可再生的自然资源 环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特的山水生态社区。 三项目主要经济技术指标 占地面积万 湖泊面积万 总面积万 绿化率 容积率 建筑密度 四社区别墅公寓总户数栋。 南航碧花园期区已售别墅户数栋 南航碧花园二期区已建别墅户数栋 南航碧花园二期区已建公寓户数套 南航碧花园三期区计划别墅户数套栋 南航碧花园总体规划图 五项目区规划设计要点 区综合技术经济指标 项目计量单位数值 居住区规划总用地平方米 居住户套数户套 总建筑面积平方米 容积率平方米 总建筑密度 绿化率 区住宅指标列表 户型栋 数 单体地上 面积 地上总面 积 单体地下 面积 地下总面积 合计 区公共建配套明细表 区规划构思 充分利用自然资源，营造美化内部景观，弱化项目的劣势，针对主题概 念及不同的客户群进行规划设计。 区功能分区 根据地形地势和不同的客户需求，相对别墅区豪华别墅区公共活动 区三个区来设计。 别墅区设计建筑面积分别为平方米等十 四种户型 公建设施项目用地面积建筑面积设置位置 教育设施南航碧花园国际学校单位布置 社区服务与行 政管理业主活动中心区北侧 公用设施变电房单独布置 公共停车场业主停车场区公园侧 商业服务设施综合百货店业主活动中心底层 其他物业保安岗个整个区豪华别墅区设计建筑面积分别为完成中心公园和山溪公园及局部的园林景观建设。 完成区市政道路建设公里。 完成社区道路的园林绿化。 完成区的供水供电系统。 将区的相关配套设施与南航碧花园整体配套设施商业设施和社区文化 中心有机结合，充分发挥规模经济的效应，更地塑造社区的良好形象，实行大 目录 概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 项目理解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 二项目分析 三市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 四市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 五市场主要竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„ 六冷静的自我审视 七项目开发建设方案 八项目投资经营方案 九项目营销方案 十物业管理方案 十经济效益分析 十二面临的风险和控制措施 十三社会和环境效益评价 十四结论 十五企业法人简历„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 十六附件二„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目概论 项目规模南航碧花园成立于年，总用地面积万平方米。其中建 设用地面积近万平方米，湖区面积万平方米，总建筑面积万平方米。 第期为别墅区区，已建成高档别墅套，建筑面积万平米， 绿化率高达。目前已全部售罄。 第二期区的开发建设从年开始。项目总用地面积平方 米亩，至年月，已建和在建别墅套，公寓套，建筑 面积万平方米，绿化面积平方米，绿化率高达。 第二期在建筑规划上保留了碧花园期的建筑风格，在原有的天然山水环 境基础上着重考虑了生活社区的多功能化，彰显以人为本生态为先的设 计理念。 由于小区环境优雅，配套日趋完善，备受市场追捧。交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都规划 中的珠江三角洲轻轨交通网络将广州花都佛山南海顺德番禺等地连 成国际都市大区。在水路方面，在花都港可经巴江河道通往珠江三角洲地区和 港澳地区，千吨级的船只通行无阻。随着广州白云新机场的投入使用，在花都 区己形成了个现代化的水陆空立体交通网。 南航碧花园地处花都山前旅游大道，广清高速机场高速北二环高速 地铁三号线广州火车北站交通网络中间，紧靠广州新机场，从广清高速到广 州市区只要分钟，往新机场只要分钟，武广铁路已经开通，广州市规划 中的山前大道北三环路也已完成勘测，今年即将开工。自然和人文环境相当优 越。 南航碧花园地理位置及交通图 配套设施南航碧花园已配套占地多亩的两个高档会所南航国际 俱乐部和南航碧花园体育会所，还有航空培训中心两个超市和个大型菜市 场水上娱乐场高技术水准的保安监控系统和信息网络系统。在销售中的 区天水湾别墅了平方米的体育会所康体中心国家级跳水台标准游泳 池潜水俱乐部水上高尔夫灯光网球场篮球场乒乓球羽毛球攀岩 设施棋牌室，以及矿泉水直饮系统餐饮酒店音乐喷泉环湖长廊中 心公园和山顶公园等生活和娱乐设施。平方米的幼儿园和大型生活市场已 投入使用。规划中的区拟配套环区水上公园中心景观公园占地亩的 南航碧花园国际学校计划与美国麻省理工大学合办，现已得到花都区政府的 立项批准，预计二年六月份开始建设，二三年正式招生。 户型特色南航碧花园别墅的建筑极具典型的欧陆风格，并融汇了亚热带 的新加坡式风情园林模式。整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大 厅设计彰显主人的尊贵与气派。那湖的潋滟，山的墨绿，水的湛蓝，配上红 蓝灰不同屋顶色彩的异域别墅，在不同的时节构成了幅幅美妙的山水画。 因此，备受市场追捧。 区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅的建筑面积由至平方米， 别墅花园面积为至平方米，清式的全新欧式别墅设计，个新户型， 必将成为本社区最为高档的新型别墅区。其中天鹅湖别墅提供创新的贵族豪门 双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。项目理解 项广州深圳等地的 业主大量入驻外，还有美国法国韩国等几十多户外籍人士入驻区高档别 墅区。 目前，第三期区亩已批别墅用地已进入开发阶段，现已完成规划 中的市政工程建设包括道路给排水工程和电力设施，已有栋别墅建好封 顶，另栋别墅建设的基础也已开工。计划在二年五月开始对外销售。 规划中计划建别墅套，建筑面积共万平方米，绿化率高达。 至年底，南航碧花园由权威机构评估总资产值超过亿元人民币以 上，是个成熟的极具升值潜力的著名的大型社区楼盘。近几年来，南航碧花 园小区先后荣获广东省企业品牌建设十佳单位广东省房地产最受消费者喜 爱十大明星楼盘最受消费者推崇奖珠三角最具投资价值别墅广州十大明 星楼盘华南十大地产品牌中国主流地产金筑奖最佳生态人居别墅奖花 都区先进企业花都区级纳税人中国和谐人居金筑奖广东省房地产诚信 经营十强企业广州市最具文化竞争力十强企业等荣誉称号。 所处环境广州市花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地， 南部为广花平原，形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江 河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温摄氏度。阳光雨量充足，草木常青，四季花开。 王子山下依山傍水的南航碧花园实景 南航碧花园位于花都区狮岭镇陆花岗水库风景区，北靠万平方米王子 山，南临山前旅游大道，中部环绕万平方米的天鹅湖，山环水绕的尊贵家园， 尽享天的湖光山色，是处独特的山水园林生态社区。周边芙蓉嶂渡假区 是广州市北郊重要的旅游景点，区内有芙蓉公园芙蓉峰芙蓉水库西山瀑 布通天河等自然景观，还有水上乐园漂流等健康休闲设施，是个渡假 的好去处。这里自然环境优美，人文环境丰富，山青水秀，林绿风爽，是块 纯天然的山水养生福地。 地理交通花都位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠 广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。地理位置十分重要，是南北交通要 道，是广州北大门，素称省城之屏障，南北粤之咽喉。 花都区是广州市的重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。 在公路方面，三条国道由北向南穿过区内连接广州。在铁路方 面，南北继入住，社 区业主具备极高的人文素质。 欧陆式别墅户型设计合理，全通透中空落地玻璃观窗设计。朝向及通风 采光良好，厅房布局合理，极具视觉吸引力。 基础设施良好生活配套完善建设周期短，现阶段工程进度较明朗， 大大缩短买家的决定周期。 花都山水别墅楼盘南航碧花园实景 三市场分析 在全球化经济升温国内经济增长强劲人民的购卖力持续喷发的大好环 景下，广州的房地产市场进入个供求平衡产销两旺的阶段，品质高价格相宜的楼盘市场更曾出现了供不应求的局面。 自年月国家停止批准别墅用地建设以来，南航碧花园的天然别墅社 区更显竞争力。在南航碧花园高尚别墅物业的市场定位而言，最直接的竞争可 能来自同等质素同区域的物业。 经过深入考察和周密调研，对广州及花都区高尚别墅物业市场作出如下分 析 价格因素的影响在高尚别墅物业市场不太明显。 高档次别墅社区十分重视居住环境，般不在选择闹市中，而选择远离 闹市的效外，虽地理位置相对偏远，但也在可接受的范围以内，地理位置影响 较小。 高尚别墅物业的买家对环境的要求更为挑剔，对建筑物所能拥有的景观 有更高的要求，已不仅仅是对通风采光等因素的简单要求，般别墅社区都选 择了依山傍水的环境中建设周围环境相对较好，多有风景可观。 天然高尚别墅社区规划设计般较为理想。 高尚别墅社区现楼较多或接近现楼，并通常以较大规模配套设施带动销 售，普遍存在定量的空置。 销售定价普遍都较为谨慎，但目前物业升值趋势已能充分体现出来。 广州区域物业管理费均较高。由于别墅建筑面积般都较大，较高的物 业管理费对买家的购买心理有较大的影响，尤其对投资者的影响更大。 付款方式相对较紧。高尚别墅物业多为现楼，因而付款方式相对较紧。 发展商均表现得较具实力。 项目知名度较高多，有较好的口