来我市购房置业，投资型置业群体购房的比重逐年上 升。 未来至两年内新建商品房品质价格都将持续走高 通过市场调查和业内探访，新区的大盘均保留景观配套较好的土地，控制市场供 应量，以坐等房价上涨，适时推出高品质房源，获得最大收益。 其中铁诺小区的中心广场位置，预计将推出栋板式高层，带入户花园飘窗 度阳光房的优质房源。枫林号中心广场位置及社区北面，也有部分土地存量，预计也将 于年底或明年年初推出高层。秦岭小区四期的板式小高层将于年底推出华源名府樱花园， 两栋层板式高层已开始接受咨询和排号。可以预计明年新区将是高层住宅集中放量 的年，市场竞争将日趋激烈。新区房价也会由于高层住宅的集中放量进步拔高。 六新区主要商品房项目分析 枫林号指标状况 项目总占地余亩， 总建筑面积万平米， 容积率， 绿化率， 其中住宅面积万平米， 商业面积万平米。 项目地址新区市政府西侧 开发商陕西大德置业有限公司 策划代理商北京诚必达 广告商西安美道广告公司 销售进度前两期已经入住，其中约有栋被政府机关团购。目前正在销售第三期均 为板式小高层。销售率约为。 销售价格小高层起价元平米均价元平米，最高价元平米 综合点评 该项目是目前市场上规模大高绿化配套齐全的住宅社区，其项目销售和配套 在新区已成为典范。项目凭借前期已入住现房优势，进步拨高平均售价。 重视营销推广，在户外及广告的推广力度较大。 营销手法灵活，在近期销售中采用高开低走高报价，大优惠的手段提升项 目的品质感和档次感。 售楼团队训练有素，现场管理较为严格。 通水通电通路费建