域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目 标，整地后出租予其它开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有 实行土地年租制每年收缴次地租 混合租赁方式 采取低价进入高价维护的方式。这样既能够保证商业土地的如期 出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开 发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了 土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等 此种出租的开发方式为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三 则使承租户开发费用降低。为便于管理，其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理 或委托管理。 功能规划建议 总体功能分区图 交通规划图 游线及游客密度分析图 明代文化区 总体思路解析 明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手 通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这 世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容 通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的 明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整 通过利用明城墙这经历了沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其 中的游客细细品味曾为六朝古都的辉煌与沧桑 在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致 的第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。 总体项目布置图 项目分区详解 明孝陵 区域主题与功能 这是条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。 全力恢复和保护明孝陵线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围，从而改变 目前游线被切割的状况，永葆明孝陵恢弘气势 重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上的历史遗存，形成个 封闭的主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量 同时，依照历史将游名城园中外历史文化名城博览会永久会址类似园博园二期 金陵家园 地产不超过层，多层少，以小 高层别墅为主 地产三期 其他绿地及 开放空间 道路停车场草坪绿化水景 广场等 绿化景观公 共开放 期 总计 区 域 分区 占地 亩 容积 率 项目性质 开发 时序 目目录录 项项目目开开发发策策略略 开发意义 项目开发格局分析 开发策略 出租方式的开发策略 功功能能规规划划建建议议 总体功能分区图 交通规划图 交通规划图 游线及游客密度分析图 明代文化区 民国文化区 时尚运动区 生态度假区 生态商务花园 规规划划设设计计概概念念提提示示错误未未定定义义书书签签。。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项项目目开开发发模模式式建建议议 生态保护与土地开发 生态与商业 开发模式 项项目目建建设设规规模模估估算算 项目建设规模 项目开发时序 投投资资成成本本估估算算 投资估算依据 项目投资估算 收收益益预预测测 测算说明 经济效益预测 间接经济效益 生态环境效益 社会效益 财财务务指指标标分分析析及及收收益益回回报报评评价价 财务指标 不确定性分析 风险与对策 设设计计任任务务书书 项目开发策略 开发意义 对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体 系，而是与更大的周边区域融为体的组成部分。要做的不仅仅是建造个国际化的风 景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是世纪最具活力的朝 阳产业之，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的香饽饽。 项目开发格局分析 图项目开发格局分析图 本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较 广 南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较大，利 用价值也最高 中部为大片的生态保护区，是市的绿肺，需要得到全面的保护 西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大 东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。 由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排 纵横，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之 和的价值增量。整合内容如下 相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质同类功能空间 尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的 经营环境，同时减少景区原有生态历史文化的破坏。 优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通， 关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。 构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。 综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明 环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制， 开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。 完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。 三渐进式更新，逐步实现景区开发 景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取 渐进式的更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。 采取渐进式更新主要有以下几方面内容 建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同 的更新方案，分区域进行统的外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空 调罩的形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统的外部形象。 逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设次性投 资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。因此，有计划地分步 实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。例如景区次干道的整治改造， 精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车 场停车场，以提高区域交通的通达能力。 同时结合注意力经济的理论，从本风景区的长期可持续运营避免同质化产品 竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每宗地块的 独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于终端用户为主兼顾土地二级 开发商，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营两翼齐飞 在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目， 以统共和为主题的纵轴，连接本民国文化区革命烈士陵园等区域，并成为整个景 区最主要的旅游吸引物。 以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝民国 和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。 以生态商务区和生态度假区为两翼满足城市对未来发展的需要，同时最大程度上 实现了土地的商业价值。 南北呼应，东西贯通 将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔 开来，保护维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。 并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活 动内容。 西部以市政公园为切入点，与普通的市民生活紧密结合东部以第印象区吸引 从长三角其它地区进入的外地游客，合理引导不同游客的流向。 开发策略 开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少 项目。为了追求开发利益最大，预留些空地以供将来使用。 滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区 的建设才能如期按计划顺利进行。统进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套， 然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。 政府应用有限委托代理的方式用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化 市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。 市场化运作方式可以发挥社会企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理 开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供 给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。 置换土地功能，提供商业载体 本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用土地极差 地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外腾笼换鸟。此外采取弹性开 发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。 二整合景区资源，产生整体效益 针对目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱的问题， 采取社会资源共整个区域与城市的接确面要重点做景观隔离，同时增加度假游客进入各度假核心区的 通道距离，弯曲起伏的进入道路可让游客甩开城市喧嚣慢慢培养起度假休闲的心境。 区域内整体建筑风格以民国时代特色为主，不脱离本景区的整体主题，餐饮也是以地 方特色为主，服务及各细节都体现出浓厚的民国文化气息，培养出本景区独有的生活方 式和休闲氛围。 生态商务花园 区域功能与环境 本区位于风景区腹地狭小的西北角，由于区域背靠本，面朝西北，无法享受到充 足的家居阳光，故不利于启动住宅开发。而另方面，此处连接城市的外部交通条件 却十分优越，