产投资与房地产发展趋势 房地产投资占固定资产投资比重分析图万元 年年年年年 固定资产投资总额万元房地产投资开发额万元 房地产投资占固定资产比重 图房地产投资占固定资产投资比重分析图 上图表明固定资产与房地产开发投资额逐年增长，房地产投资占固定资产 投资的比重总体来说呈上升趋势。年，重大项目投资顺利进行，支撑固定 资产投资高速增长。投资成为经济增长的主要拉动，对经济增长的贡献率达到 以上，经济发展后劲越来越足，房地产投资开发成倍增长，城市房地产发展 形势良好。 房地产发展数据分析 防城港紧紧围绕兴港强市富民的目标，按照大港口大工业大发展 大开放的思路，推动房地产行业迅猛发展。 房地产投资开发额与其增长分析图 房地产投资开发额万元增长率 图房地产投资开发额及其增长分析图 上图说明防城港的房地产起步比较晚，年才刚刚开始起步，年房 地产开发升温，但是涨幅不大。从年开始，增长速度加快，到年房地产开 发开始成倍增长，可见防城港的房地产投资劲头强烈，未来市场前景广阔。 表年房地产数据 项目年年年年年年月份 房屋建筑施工面积万平方米 房屋建筑竣工面积万平方米 商品房施工面积万平方米 商品房竣工面积万平方米 商品房销售面积万平方米 商品房销售额亿元 商品房平均销售价格元平方米 资料来源统计年鉴，统计公报 小结年防城港市房地产呈现活跃的状态，年受到宏观调 控影响比较大，房地产市场整体建设速度有所放缓年由于投资力度加大， 房地产发展迅猛。年市场住房需求急剧上升相应的市场投放量快速增加， 整个市场朝着协调稳定的方向发展。 重大项目对房地产行的开发建设可实现税费约亿元见 表。 表经济效益评价表 序号项目税率金额万元备注 销售收入 总投资成本 综合税包含营业税及附加所 得税土地增增值税 税前利润 税前利润率 税后利润 税后利润率 不确定性分析 本项目的风险主要由开发成本销售价格空置率销售进度开发周期等 目录 项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 产业分析 国家宏观经济形势对房地产的影响 北部湾经济区建设对项目的影响 城市经济环境 重大项目对房地产行业的影响 城市规划对项目的影响 市场分析 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 目标客户定位 规划设计要点 初步规划设计思路 主要经济指标 项目开发计划与投资估算 开发周期安排 投资估算 营销策略 预计市场份额 项目的市场定位 定价策略 销售策略 整合传播与措施 经营管理 项目财务与投资分析 销售收入 不确定性分析 风险应对 风险分析 风险防范对策 撤出计划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,广西防城港市南城花园项目商业计划书 项目概述 项目区位及用地 项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区，处于防城旧城区与防城 市总体规划的新城中心的结合部。两地块呈八字型，面积分别为亩与 亩，位置如下图所示 项目宗地现状 四至范围两地块北向与防城旧城区隔江相望。北沿规划路，南北大道贯 穿两地块之间，西临防城江，东面与南面临规划路。 地势状况项目宗地之呈形，地势起伏较大，场地标高于南北大道。 地上物现状空旷地，有少量地上构筑物。 空中线路地下管线人防构筑物等情况地块内有条临时光缆穿 过。 地质情况无不良工程地质条件。 沿街沿江面沿街面米，沿江面米。 图项目宗地图 项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施城南小学 医疗卫生设施防城医院 商业设施 金融设施 市场大西南批发交易市场 交通设施 文化设施 体育设施 地块周边基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实 施时应考虑布置相应数量的生活配准，同时国家将广西北部湾 经济区定位为国际区域经济合作区，如此定位之高，给广西北部湾经济区的发展， 创造了无限的发展空间。 防城港市在广西北部湾经济区三基地，中心的区域空间格局中，凭借优 良的港口便捷的交通及区位优势，将定位物流基地及大型临港工业的城市职能。 以物流为核心，带动相关产业的发展，防城港经济将进入快速上升的通道。 中国与东盟国家合作正逐步深化，随着北部湾经济合作开发区的形成，对大 西南海南腹地经济的迅速起飞，对中南半岛的经济发展，对中国参与东南亚 南亚国家的经济协作都将产生不可估量的积极影响。新崛起的北部湾经济圈将促 进华南西南和东南亚三大经济圈的全面对接。从发展的眼光看，北部湾经济圈 有望成为中国的第四大经济圈。 泛北部湾次区域合作推进中国与东盟的海上合作，符合中国与东盟次区域经 济合作从单走向多元的大趋势，既得到了中国领导人的高度关注和充分肯 定，也得到了东盟相关国家的积极响应。防城港市地处沿海沿边，拥有中国西 部最大的港口和中国大陆三大陆路口岸之的东兴口岸，既是西南地区最便捷的 出海大通道，又是中国通向东盟的陆路水路要道，是中国连接东盟的窗口 和桥梁，区位优势日益明显，战略地位愈加突出。 城市经济环境 防城港市经济运行状况 十五期间，防城港市经济社会发展的主要目标是生产总值和人均生产 总值年均分别增长左右十五期末，人均生产总值超过美元港 口吞吐能力年均增长左右工业总产值年均增长左右财政收入年均 增长左右外贸进出口总额年均增长左右全社会固定资产投资年均 增长左右城镇化水平提高到以上城镇居民人均可支配收入年均增 长左右农民人均纯收入年均增长左右。防城港发展的重点和方向是 加快港口建设，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。 优先发展工业，努力建成广西新兴的工业强市 以人为本，全面建设小康社会，到十五期末，实现人均生产总值达到 美元的小康社会目标。 年防城港经济快速增长。年生产总值达亿元，增长， 增幅全区第二全社会固定资产投资亿元，增长，增幅全区第。 年全社会固定资产投资亿元。 城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用，防城港的房地产发 展处于飞速发展的时期。年套设施。 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心， 是城市商业中心，二是规划的城市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项 目服务。 项目周边环境 道路情况 两个地块均临南北大道，南北大道作为防城区与城市新区相连的主干 道，为项目提供了便利的交通，通过南北大道项目可与各城区实现快速便捷的交 通。 市政管线配套情况 总体上讲，区域具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水南北大道有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水南北大道有排水管道，项目内雨污水可排入城市排水管网。 电力南北大道已有电力管线，需增设变压设备，便可接入项目。 通讯为城南电信局服务范围。已有南北大道已铺设通讯光缆。 产业分析 国家宏观经济形势对房地产的影响 年总体经济运行平稳，但同时出现了物价上涨经济增长过快，投资过 热，资金流动过剩的现象。针对这系列现象，国家在土地控制和金融控制方面 制定了系列强有力的宏观调控措施，这些举措在稳定经济发展的同时给房地产 开发带来了较为深远的影响。 土地方面国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知等系列强 有力的土地调控政策，有关部门也相继出台相关具体措施。对土地出让开发 建设等过程进行严格审查和控制，改变了以往开发商宽松的拿地环境。 金融方面中国人民银行采用金融手段，多次上调利率，上调贷款基准利率 和商业银行存款准备金率。同时，加强窗口指导，引导商业银行贷款，完善人民 币汇率机制，不断完善外汇管理制度，加强资本市场基础制度建设。规范资本市 场对房地产开发的资金链带来考验，给房地产项目开发的融资创新提出了新的要 求，通过多元化的融资产品衍生多元化的融资渠道成为相关各方考虑。 房地产即使存在诸多问题，成为宏观调控的重要对象。住房仍面临较大需求， 房地产投资仍将是牵引固定资产投资增长的主要动力之。目前我国城镇人口每 年以万左右的速度增长，年末达到亿，预计年我国城镇人口 将达到亿人，城市人口的增加对房地产业提出新的需求，按人均平米住 宅建筑面积标准，新增万城市人口，将新建亿平方米左右的住宅，住 房消费的潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。 北部湾经济区建设对项目的影响 年月广西北部湾经济区规划获国务院为个集合高尚住 宅商业公寓等多种业态的综合社区，住宅产品形态定位为多层与小高层结合。 在场地设计中充分考虑原地形地貌的现状特点，形成台地布局模式，最大限 度减少土方量，保持土方平衡，有效节约投资，缩短建设周期，同时创造出富有 特色的台地式景观环境。并保留部分原生态环境，自然的景观与组团式绿地互相 融合渗透，形成了丰富的空间形态。 小区人流主入口设于沿南北大道中部，车流进出口设两个，个在小区西侧 于综合楼与住宅楼之间，个设在南侧规划路上，对交通既方便又安全，兼做消 防车道出入口使用。通过入口组织，基本实现机动车与步行系统的分流。 主要经济指标 地