，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。 第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。 北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要 城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政 建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。 基础设施与公共设施分析 第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域 内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房 者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下， 分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。 第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的 市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后 段时间内，由无房户拆迁户危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位 住宅的需求将越发强劲。 价格走势分析 从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设 施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在 降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的 北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影 响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变 着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。 受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环 开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加 大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体 供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目 价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间 的个水平。三南城，亦称盈亏临界分析，或保本分析。它主要研究如何确定盈亏 临界点有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场 变化的能力和风险大小。 盈亏临界点销售量的确定 其中为项目开发的固定成本为销售税率为单方售价 为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率 项目概况 项目名称嘉铭园二期以下简称项目 项目用地范围及四至 项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成 寿寺路，西临规划中米宽的方庄南路，南至规划中米宽的石榴庄 路。 二期项目用地余亩公顷，总建面约为万平米。 项目用地范围及四至。参阅附件项目区位图 项目用地性质及建筑标准 用地性质 此地原为工业用地，地上现状为工业厂房仓库以及少量居民住宅。该地块 按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。 建筑标准 本地块将建成具有完善的配套公建和服务用房的经济适用房小区。 项目主要技术经济指标 总占地面积万平方米 地上总建筑面积万平米 限高米 容积率 绿化率 合作关系概述 本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项 目。项目建设投资约亿元人民币，其中土地总价约合亿元人民币， 支付原土地方的拆迁安置补偿费用约亿元。 支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅底商等实物偿还形式构 成，具体如下 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,住宅万平米元平米万元 底商万平米元平米万元 现金万元 嘉铭园二期由两个居住组团组成，其中，组团工期为年半，工程投 资约亿元，总建筑面积万平方米组团工期为年，工程投资约 亿元，总建筑面积万平方米。 土地使用权转让后，双方应按照房屋拆迁安置补偿合同中的有关条款明 确各自权利与义务。 二项目投资环境分析 宏观影响因素分析 北京经济适用房开发现状 北京市自年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员 和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。经济适用房的供应对象是广大中低 收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高收入者购 买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房进程加快。资料显示，全市季度累计完成危旧房改 造投资亿元，动迁居民户，拆除危房万平方米，占全年计划的 ，当月拆除危房近万平方米。 第三，资金到位情况乐观。往年资金流向偏重于房地产开发的情况有所改变。 季度，固定资产投资本年到位资金亿元，增长，资金到位率， 好于上年同期的水平房地产开发本年到位亿元，于上年持平，加上 结余资金，可用资金达亿元，与完成投资有亿元的顺差。资金到位 良好保证了固定资产投资的适度增长。 市场供给分析 从去年全年四个季度的房地产投资量销售量来看，新开盘的项目比往年同 期明显减少，增幅表现出回落的趋势。而从具体区位来看，南城的房地产项目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有处新开盘项目，而且总体价位偏低， 其中还有政府政策支持的经济适用房项目和住宅合作社项目。 总的来说，方面，在过去几年里，高档住宅的开发量和投资量已经相当大， 且高消费阶层的住房需求日益饱和另方面，为中低收入家庭以及住房拆迁户 提供的低价位商品住宅和经济适用房的发展又显得步履蹒跚。尤其在南城改造过 程中，此类住房需求尤为明显。 各方面因素均表明，面对未来北京城区的规划发展，住房市场的扩容和可持 续发展，以及明年以中低收入家庭为主的购房大军的涌入，北京的房地产市场将 在年完成它在供需结构上的次转型。即着重开发中低价位商品住宅和经 济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间的错位，盘活住房二三级市场， 规范各项规章制度等。 市场需求分析 跟据对全市居民购房意向的市场调查参阅附件居民购房意向调查表， 我们发现现阶段北京居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在 平米之间，单价约在元，总价在万之间的中挡住宅以 及经济适用房。 通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点 南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。 南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。 政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四 环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。 微观影响因素分析 地段位置因素分析 区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点 区域范围东起成寿寺路西到刘家窑桥南侧横七条北起南三环南至南 顺路沿线，详见附区域项目示意图 ，而是通过市场向广大中 低收入者提供的政府指导价的商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律， 即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控 制在以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应，并在计划 税收信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计开发建设销售 和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。 由于北京市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长段时间， 因此必须采取多种措施解决。 是实行政府统组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划 二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。无论是规划设计建筑施工环境 建设还是物业管理，每环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平三是 以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用四是 实行限价销售政策。经济适用住房的销售价格全部由市建委按照国家规定的七项 成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业的利润严格控制在以内五是积极支持中央在京单位高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建 联建合作开发等方式，加快经济适用住房建设。 预计在今后很长段时间内，政府的主要任务依旧是对住房建设进行宏观调 控，引导市场满足不同收入群体对住房的需求，形成多层次的住房供应体系，即 对高收入者提供高档次的商品房，实行市场定价，供需由市场进行调节对中低 收入者提供经济适用住房，实行政府指导价对最低收入者由政府提供廉租住房， 主要从腾空的旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到定收入界限， 必须搬出或提高租金。这样可以使不同经济水平的人各得其所。 投资态势 在国家和北京市系列扩大内需政策引导下，年季度北京市固定资 产投资保持着较好的增长态势，与上同期相比，今年季度投资的主要增长点仍 是基础设施投资和房地产开发投资。具体来说，投资态势呈现出以下三方面的特 点 第，重点工程启动较快。据官方资料显示季度完成重点工程投资 亿元，占全社会投资的。其中，危改和经济适用房投资亿元基础 设施项目投资亿元，占全市基础设施投资的。由于重大工程的投资 规模和社会影响较大，同时市计委又确定了批储备开发项目，并正抓紧前期运 作，因此，从长远看，投资的后劲较足。 第二，南城危旧房改实物形式偿还原土地方的建筑面积后住宅万平米底商万平米， 住宅实际可售面积为万平方米，底商可售面积为万平米。 结合北京房地产市场现状，本案商铺经营采用租售并举的开发运作模式，项 目建成后预计销售万平方米，出租万平方米。 项目总投资测算表 分类住宅底商合计 可售面积 前期费用 建设期费用 总成本 表 项目总投资测算表住宅部分 住宅建筑面积， 前期费用 土地成本 土地拆迁安置补偿费用 市政公用设施建设