夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。 项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公 路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。 项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发的 土地不多，竞争楼盘较其它区域少。 政府启动本项目的主要目的在于提升南京东大门的形象，改善聚宝山地区的环境条 件，并带动整个仙西区域的开发。该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让的 亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第部分项目概况 宗地位置 环线内侧主城与仙西新市区结合部。宗地位于南京主城东北环线绕城 公路内侧，是联系老城区和仙西新市区的纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武 湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年 月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。 聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名的风景区紫金 山又名钟山。 距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实 现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开 发区中排名位。 环线 二环线图宗地区位 二宗地现状 四至范围 宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁 路和宁栖公路。 图宗地四至范围 宗地形状 宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。 表宗地面积指标 指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地 长米 宽米 面积平米 合亩 合亩 图宗地形状及尺寸 宗地标高 宗地内部东高西低 宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。 由开发企业建设，其用地 不在出让范围之内。 表根据规划设计要点计算的面积指标 用地面积万平米容积率建筑面积万平米 小高层 多层含公 建 其中，学校，幼儿园 别墅其中区区 区区，合计 合计 图宗地规划要求示意 目录 项目决策背景与摘要 内部因素 二外部环境 第部分项目概况 宗地位置 二宗地现状 三周边道路及出行方式 四周边公里社区配套 五周边环境与规划 六市政配套 七规划设计要求 第二部分法律风险分析 土地出让条件 二项目的风险点风险可能性预测及控制风险的手段 四现金流量 第七部分竞争对手分析 已购买标书的发展商 二其它本地发展商 第八部分综合分析与建议 优势与劣势 二结论与建议 附件 南京城市发展与住宅市场研究报告 南京土地招投标市场研究报告 聚宝山项目提交政府答疑的问题 项目决策背景与摘要 内部因素 项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉 区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本 项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京 公司年提供主要利润来源。 南京市未来年内的重点发展方向为河西和城东，地处南京东部的仙西区域将成 为仅次于河西的政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适 的项目，为公司在南京的进步发展奠定基础。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中 档和中高档项目创造了条件。 二外部环境 本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展的增长级 和接受上海辐射 三总体评价 第三部分市场分析 南京房地产市场简述 二玄武栖霞市场概况 三竞争市场分析 四需求市场特征 五产品建议和目标客户定位 第四部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第五部分工程及销售计划 期开工时间确定 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二工程及销售计划 第六部分成本及投资收益预测 成本预测 二税务分析 三经济指标分析件企业表达了入驻意向。 ④仙林大学城 年月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城 仙林大学城，规划总面积平方公里，建设总投资约亿元，集中至所大学，吸纳 万高校师生，计划在年内基本建成。今年，总投资约亿元全长公里的大学城 道路主框架全面开工。 目前已经有南京师范大学南京财经大学筹南京森林公安高等专科学校南 京邮电学院和南京中医药大学所高校入驻，占地总面积约平方公里，其中南京师范大 学和南京经济学院近万名师生已经入住。未来的年内，南京医科大学南京工程学院 南京森林警察学校南京工业职业技术学院南京应天学院及批重点中小学幼儿园也将 陆续入驻，形成完善的教育产业链。 南京经济技术开发区 年月被评为国家级经济技术开发区，进区企业家，总投资亿元， 主要企业有飞利浦夏普电子飞歌空调史密斯热水器华日液晶南京新港等。 年实现亿元，利税亿元，出口创汇亿美元，主要经济指标 在国家级开发区中排在至位。 年第季度，大部分经济指标同比成倍增长，实现亿元，出口额 万美元，同比增长，实际利用外资万美元，同比增长，新批外商投资 企业个。周边环境 四面环山，景观资源丰富，是主城范围内生态环境保护最好的区域 聚宝山 占地面积与项目总用地面积相当，约亩左右。 东西走向，有东西座山峰，西峰海拔米，东峰海拔米，由于宗地东高 西低，西峰和东峰与宗地的相对高度分别为米和米。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度左右。 山上植被茂盛，整体景观良好，山顶有小路通达。 西峰中部和东西峰山凹处有处各平米的山地曾开山采石，至今已停采 年，植被重新生长后，目前西峰裸露面积平米，山凹裸露处从宗地内基本看不到。 聚宝山西峰从西南侧看聚宝山西峰从东南侧看 聚宝山东峰从南侧看聚宝山东峰从西南侧看 紫金山 位于宗地南侧，东西长公里，主峰天堡峰海拔米，是宁镇丘陵的最高峰。 植被茂密，泉壑幽深，名胜古迹汇集四周，潜隐山间，是南京最赋盛名的大型风景 区。 农场山位于发需修建排洪沟，以解决雨季洪涝问题。 原采石场处表层岩石已风化松散，遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 对排洪与泥石流的影响应做专业研究与处理。 原采石场处 六市政配套 宗地内部现状 宗地内无污水雨水管，污水雨水利用地势由东向西通过明沟排放到聚宝山西 侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。 自来水电话有线电视煤气由宁镇公路接入。 周边道路市政管线 宁镇公路现状只有给水电信和煤气管线，规划条雨水管线，但没有电力线，规 划雨水管线的实施时间未定。 宁栖公路规划有给水雨水污水电力电信和煤气管线，年道路拓宽时 铺设。 宗地南部边缘米规划道路规划有电力给水和雨水管线，道路由发展商修建， 但管线由谁铺设目前未定。 综合分析， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确 电力给水雨水可从宁栖公路和米规划道路接入或排出。 电信煤气可从宁栖公路和宁镇公路接入。 宁镇公路 宁栖公路 米规划道路 图例 实线为现状，虚线为规划 电力给水 电信雨水 路灯污水 煤气 图周边市政管线分布图 七规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积万平米，综合容积率为，其中，小高层建 筑面积万平米，多层与公建建筑面积万平米，别墅建筑面积万平米。 表主要规划设计要求 指标规划要求 规划用途二类居住用地可建别墅多层住宅小高层住宅 建筑形态比例多层住宅和公建配套用地的面积不得超过总用地面积的。小高层住宅用地的面积不得超过总用地面积的。 容积率别墅多层住宅含公建配套小高层 规划布局小高层应放在用地的西部，必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 建筑限高多层住宅的层数不得超过五层小高层住宅的建筑高度米 建筑间距多层住宅的南北向间距必须大于 公建配套 所九年制贯制十八班的学校，占地面积不小于平 米。 所九班幼儿园，占地面积不小于平方米。 公建用地纳入多层住宅用地计算。 其它高压线可以移位 建设要求 地块周边绿化带和绿化带内米宽的道路，由开发企业自行 建设。 地块内所九年贯制十八班学校地西侧，海拔较聚宝山略高，山体及植被整体形态与聚宝山相近，政府规划建设 生态公园。 宗地内看农场山夏天 宗地内看农场山冬天 空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地 以北公里以外，东南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁铁路绕城公路和宁镇公路通行车辆的尾气及